5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Az elmúlt napokban fokozódó hullámokat vetett, hogy a kormánynak nem áll szándékában meghosszabbítani az 5 %-os, kedvezményes lakásáfa 2019. december 31-én lejáró időszakát. Míg a kedvezmény megvonása értelemszerűen nagyban befolyásolja a jövőbeni lakásépítések rentabilitását, addig annak nagyon komoly hatásai lehetnek a már folyamatban lévő projektekre is. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szerint bár kézenfekvőnek tűnik emiatt előre hozni a teljes vételár megfizetését, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek.

5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Váratlanul érte a piacot annak idején, amikor a kormány kedvezményes, 5%-os áfakörbe sorolta a 150 négyzetméternél nem nagyobb új lakások, illetőleg a 300 négyzetméternél nem nagyobb új lakóházak értékesítését. Függően a szerződések szövegezésétől, korábban indult projektek esetén ilyenkor az alacsonyabb áfából eredő extra profit legtöbbször nem a vevőnél, hanem a fejlesztőnél csapódott le.
A 2019 végén várhatóan megszűnő kedvezmény most épp a korábbi problémák fordítottját vetíti előre. Az építőipart különösen sújtó munkaerő-hiány miatt ugyanis olyan projektek is jelentősen megcsúsztak, amelyeknél erre korábban nem számítottak
 
Kiinduló kérdés, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek megnövekedett áfa-terhét a fejlesztők, vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e.  A hosszú felkészülési idő és a probléma előreláthatósága miatt a mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik. Ez egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfa-mérték alá kerül.


Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor? ITT kiszámolhatod!


Mindez persze a fejlesztőnek sem mindegy, ha ugyanis a vevők a megnövekedett áfa-teher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak, az az egész piacot megrengetheti. Ezért várhatóan a fejlesztők sem ülnek majd ölbe tett kézzel, még ha az áfamérték változása közvetlenül nem is őket fogja sújtani.
 
Jól teszi, aki előre fizet
 
A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, amelyek valamilyen mértékig igazodnak az ingatlan készültségi fokához. Klasszikus esetben a vevőnek kedveznek azok a szerződések, ahol a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. Sokszor az utolsó vételár-részlet nagyobb súlyt képvisel a teljes vételárból, mint ami az építkezés utolsó fázisának jelentőségéből fakadna. Sőt, a nagyobb fejlesztők esetén nem ritka, hogy a vevő csak a vételár 20-30%-át köteles előre kifizetni, a fennmaradó akár 80% pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes.
 
A 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál azonban hátrányt szenved az a vevő, aki a vételár nagy részét csak az átadáskor fizeti ki. Az utolsó részlet ugyanis olyan részteljesítésnek fog minősülni, amely 27%-kal adózik. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést. Ilyenkor ugyanis a tényleges készültség fokától függetlenül az egész vételár 5%-kal adózhat. A gyakorlatban azonban ez nem annyira egyszerű. Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. Ugyanakkor a bank jellemzően nincs abban a helyzetben, hogy a lakás teljes elkészültét megelőzően, előre fizesse a vételárat, mert ha a lakás végül nem készül el, akkor a kölcsön biztosítéka jelentősen sérülhet. A vevő számára is probléma lehet, ha „zsebből” fizet előre: nyilvánvaló kitettséget okoz ugyanis, ha előbb fizetünk, mint hogy megkapnánk a kész ingatlant.
 
Rugalmas megoldások és azok korlátai
 
Több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal próbálják elérni, hogy a vevő előre is kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték is maradjon a banknál. Ez azonban a vevő – és végső soron a bank – kitettségét még tovább növeli abban az esetben, ha az ingatlan esetleg nem vagy jelentős késéssel kerül befejezésre. Kérdéses ezért, hogy ezek a rugalmas megoldások életképesek lesznek-e.
 
Az előlegre adószempontból sem árt figyelni. Az önmagában nem kifogásolható, ha a felek akár áfa-spórolási célból ténylegesen előre fizetnek. Az olyan megoldások viszont nem lesznek megfelelőek, ahol az előleg megfizetettsége csak formális. Hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így „kicsúszhat” az 5%-os áfa-körből. Ugyancsak aggályosak lehetnek az olyan megoldások, ahol az előleg összege felett az eladó csak látszólag rendelkezhet.


Hogyan jutsz egyszer Te is saját lakáshoz? ITT megtudhatod!

 
Mit tegyünk?
 
Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint a fentiek miatt érdemes lehet a lakásvásárlási szerződéseket úgy módosítani, hogy a pénzügyi teljesítés a tényleges készültségi fokot kövesse – és így minél kisebb vételár-hányad csússzon a 27%-os időszakra. Szintén megfontolandó azon szerződéses lehetőség megteremtése, hogy a vevő a készültségtől függetlenül ténylegesen előre kifizethesse a vételárat. Míg ezekkel a megoldásokkal valószínűleg a vevő áfája lesz csökkenthető, addig azok jogilag a fejlesztők számára lesznek kedvezőek. A vevő részéről ezért gondos körültekintést igényel, hogy ne vállalhatatlan kockázatok árán spórolja meg az extra áfát.

Hozzászólások

Még az idén hatályba lép az amerikai-magyar adóügyi megállapodás

Még az idén hatályba lép a már kihirdetett amerikai-magyar adóügyi megállapodás, amely a mintegy 105 ezer magyar munkavállalót foglalkoztató, ezerhétszáz amerikai cég magyar leányvállalatának hozhat jelentős adminisztrációs könnyebbséget - közölte a Pénzügyminisztérium (PM) az MTI-vel csütörtökön.
2018. 12. 14. 03:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Dunakeszi a fővárosi agglomeráció pesti oldalának legdrágább városa

A három szomszédos település: Dunakeszi, Göd és Fót vezeti a pesti agglomeráció árversenyét. A remek közlekedés, a szolgáltatások minősége és nem utolsó sorban a sok újépítésű ingatlan teszi kifejezetten vonzóvá a környéket. Olyannyira, hogy még számos budapesti kerületet is megelőznek itt a négyzetméterárak. Ijedségre azonban semmi ok: az OTP Ingatlanpontnak vannak tippjei, hol érdemes még keresgélni.
2018. 12. 13. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az adózók nyakán az év végi adózási határidők

Noha közelednek az ünnepek, több olyan fontos év végi adózási határidő és választási lehetőség is van, amelyekre a vállalkozásoknak oda kell figyelniük – hívta fel a figyelmet a MAZARS, a legfontosabb adóhatáridőkről elkészített idei összefoglalójában. Több témában is kiemelten fontos határidő a december 20-a és a 31-e, de januárra is maradnak fontos döntések. Jövőre az egyik legfontosabb változás, hogy az adóbevallásokat kizárólag a Cégkapun keresztül lehet benyújtani.
2018. 12. 13. 08:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Közeledik az adóelőleg-kiegészítés határideje

December 20-ig kell kiegészíteniük a társasági adó, az energiaellátók jövedelemadója, az innovációs járulék, az egyszerűsített vállalkozói adó és a reklámadó előlegét a várható fizetendő adó összegére azoknak, akiknek üzleti éve megegyezik a naptári évvel - hívja fel a figyelmet a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV).
2018. 12. 13. 00:20
Megosztás:
Hozzászólások:

Már csak idén lehet az evát választani

Az egyszerűsített vállalkozói adó (eva) idén választható utoljára, december 20-ig, az adóhatósághoz történő bejelentéssel, azt követően az áttérésre már nem lesz lehetőség. Azoknak, akik idén is az eva hatálya alá tartoztak, nem kell bejelentkezésüket megújítaniuk.
2018. 12. 12. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Díjmentes opcióval nyit a magánhirdetők felé a Duna House

Az ingatlanközvetítő hálózatok közül elsőként a Duna House nyitotta meg magánhirdetők előtt portálját, amelyen most már díjmentesen, korlátlan ideig hirdethetik eladó vagy kiadó lakásukat az ügyfelek, jutalékfizetés nélkül. A dh.hu weboldalon az ingatlan iránt érdeklődő látogatók tavaly 33 millió oldalmegtekintést generáltak, amely jelentős forgalomból már a magánhirdetők is részesülhetnek.
2018. 12. 12. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Lendületet kaphat az elektronikus számlázás

A júliustól érvényes változásokkal egyszerűsödtek az elektronikus archiválás szabályai, azonban bármilyen új és hosszú távon költséghatékony módszer alkalmazása alapos felkészülést és odafigyelést kíván meg az adózók részéről. A Deloitte álláspontja szerint az új jogszabály segítheti az elektronikus számlázás és az elektronikus archiválás további terjedését.
2018. 12. 12. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Karácsonyra felpörög az ingatlanpiac

Lélektani, érzelmi és adóügyi okai vannak, hogy sokan még az újév előtt lebonyolítják az ingatlanvásárlást. Az utóbbi esztendők tapasztalatai szerint karácsony és szilveszter között is sok adásvételi szerződést írnak alá, de az sem ritka, hogy szenteste kerül pont az üzlet végére.
2018. 12. 12. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Még gyorsabban viszik a panellakásokat

A panellakások évek óta sokkal hamarabb gazdára találnak, mint a téglaépítésű társaik, az elmúlt egy évben több városban még gyorsabban ment az eladásuk. Budapesten a panellakások az idén átlagosan 48 nap alatt elkeltek, egy héttel rövidebb idő alatt, mint 2017-ben. A székesfehérvári panellakásokra pedig 36 nap alatt akadt vevő, míg tavaly hét héttel több kellett ehhez. A kisebb panellakások átlagos négyzetméterára Budapesten december elején 623 ezer forint volt a kínálati piacon, a 40-80 négyzetmétereseké pedig 490 ezer forintnál járt.
2018. 12. 11. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Lakáspiac: nincs új a nap alatt

A magyar lakáspiac a 2012-13-as mélyponttól indulva, minden fő mutatóját tekintve továbbra is látványosan felívelő szakaszban van. Az ország különböző területein a tavalyinál valamivel kiegyenlítettebben mutatkozik meg az árnövekedés. Szemben az általános közvélekedéssel, a jelenlegi jövedelemarányos árszintek sem historikusan, sem regionálisan nem tekinthetőek magasnak. Rövid távon a kereslet stabilnak mondható. A piaci kockázatot egyrészt az áfa-szabályozás nyomán várhatóan hektikusan alakuló kínálat, illetve a továbbra is emelkedő építőipari költségek és szűk kapacitások jelentik – áll az OTP legfrissebb, a NAV idei első három negyedéves ingatlanforgalmi adatait feldolgozó Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.
2018. 12. 11. 07:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Nyolcszázmillió forintos áfacsalást lepleztek le

Nyolcszázmillió forintnyi általános forgalmi adót (áfa) csalt el Borsod-Abaúj-Zemplén megyében egy műtrágyával kereskedő bűnszervezet - tájékoztatta a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) Észak-magyarországi Bűnügyi Igazgatóságának sajtóreferense pénteken az MTI.
2018. 12. 10. 04:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Bírósági döntés egy hibásan kiadmányozott NAV megállapítás elévülése ügyében

A Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság mai napon kihirdetett, egyedi ügyben hozott ítélete értelmében nem hivatkozhat a NAV az adómegállapítási jog elévülési idejének meghosszabbodására olyan esetben, amikor az adóhatósági határozat kiadmányozása, azaz aláírása, nem szabályszerűen történt meg. Az ítéletben foglalt bírósági álláspont számtalan vállalkozás esetében eredményezheti akár a jogerősen megállapított adókötelezettségek végérvényes törlését is – derül ki a Deloitte Legal közleményéből.
2018. 12. 08. 16:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Egyre többen költöznek Budapest külső kerületeibe

Egyre többen költöznek a főváros külső kerületeibe az ingatlan.com piaci portál friss felmérése szerint - mondta Balogh László, az oldal vezető gazdasági szakértője az M1 aktuális csatorna reggeli hírfolyamában és a Kossuth Rádió Jó reggelt, Magyarország! műsorában pénteken.
2018. 12. 07. 12:30
Megosztás:
Hozzászólások:

A GDPR után itt az új megfelelési kényszer, a geoblocking tilalma

Már biztosan mindenki találkozott azzal a frázissal, hogy „2018 az adatvédelem éve”. A GDPR valóban számos újítást hozott az adatvédelem területén, azonban nem szabad megfeledkezni az uniós jogalkotás újabb, a vevők hátrányos megkülönböztetésének tilalmát célzó rendeletéről sem. Az ún. geoblocking rendelet 2018. december 3-ától közvetlenül alkalmazandó, amely azt jelenti, hogy a vállalkozásoknak eddig az időpontig kell összhangba hozni a működésüket a rendelettel – mondja el dr. Sipőcz Guiditta Dalma az act legal | Bán és Karika Ügyvédi Társulás szakértője.
2018. 12. 06. 23:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Lakáspiaci keringő - honnan hova költöznek a magyarok?

A fővároson belüli költözések célpontja tavaly a külső kerületek voltak: a legtöbben a XVIII. kerületbe mentek, a második és harmadik helyen pedig a XVI. és a XVII. kerület áll. A legtöbben pedig a lakáspiaci drágulásban elsőként érintett belső kerületekből (V., VI., VII., VIII. IX.) költöztek el. Az is látszik, hogy az elköltözők többsége a kijjebb eső, szomszédos kerületeket választja. Az országos költözéseket nézve kiderül, hogy sok vidéki megyéből Budapestre és Pest megyébe költöztek, emellett a különböző megyékből jellemzően a szomszédos megyék egyike volt a legkedveltebb célpont.
2018. 12. 06. 13:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Jól teljesít a magyar bírói szervezet

Az Országos Bírósági Hivatal (OBH) elnöke szerint a tárgyszerű mutatókban - mint például az ítélkezés gyorsasága és az ügyhátralék - nincs szégyenkezni valója a magyar bírói szervezetnek és a bírói karnak nemzetközi összehasonlításban sem.
2018. 12. 05. 02:30
Megosztás:
Hozzászólások:

80 ezer cég kap tájékoztatást arról, hogyan spórolhat a közterhein a kivával

A napokban kapja meg a személyes tájékoztatást az a mintegy 80 ezer vállalkozás, amely a kisvállalati adó (kiva) választásával a becsült számítások alapján legalább tíz százaléknyi közterhet spórolna jövőre - tájékoztatta Izer Norbert, a Pénzügyminisztérium adóügyekért felelős államtitkára az MTI-t kedden.
2018. 12. 05. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A magas hozam vonzza a tőkét az ingatlanpiacra

Többségében hazai megrendelésből pörög az idén eddig 1,7 milliárd eurósra hízó magyar ingatlanpiac, a lendület pedig várhatóan még évekig kitart. A szakemberek szerint a kedvező gazdasági és hozamkörnyezet és a közép-európai átlagtól még mindig elmaradó árak miatt minden szegmensben nagyon komoly befektetési kedv tapasztalható. A fiataloknak és a családosoknak kormányzati támogatási programra lenne szüksége a vásárláshoz, például kedvezményes áfa-kulcsra, mondja a Sberbank Magyarország Zrt. szakértője.
2018. 12. 04. 13:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Sokba kerülhet várni a NAV-ra, inkább minél előbb javítsuk ki a hibákat!

A jelenlegi 1,8%-ról 5,9%-ra ugrik jövőre a késedelmes, vagy hiányos adófizetés esetén az adózókra kirótt pótlék mértéke, ezért a vállalkozásoknak célszerű maguknak korrigálni a hibát és nem várni a hatósági megállapításra, hívta fel a figyelmet a nemzetközi adótanácsadó és könyvvizsgáló Crowe FST.
2018. 12. 04. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Egymilliárd forintra nőtt a kisvállalati adó belépési határa

December elsejétől megduplázódik, ötszázmillióról egymilliárd forintra nő a kisvállalati adó (kiva) belépési határa - hívta fel a figyelmet a Pénzügyminisztérium (PM) szombati közleményében.
2018. 12. 03. 04:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Árfolyamok

BÉT Ár % Változás