5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Az elmúlt napokban fokozódó hullámokat vetett, hogy a kormánynak nem áll szándékában meghosszabbítani az 5 %-os, kedvezményes lakásáfa 2019. december 31-én lejáró időszakát. Míg a kedvezmény megvonása értelemszerűen nagyban befolyásolja a jövőbeni lakásépítések rentabilitását, addig annak nagyon komoly hatásai lehetnek a már folyamatban lévő projektekre is. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szerint bár kézenfekvőnek tűnik emiatt előre hozni a teljes vételár megfizetését, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek.

5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Váratlanul érte a piacot annak idején, amikor a kormány kedvezményes, 5%-os áfakörbe sorolta a 150 négyzetméternél nem nagyobb új lakások, illetőleg a 300 négyzetméternél nem nagyobb új lakóházak értékesítését. Függően a szerződések szövegezésétől, korábban indult projektek esetén ilyenkor az alacsonyabb áfából eredő extra profit legtöbbször nem a vevőnél, hanem a fejlesztőnél csapódott le.
A 2019 végén várhatóan megszűnő kedvezmény most épp a korábbi problémák fordítottját vetíti előre. Az építőipart különösen sújtó munkaerő-hiány miatt ugyanis olyan projektek is jelentősen megcsúsztak, amelyeknél erre korábban nem számítottak
 
Kiinduló kérdés, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek megnövekedett áfa-terhét a fejlesztők, vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e.  A hosszú felkészülési idő és a probléma előreláthatósága miatt a mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik. Ez egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfa-mérték alá kerül.


Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor? ITT kiszámolhatod!


Mindez persze a fejlesztőnek sem mindegy, ha ugyanis a vevők a megnövekedett áfa-teher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak, az az egész piacot megrengetheti. Ezért várhatóan a fejlesztők sem ülnek majd ölbe tett kézzel, még ha az áfamérték változása közvetlenül nem is őket fogja sújtani.
 
Jól teszi, aki előre fizet
 
A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, amelyek valamilyen mértékig igazodnak az ingatlan készültségi fokához. Klasszikus esetben a vevőnek kedveznek azok a szerződések, ahol a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. Sokszor az utolsó vételár-részlet nagyobb súlyt képvisel a teljes vételárból, mint ami az építkezés utolsó fázisának jelentőségéből fakadna. Sőt, a nagyobb fejlesztők esetén nem ritka, hogy a vevő csak a vételár 20-30%-át köteles előre kifizetni, a fennmaradó akár 80% pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes.
 
A 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál azonban hátrányt szenved az a vevő, aki a vételár nagy részét csak az átadáskor fizeti ki. Az utolsó részlet ugyanis olyan részteljesítésnek fog minősülni, amely 27%-kal adózik. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést. Ilyenkor ugyanis a tényleges készültség fokától függetlenül az egész vételár 5%-kal adózhat. A gyakorlatban azonban ez nem annyira egyszerű. Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. Ugyanakkor a bank jellemzően nincs abban a helyzetben, hogy a lakás teljes elkészültét megelőzően, előre fizesse a vételárat, mert ha a lakás végül nem készül el, akkor a kölcsön biztosítéka jelentősen sérülhet. A vevő számára is probléma lehet, ha „zsebből” fizet előre: nyilvánvaló kitettséget okoz ugyanis, ha előbb fizetünk, mint hogy megkapnánk a kész ingatlant.
 
Rugalmas megoldások és azok korlátai
 
Több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal próbálják elérni, hogy a vevő előre is kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték is maradjon a banknál. Ez azonban a vevő – és végső soron a bank – kitettségét még tovább növeli abban az esetben, ha az ingatlan esetleg nem vagy jelentős késéssel kerül befejezésre. Kérdéses ezért, hogy ezek a rugalmas megoldások életképesek lesznek-e.
 
Az előlegre adószempontból sem árt figyelni. Az önmagában nem kifogásolható, ha a felek akár áfa-spórolási célból ténylegesen előre fizetnek. Az olyan megoldások viszont nem lesznek megfelelőek, ahol az előleg megfizetettsége csak formális. Hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így „kicsúszhat” az 5%-os áfa-körből. Ugyancsak aggályosak lehetnek az olyan megoldások, ahol az előleg összege felett az eladó csak látszólag rendelkezhet.


Hogyan jutsz egyszer Te is saját lakáshoz? ITT megtudhatod!

 
Mit tegyünk?
 
Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint a fentiek miatt érdemes lehet a lakásvásárlási szerződéseket úgy módosítani, hogy a pénzügyi teljesítés a tényleges készültségi fokot kövesse – és így minél kisebb vételár-hányad csússzon a 27%-os időszakra. Szintén megfontolandó azon szerződéses lehetőség megteremtése, hogy a vevő a készültségtől függetlenül ténylegesen előre kifizethesse a vételárat. Míg ezekkel a megoldásokkal valószínűleg a vevő áfája lesz csökkenthető, addig azok jogilag a fejlesztők számára lesznek kedvezőek. A vevő részéről ezért gondos körültekintést igényel, hogy ne vállalhatatlan kockázatok árán spórolja meg az extra áfát.

Hozzászólások

Világszerte mérsékelnék a társasági nyereségadót az államok

Közel harmadával csökkent a társasági nyereségadó mértéke az elmúlt évtizedekben globálisan – derül ki a Tax Foundation 208 országot felölelő legfrissebb nemzetközi elemzéséből. Átlagosan Európában a legalacsonyabb ez az adónem, Magyarország pedig 9 százalékos értékével az egyik legkedvezőbb befektetési környezetet biztosítja a cégek számára a térségben.
2019. 03. 25. 15:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Mamahotelből az első lakásba - mennyi idő alatt jöhet össze?

A dráguló lakások és albérletek miatt a legnehezebb helyzetben az első lakásuk megszerzését tervező fiatalok vannak. A mamahotelben maradással és így az albérleti díj megtakarításával 4-5 év alatt tudja összehozni egy budapesti garzon lakáshiteléhez szükséges önrészt egy fiatal. Az ingatlan.com szerint egyébként Budapesten március közepén az olcsóbb, legfeljebb 40 négyzetméteres eladó lakások négyzetméterára 680 ezer forint volt, egy-egy lakást pedig 21,6 millióért kínáltak.
2019. 03. 23. 07:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Még mindig megéri ingatlanba fektetni?

Szakértői megállapítások szerint még mindig emelkednek egy ideig az ingatlanárak a fővárosban és környékén. De meddig tarthat ez a tendencia? Az utóbbi évek áremelkedésének köszönhetően már sok külföldi befektető számára kevésbé vonzó a lehetőség, hogy magyarországi ingatlant vásároljon, így számítani kell rá, hogy a külföldi befektetők számára egyre kevésbé lesz vonzó a befektetési piac.
2019. 03. 21. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Ismét pezsdül a nyaralók piaca

Tavasszal hagyományosan felélénkül a kereslet az üdülők, vízparti lakások iránt, a vásárlók már a nyaralás gondolatával böngésznek az eladó ingatlanok között. A nagy népszerűségnek örvendő Balaton és Velencei-tó mellett az utóbbi időben a Tisza-tó is egyre népszerűbb. Változóban vannak a vásárlói igények, de ma még mindenki megtalálhatja magának a megfelelő, üdülőnek használható lakást vagy házat. Nem árt azonban vigyázni: nem mindegy mi szerepel a hirdetésben és a tulajdoni lapon.
2019. 03. 21. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Új brit adóhatósági tájékoztató no-deal Brexit esetére

A Brexittel kapcsolatban az eredeti, március 29-i határidő közeledtével egyre nagyobb a bizonytalanság, ebben a helyzetben pedig fokozottan igaz, hogy a leginkább körültekintően a megállapodás nélküli kilépésre való felkészüléssel járhatunk el. A szóba jöhető alternatívák közül ugyanis ennek a bekövetkezte forgatná fel leginkább az üzleti életet, kerüljön sor rá akár az eredeti időpontban, akár halasztást követően.
2019. 03. 21. 08:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A Brexit hatása az adatkezelésre

A küszöbön álló Brexit módja máig kérdéses, még mindig nem dőlt el, hogy az Egyesült Királyság Európai Unióból történő kilépése megállapodásban rögzített szabályozott keretek között, vagy azok hiányában, rendezetlenül történik-e majd. Függetlenül attól, hogy milyen módon, az Európai Unióval kötendő kilépési megállapodással vagy anélkül, rendezetlenül kerül sor a Brexitre, számos szektorban kell a Brexitet követő időszakkal kapcsolatos nyitott kérdésekre választ találni. Az egyik ilyen az adatvédelem területe, ezt tekintjük át dr. Solt Istvánnal az act legal | Bán és Karika Ügyvédi Társulás ügyvédjével.
2019. 03. 20. 11:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tilos lesz Facebookozni a munkahelyeken?

Az országgyűlés a héten fogadta el a GDPR saláta előterjesztést, amellyel új korszak kezdődik az európai általános adatvédelmi rendelet életében. A törvénymódosítással kapcsolatos egyik legfontosabb kérdés, hogy valóban betiltják-e a munkahelyi Facebookozást. A válasz: Igen is, meg nem is.
2019. 03. 20. 09:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Idén háromszoros figyelem irányul a kapcsolt vállalkozások ügyleteire

A LeitnerLeitner értesülései szerint idén várhatóan háromszor annyi célzott ellenőrzést végez majd az adóhatóság az egymással tulajdonosi vagy közös irányítási kapcsolatban álló – úgy nevezett kapcsolt - hazai és multinacionális vállalkozások körében, mint korábban. „Az ellenőrzések során elsősorban azt fogják vizsgálni, hogy a cégek egymás közötti ügyleteikben (kereskedelem, szolgáltatások vagy kölcsönök biztosítása, adás-vétel stb.) alkalmazott árak, vagyis a transzferárak megfelelnek-e a szokásos piaci áraknak, vagy esetleg alkalmasak lehetnek-e adóelkerülésre.” – figyelmeztetett Jancsa-Pék Judit, a LeitnerLeitner vezető tanácsadója, partnere.
2019. 03. 19. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Két- és háromgyermekeseknek áll a lakáspiac, de felbolydulhat a telekpiac is

A CSOK megjelent részletszabályai alapján még nagyobb teret kapnak az állami támogatási rendszerben a több gyermeket nevelő és vállaló, költözést tervező családok. A telekpiacot és a romos házak piacát pedig felrázhatja, hogy megfelelő - már meglévő - alapra is lehet új lakóingatlant építeni CSOK-os támogatásból. Az ingatlan.com adatai szerint Budapesten a 100-120 négyzetméteres családi házak átlagosan 43-52 millió forintba kerülnek, a 80-100 négyzetméteres lakásokért pedig 58-72 millió forintot kell adni. A lakások magasabb ára a központibb elhelyezkedésüknek köszönhető. Debrecenben a 100-120 négyzetméteres házakért átlagosan 43 millió forintot kérnek az eladók, Győrben a 80-100 négyzetméteres lakásokért pedig 35 milliót.
2019. 03. 19. 11:30
Megosztás:
Hozzászólások:

GDPR-ral kapcsolatos új márciusi törvénymódosítások

A kormány weboldalán már bárki hozzáférhet ahhoz a GDPR saláta előterjesztéshez, amit várhatóan még a héten elfogad az Országgyűlés. A javaslat elfogadásával új korszak kezdődik az európai általános adatvédelmi rendelet életében, melynek minden fontos részletéről szó esik majd a március 25.-én megrendezésre kerülő konferencián.
2019. 03. 19. 08:29
Megosztás:
Hozzászólások:

Megalakult a lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület

A jegybank kezdeményezésére hétfőn megalakult a Lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület (Litt), annak érdekében, hogy szakmai fórumot, az ingatlanpiac és a gazdaságpolitika legfontosabb szereplői között hatékony és rendszeres információcserét biztosítson.
2019. 03. 18. 17:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Társasági adóbevallás: idén már alaposabb transzferár vizsgálatokra lehet számítani

Úgy tűnik, hogy idén már nemcsak a kiemelt adózói státuszú adózókat keresheti fel a megszokottnál részletesebb transzferár vizsgálatok kapcsán az adóhatóság. A felkészülés során az érintett cégeknek több szempontra is érdemes figyelnie a társasági adó (Tao.) május végi bevallásánál, derül ki a nemzetközi adótanácsadó és könyvvizsgáló Crowe FST legfrissebb közleményéből.
2019. 03. 18. 13:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Az EU legversenyképesebb adórendszere lehet a magyar

A legnagyobb adócsökkentést követően a kormány Európa legversenyképesebb adószabályait szeretné kialakítani - jelentette ki a Pénzügyminisztérium (PM) adóügyekért felelős államtitkára az Adó-Tanácskozás című szakmai rendezvényen.
2019. 03. 16. 23:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Már 1848-ban sem volt könnyű lakáshoz jutni Pesten

Drága mulatságnak számított Pesten lakni az 1848-as szabadságharc idején – derült ki az ingatlan.com történelmi visszatekintéséből. Hitelfelvételről pedig csak nagyon kevesen álmodhattak akkor.
2019. 03. 16. 06:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Vízparti lakás Budapesten? Van a Dunán túl is!

Annak ellenére, hogy Budapestet kettészeli a Duna, valódi vízparti ingatlanokból nincs bő kínálat. A Duna persze sok épület ablakából látszik, növelve is az aktuális négyzetméterárat, de a közvetlen vízpart már kevesebbeknek adatik meg. Kellő körültekintéssel azonban a fővárosban is találni még elérhető áron ilyen ingatlant. Az OTP Ingatlanpont összeállításából kiderül, hogy hol érdemes körbenézni azoknak, akik karnyújtásnyira laknának a fővárosi vizektől.
2019. 03. 15. 06:00
Megosztás:
Hozzászólások:

5,6 millióan kaphatnak segítséget az adóbevalláshoz

Elkészült az szja-bevallási tervezetekkel a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), a tavalyihoz képest csaknem ötszázezerrel többen, 5,6 millióan kaphatnak segítséget az adóbevalláshoz.
2019. 03. 14. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tempós rajtot vett a lakáspiac - tovább nőtt az építési kedv

Az építőipar 29,1 százalékos emelkedést ért el januárban, ami a magas viszonyítási alap miatt is kiemelkedő bővülés jelent. A 2017. januári adatnál ez több mint 80 százalékkal nagyobb értéket jelent. A lakásépítéseket is magában foglaló épületépítéseknél 28,2 százalékos volt a növekedés. Az elemzés szerint továbbra is fokozott lakásépítési kedv jellemzi a piacot: idén januárban 7 százalékkal több lakás megépítésére adtak ki engedélyt, mint egy évvel korábban. 2017 januárjához képest pedig több mint 30 százalékos növekedés látható. A társasház-építési engedélyek száma pedig 12,3 százalékkal nőtt éves szinten. Az idei év első két hónapjában az ingatlan.com-on meghirdetett új lakások és házak száma tavalyhoz képest 77 százalékkal nőtt a községekben, és 38 százalékkal emelkedett a megyei jogú városokban, megyeszékhelyeken.
2019. 03. 14. 10:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Az EP elfogadta az európai akadálymentesítési irányelvet

Az Európai Parlament (EP) strasbourgi plenáris ülésén elfogadta az európai akadálymentesítési irányelvet, amely szerint az infrastrukturális fejlesztések mellett technikai eszközöket és szolgáltatásokat is elérhetővé kell tenni az Európai Unióban élő mintegy 80 millió fogyatékkal élő számára.
2019. 03. 13. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

A változás küszöbén áll a bírósági szervezet

Az Országos Bírósági Hivatal (OBH) elnöke szerint a közigazgatási és a munkaügyi ítélkezést illetően a bírósági szervezet jelentős változás küszöbén áll.
2019. 03. 13. 17:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Új idők a transzferárazás területén

A 2017. év végén jelentős átalakulás történt a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szervezetén belül a transzferár területen, amelynek révén mára jóval gördülékenyebbé vált a szokásos piaci ár megállapítására irányuló kérelmek elbírálása, illetve egységesebbé és átláthatóbbá vált a transzferárakat érintő ellenőrzések során alkalmazott szakmai álláspont is.
2019. 03. 13. 12:30
Megosztás:
Hozzászólások: