Milliókat lehet spórolni a hitelkiváltással
A tét nem kicsi: összesen 45 ezer darabra tehető azon hitelszerződések száma (összértékben 310 milliárd Ft hitellel), melyet 2011 eleje és 2013 tavasza között kötött a magyar lakosság 10% feletti THM-mel. A teljes megtakarítási potenciál ezen a hitelállományon a havi törlesztésben 1 milliárd Ft körül mozog, a teljes hátralévő visszafizetés vonatkozásában pedig 180 milliárd Ft-tal járhatnak jobban az adósok.
Azzal számoltunk, hogy valaki 2011-ben vagy 2012-ben vett fel forint alapú lakáshitelt. Miért? Mert korábban alig volt a piacon forinthitel, hiszen 95 százalékban devizában adtak kölcsönt a bankok. Persze felmerülhet, hogy a devizahiteleket érdemes lehet-e forintalapúra cserélni, de erre a válasz egyértelmű: 260 forint környéki svájci frank árfolyam esetén a 160-170 forintos frankon számolt kölcsönök átváltásánál akkora lenne az árfolyamveszteség, hogy azt semmiféle kedvező kamatozású forinthitel nem ellensúlyozhatja! Más a helyzet, ha forinthitelből végtörlesztette valaki devizahitelét, számára megéri átnézni a hitelkiváltási lehetőségeket!
Marad tehát a forinthitel, ami már jócskán a válság kitörése után, 2011-2012-ben kezdett el terjedni. Fontos tudni, hogy akkor még nem volt kötelező a referenciakamathoz (BUBOR) kötni a hitelek kamatát, és a jegybank sem látott még neki a kamatcsökkentésnek. Mindezek miatt akkoriban magasabb volt a kamat és a THM is. 2011-ben és 2012-ben így 10-12 százalékos kamatért lehetett hitelt kapni. A legjobb négy piaci – hitelkiváltásra is felhasználható - lakáshitel kamata most átlagosan 5 százalék körül van. A kamatkülönbözet elég nagy, így érdemes elgondolkozni a hitelkiváltáson.
Lássuk, mit mutatnak a számok!
A 2011-ben felvett 7 millió Ft-os forinthitel (ez kb. az átlagos hitelméret) havi törlesztőrészlete ma átlagosan 67 ezer forint havonta, a 2012-ben felvetté pedig 77 ezer forint. A mostani lakáshitelekért havonta 50 ezer forintot kell fizetni. Így hitelkiváltás esetén 25-35 százalékkal csökkenthető a törlesztőrészlet. Ha a teljes visszafizetendő összeget nézzük, akkor azt láthatjuk, hogyha lecseréljük régi hitelünket, akkor a teljes futamidő alatt szép összeget, 3,5-6 millió forintot takaríthatunk meg!
Jó kérdés, vajon bármelyik bank hitelével jól járunk hitelkiváltásnál? E kérdés megválaszolására a piacon most elérhető három legjobb és három legrosszabb hitelkiváltásra is felhasználható lakáshitel konstrukciót vettük górcső alá. A három legjobb bank átlagos kamatszintje 5,5 százalék, a három legrosszabbé pedig 9 százalék feletti: mindez a kiváltott hitel havi törlesztőjében 15 ezer Ft-os különbséget is jelenthet, összesített hitel visszafizetésben pedig 3,1 millió Ft-ot!
Miért jó az alacsonyabb kamatozású hitel?
Ha sikerül a manőver, akkor nem csak a törlesztőrészlet csökken, de számos más lehetőség is kínálkozik az adós terheinek csökkentésére. Ha nem jelent megterhelést a jelenlegi törlesztőrészlet fizetése, akkor kedvezőbb kamatozású hitel és változatlan törlesztőrészlet mellett hamarabb meg lehet szabadulni a hiteltől. Ugyanezt érhetjük el, ha a törlesztőrészleten megspórolt pénzt lakástakarék pénztárba tesszük, mert az így összegyűjtött megtakarítás ugyancsak felhasználható lakáscélú hitel elő- és végtörlesztésre. Ha csak nehezen törlesztünk, akkor az új hitel felvételekor kérhetünk hosszabb futamidőt, amivel még tovább csökkennek a terhek.
Örülnek-e a hitelkiváltásnak a bankok?
A devizahitelek végtörlesztésekor tény volt, hogy a bankok nem örültek annak, ha valaki forinthitelre akarta cserélni devizahitelét (hiszen jelentős veszteséget jelentett a piacinál 25%-kal alacsonyabb svájci frank árfolyamon lehetővé tett végtörlesztés). Most azonban teljesen más a helyzet: piaci alapon hiteleznek a bankok és szeretnének is hitelt adni. Aki eddig rendben tudta fizetni a lakáshitelét az jó adósnak számít és vonzó ügyfél a bankok szempontjából. Az alacsonyabb kamatú lakáshitel ráadásul kisebb kockázatot jelent új hitelezőnk számára, hiszen ha a magasabb törlesztést rendben fizettük, akkor az alacsonyabb sem jelenthet problémát. Nem jár rosszul a régi bankunk sem, hiszen ő meg rendben hozzájut a korábban kihelyezett pénzéhez.
Így kezdj neki!
A hitelkiváltás alapvető feltétele a kiváltandó hitelünk múltja, hogy milyen fizetési fegyelmet tanúsítottunk eddig. Erre vonatkozóan a bankunk ki is fog adni egy igazolást, amin egyértelműen látszik, hogy az elmúlt 1 évben nem estünk 30 napot meghaladó késedelembe.
Ezen kívül a kiváltó bank megvizsgálja, hogy a kiváltásra szánt hitelünkre kaptunk-e már fizetéskönnyítést. Egy árfolyamgátba való belépés még nem akadály, azonban ha a bankunk saját adósmentő programjának keretében kaptunk átmeneti törlesztéscsökkentést, az már kizáró ok lehet.
Kik a hitelkiváltási ügylet szereplői?
A jövedelemvizsgálatot hitelkiváltásnál sem úszhatjuk meg! Ha a kiváltásnál új adóstárs, vagy kezes jelenik meg (mert ez nem kizárt), akkor a jövedelemvizsgálat rá is ki fog terjedni. Természetesen esélytelenek vagyunk, ha lejárt adóssággal rendelkezünk egy bank, vagy a NAV irányába.
Mekkora futamidőre igényelhető?
Nincs szabályozás arra vonatkozóan egy hitelkiváltás során, hogy az eredeti, kiváltandó hitel futamidejénél rövidebb vagy hosszabb az lehet új hitel futamideje. Ennek meghatározása teljes egészében az új, hitelkiváltást biztosító bankon múlik. Alap esetben törekedjünk az eredeti futamidő megtartására, és ha menet közben nagyobb összeg áll a házhoz, akkor elő lehet törleszteni.
Milyen lehetőségek állnak rendelkezésre a piacon hitelkiváltás céljából?
A más banknál jól fizetett hiteleket előszeretettel fogadják mindenhol, hiszen sokkal biztonságosabb úgy átvenni egy ügyfelet, ha már látszik a hitelmúltja.
Milyen költségekkel kell számolnod?
Az alábbiakban összefoglaljuk számszerűsítve a hitelkiváltás jellemző költségeit:
- Értékbecslés: kb. 30.000.- Ft
- Közjegyzői okiratba foglalás díja: a hitelösszeg 0,5-1%-a
- Folyósítási jutalék: a hitelösszeg 1-2%-a
- Jelzálogbejegyzés illetéke: 12.600.- Ft,
- Jelzálogtörlés illetéke: 6.600.- Ft
Fontos tudnunk, hogy egy-egy díjelengedési akció során a fenti díjakon sokat spórolhatunk.
Forrás: bankmonitor.hu
