5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Az elmúlt napokban fokozódó hullámokat vetett, hogy a kormánynak nem áll szándékában meghosszabbítani az 5 %-os, kedvezményes lakásáfa 2019. december 31-én lejáró időszakát. Míg a kedvezmény megvonása értelemszerűen nagyban befolyásolja a jövőbeni lakásépítések rentabilitását, addig annak nagyon komoly hatásai lehetnek a már folyamatban lévő projektekre is. A Jalsovszky Ügyvédi Iroda szerint bár kézenfekvőnek tűnik emiatt előre hozni a teljes vételár megfizetését, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek.

5%-os lakásáfa vége – kinek kerül többe?

Váratlanul érte a piacot annak idején, amikor a kormány kedvezményes, 5%-os áfakörbe sorolta a 150 négyzetméternél nem nagyobb új lakások, illetőleg a 300 négyzetméternél nem nagyobb új lakóházak értékesítését. Függően a szerződések szövegezésétől, korábban indult projektek esetén ilyenkor az alacsonyabb áfából eredő extra profit legtöbbször nem a vevőnél, hanem a fejlesztőnél csapódott le.
A 2019 végén várhatóan megszűnő kedvezmény most épp a korábbi problémák fordítottját vetíti előre. Az építőipart különösen sújtó munkaerő-hiány miatt ugyanis olyan projektek is jelentősen megcsúsztak, amelyeknél erre korábban nem számítottak
 
Kiinduló kérdés, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek megnövekedett áfa-terhét a fejlesztők, vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e.  A hosszú felkészülési idő és a probléma előreláthatósága miatt a mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik. Ez egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfa-mérték alá kerül.


Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor? ITT kiszámolhatod!


Mindez persze a fejlesztőnek sem mindegy, ha ugyanis a vevők a megnövekedett áfa-teher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak, az az egész piacot megrengetheti. Ezért várhatóan a fejlesztők sem ülnek majd ölbe tett kézzel, még ha az áfamérték változása közvetlenül nem is őket fogja sújtani.
 
Jól teszi, aki előre fizet
 
A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, amelyek valamilyen mértékig igazodnak az ingatlan készültségi fokához. Klasszikus esetben a vevőnek kedveznek azok a szerződések, ahol a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. Sokszor az utolsó vételár-részlet nagyobb súlyt képvisel a teljes vételárból, mint ami az építkezés utolsó fázisának jelentőségéből fakadna. Sőt, a nagyobb fejlesztők esetén nem ritka, hogy a vevő csak a vételár 20-30%-át köteles előre kifizetni, a fennmaradó akár 80% pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes.
 
A 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál azonban hátrányt szenved az a vevő, aki a vételár nagy részét csak az átadáskor fizeti ki. Az utolsó részlet ugyanis olyan részteljesítésnek fog minősülni, amely 27%-kal adózik. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést. Ilyenkor ugyanis a tényleges készültség fokától függetlenül az egész vételár 5%-kal adózhat. A gyakorlatban azonban ez nem annyira egyszerű. Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. Ugyanakkor a bank jellemzően nincs abban a helyzetben, hogy a lakás teljes elkészültét megelőzően, előre fizesse a vételárat, mert ha a lakás végül nem készül el, akkor a kölcsön biztosítéka jelentősen sérülhet. A vevő számára is probléma lehet, ha „zsebből” fizet előre: nyilvánvaló kitettséget okoz ugyanis, ha előbb fizetünk, mint hogy megkapnánk a kész ingatlant.
 
Rugalmas megoldások és azok korlátai
 
Több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal próbálják elérni, hogy a vevő előre is kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték is maradjon a banknál. Ez azonban a vevő – és végső soron a bank – kitettségét még tovább növeli abban az esetben, ha az ingatlan esetleg nem vagy jelentős késéssel kerül befejezésre. Kérdéses ezért, hogy ezek a rugalmas megoldások életképesek lesznek-e.
 
Az előlegre adószempontból sem árt figyelni. Az önmagában nem kifogásolható, ha a felek akár áfa-spórolási célból ténylegesen előre fizetnek. Az olyan megoldások viszont nem lesznek megfelelőek, ahol az előleg megfizetettsége csak formális. Hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így „kicsúszhat” az 5%-os áfa-körből. Ugyancsak aggályosak lehetnek az olyan megoldások, ahol az előleg összege felett az eladó csak látszólag rendelkezhet.


Hogyan jutsz egyszer Te is saját lakáshoz? ITT megtudhatod!

 
Mit tegyünk?
 
Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint a fentiek miatt érdemes lehet a lakásvásárlási szerződéseket úgy módosítani, hogy a pénzügyi teljesítés a tényleges készültségi fokot kövesse – és így minél kisebb vételár-hányad csússzon a 27%-os időszakra. Szintén megfontolandó azon szerződéses lehetőség megteremtése, hogy a vevő a készültségtől függetlenül ténylegesen előre kifizethesse a vételárat. Míg ezekkel a megoldásokkal valószínűleg a vevő áfája lesz csökkenthető, addig azok jogilag a fejlesztők számára lesznek kedvezőek. A vevő részéről ezért gondos körültekintést igényel, hogy ne vállalhatatlan kockázatok árán spórolja meg az extra áfát.

Hozzászólások

Tényleg jön a lakásár-fordulat?

Szakértői kommentár a KSH „Lakásépítések, építési engedélyek, 2018. I-IV. negyedév” gyorstájékoztatójához.
2019. 02. 22. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az ingatlanpiaci tranzakciók 15-18%-át érintheti a változás

A Magyar Falu program keretében bejelentett falusi családi otthonteremtési kedvezmény a teljes hazai ingatlanpiaci tranzakciók 15-18%-át érintheti, és elsősorban a nagyvárosoktól távolabb eső településeken jelenthet segítséget az otthont keresőknek. A főváros környéki ingatlanpiacon nem fog jelentős változást okozni a Duna House elemzése szerint.
2019. 02. 22. 15:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Három helyi rádió is kapott bírságot

Szerződéses vállalásaik, illetve a törvényi előírások megsértése miatt bírságolt meg három helyi rádiót e heti ülésén meghozott döntésével a Nemzeti Média- és Hírközlési Hatóság (NMKHH) Médiatanácsa - tudatta az NMHH csütörtökön az MTI-vel.
2019. 02. 21. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Változott 2019-ben a lakás bérbadás adózása - albérlet adó számítása

Kedvezőbbé váltak nemrég a lakásbérbeadás adózási feltételei. Ezzel akár tovább növekedhet a kiadási célú lakásvásárlások száma, főleg az újlakások piacán, ahol Budapest frekventált részein most is átlagosan minden harmadik lakás e céllal kel el. Nagyon nem mindegy azonban, hogy hol és milyen ingatlanra esik a választás; nem minden lakással lehet elérni a vágyott hozamot.
2019. 02. 21. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Akár többmilliós bírságot is kaphat májustól, ha nem frissíti a számlázórendszerét!

A tavaly július elsején életbe lépett online számlázási kötelezettség változása miatt az érintett cégeknek érdemes minél előbb felvenniük a kapcsolatot számlázó programjuk fejlesztőjével, hogy a szükséges verzióváltásról egyeztessenek, hívta fel a figyelmet a nemzetközi adótanácsadó és könyvvizsgáló Crowe FST.
2019. 02. 21. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A visszavásárlási határidőre figyelmezteti ügyfeleit a Nemzeti Eszközkezelő

Az ajánlat kézhezvételétől számított hatvan napon belül kell választ adnia a Nemzeti Eszközkezelő (NET) Zrt. 32 ezer ügyfelének arra, hogy vissza akarja-e vásárolni a bankok által elvett otthonát - közölte a nemzeti vagyon kezeléséért felelős tárca nélküli miniszter az MTI-vel szerdán.
2019. 02. 21. 02:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Újabb fejlesztés szükséges az online számlabejelentés jövőbeni teljesítéséhez

Változást hozott az év eleje a valós idejű számlaadat-szolgáltatásban. Az adatszolgáltatáshoz használt jelenlegi XML séma, vagyis az adóhatóság által elvárt adatstruktúra régi verziója már csak néhány hónapig lesz használható.
2019. 02. 20. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Ekkora nyereséget ért el a Graphisoft Park

A Graphisoft Park SE szabályozott ingatlanbefektetési társaság (szit) tavaly 4,45 millió euró nettó nyereséget ért el a korábbi gyakorlattal (pro forma) készült beszámoló szerint, az eredmény 12 százalékkal nőtt 2017-hez képest - közölte a társaság a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) honlapján szerdán közzétett jelentésében.
2019. 02. 20. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Sms-ben is kérhető az szja-bevallási tervezet postázása

Március 18-ig akár sms-ben is kérhetik az szja-bevallási tervezetük postázását az adóhatóságtól azok, akiknek nincs ügyfélkapu-regisztrációjuk - közölte a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) szerdán az MTI-vel.
2019. 02. 20. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Mekkora önerő kell egy 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához?

Bár még sok fontos részlet hiányzik, a napokban bejelentett, júliustól elérhető támogatott lakáshitelek az eddiginél jóval nagyobb körnek jelenthetnek segítséget. Az ingatlan.com és a money.hu összefoglalója szerint a kétgyermekesek lakásvásárlásához felhasználható 10 millió forintos kölcsön havi szinten 3 milliós megtakarítást hozhat az érintett családoknak a piaci konstrukciókhoz képest. A három vagy több gyermekesek számára elérhető 15 millió forintos kölcsön esetében akár 5 millió forinttal lehet alacsonyabb a teljes kiadás. Egy-egy lakáshitelhez szükséges 20 százalékos önerő egy 50 négyzetméteres budapesti lakásnál az ingatlan.com adatai szerint 6,6 millió forint. Debrecenben, Győrben és Szegeden pedig 3,4-4 millió forintból kijön.
2019. 02. 20. 09:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az első GDPR bírság háttere - Hol hibázott a megbüntetett cég?

Tavaly nyáron indította a NAIH azt a vizsgálatot, amelynek következtében megszületett az első GDPR bírság Magyarországon. Egymillió forintra bírságoltak egy céget azért, mert nem őrzött meg egy kamerafelvételt. „A GDPR bírság valós kockázat, amelyet nem szabad félvállról venni!” – figyelmeztet Dr. Bitai Zsófia, GDPR-szakértő.
2019. 02. 19. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Fellendülhet az ingatlanpiac a nagyobb városokban

használt lakás vásárlására is igénybe vehető családi otthonteremtési kedvezmény (csok) hatására vélhetően a főváros környékén, a régióközpontokban és a fontosabb iparvárosokban fellendül majd az ingatlanpiac keresleti oldala - közölte az Otthon Centrum az MTI-vel. a kormány új, otthonteremtést támogató lépéseire reagálva.
2019. 02. 19. 07:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Januártól áltoztak a kamatkedvezményből származó jövedelem megállapításának szabályai

Január 1-jétől egy értékbeli korlátot is vizsgálniuk kell a munkáltatóknak a kamatkedvezményből származó jövedelem megállapításakor, ha kedvezményes lakáscélú hitelt adnak a munkavállalóknak. Az értékbeli korlát vonatkozik az önkormányzatok által magánszemélyeknek adott hitelekre is - hívja fel a figyelmet az adóhatóság a honlapján.
2019. 02. 16. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Történelmi rekordot ért el az építőipar

Történelmi rekordot ért el az építőipar 2018-ban, mivel az építőipari teljesítmény értéke még sosem haladta meg a 3000 milliárd forintot - közölte az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szombaton az M1 aktuális csatornán.
2019. 02. 16. 12:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Idén tetőzhet az új lakások átadása Budapesten

Tavaly összesen 8400 új társasházi ingatlant adtak el a fővárosban, amely – ha néhány százzal is, de – elmarad az egy évvel korábbi számtól. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérkép legfrissebb adatai szerint idén tetőzhet a lakásátadások száma, miközben egyre több területen kell megbarátkozni az egymilliós négyzetméterárakkal.
2019. 02. 15. 11:30
Megosztás:
Hozzászólások:

A NAV közzétette a márciusban elszámolható üzemanyagárakat

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) közzétette honlapján a fogyasztási norma szerinti üzemanyagköltség-elszámolásban márciusban alkalmazható üzemanyagárakat.
2019. 02. 15. 05:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Változtak ingatlan-bérbeadással kapcsolatos adószabályok

Január 1-je óta az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem megállapításakor nem kell bevételként figyelembe venni az ingatlan használatával összefüggő, bérlőre áthárított díjat, jellemzően a közüzemi szolgáltatások díját - hívja fel a figyelmet az adóhatóság a honlapján.
2019. 02. 14. 20:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Kutatás: tévhitek miatt húzódik el sok hagyatéki ügy

Az emberek alig negyede tudja, hogy a hagyatéki eljárás során a vagyonelemek és az örököstársak felkutatása nem a hatóságok, hanem az örökösök feladata – derült ki Magyar Országos Közjegyzői Kamara online felméréséből. Az 500 ember részvételével készített kutatás szerint sok a tévhit és a félreértés a hagyatéki eljárás körül, holott tudatosabb hozzáállással az ügyek jelentős része lerövidíthető, sok hagyatéki per pedig elkerülhető lenne. Mindössze a válaszadók harmada tudta, hogy az örökösök egymással és a hitelezőkkel is megegyezhetnek a hagyatéki tárgyaláson, és azzal is kevesen vannak tisztában, mit tehetnek és mit nem az eljárás lezárása előtt az elhunyt vagyonával.
2019. 02. 14. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Új eszköz a családi vagyon védelmére – nyilvános a vagyonkezelői alapítványok szabályozásának tervezete

Február 12-én nyújtották be az Országgyűlés elé a vagyonkezelői alapítványról, mint új jogintézményről szóló törvényjavaslat. Ugyan a jogszabálytervezetben szabályozott koncepció várható első felhasználásának célja a felsőoktatás reformjához kapcsolódóan közhasznú jellegű, a jogszabály szövege és indokolása egyértelmű állásfoglalást fejez ki a családi magánvagyonok védelmét célzó törekvés mellett.
2019. 02. 14. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Rekord értékű magyarországi fejlesztést mutatnak be a világ első számú ingatlanszakmai kiállításán, a MIPIM-en, Cannes-ban

Budapest és több nagy vidéki város jövőbeni, 20-30 évvel későbbi arculatát meghatározó, nemzetközi viszonylatban is kiemelkedő beruházásokat mutat be a magyar stand a világ első számú ingatlanszakmai kiállításán, a MIPIM-en Cannes-ban, 2019. március 12-15. között. A magyarországi régiók közül egyre több nagyváros képes akár nemzetközi szinten is meghatározó jelentőségű beruházásokat vonzani.
2019. 02. 13. 11:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Árfolyamok

BÉT Ár % Változás