Fogynak a jó bérirodák Budapesten
Az elmúlt szűk két év alatt 4,5 százalékponttal csökkent a kihasználatlansági ráta a Budapesti bériroda piacon, amely elsősorban a bérlői kereslet növekedésének köszönhető. Az összes bériroda terület nagysága a BRF adatai szerint közel változatlan maradt, miközben a bérlői igény összvolumene a göngyölített egyéves adatok alapján több mint 40 százalékkal emelkedett. „Az irodaigények bővülése mind az A mind a B kategória felső szegmensében érezteti hatását” - mondta el Székely Gábor, a tőzsde prémium részvénykategóriájában jegyzett Appeninn Nyrt. vezérigazgatója. „A KKV szektor várt, je lentősebb növekedésének hatása az irodapiacon abban csapódhat le, hogy elsők között szívódik fel a B kategória felső szegmensének még szabad irodaterülete.”
A 2014 első három negyedévében regisztrált területigény nagysága megközelítette az előző naptári évek teljesítményét. A megnövekedett kereslet hatása már az árazásban is tetten érhető, a szerződéshosszabbításoknál a bérleti díjak 2014-ben már növekedtek a B kategóriában. Ami azt is jelzi, hogy a bérlőknek érdemes az újrakötéseknél hosszabb, akár 5-10 téves időtávra elköteleződni. A GDP növekedés hatása további jelentős irodaterület igényt generálhat, s az NHP forrásain túl már a piaci alapú finanszírozás is pozitív keleket mutat. A tendenciákból Székely Gábor sze rint körvonalazódik, hogy az ingatlanok hozam alapú értéke három fő tényező hatására jelentősen növekedni fog; egyrészt a bérleti díj növekedés miatti jövőbeni pénzáram növekedése, másrészt az emelkedő kihasználtság, valamint az elvárt hozam mind a keresleti mind a kínálati oldalon tapasztalható csökkenése okán.
Székely Gábor kiemelte, hogy az irodaházaknál fontos teret hagyni a lehetséges bérlői igénynövekedésre. A 95% körüli kihasználtság szint ideális, hiszen ez puffert biztosít mind a bérlők mind a bérbeadó számára. Így kisebb annak kockázata, hogy egy-egy területbővítési igény esetén a teljes bérleti terület felmondásra kerül és a bérlő másik lokációt keres megnövekedett területigényéhez. Az organikusan fejlődő cégek általában több kisebb lépcsőben növelnek irodaterületet is, így arra is van mód, hogy ezt a bérbeadó lekövesse. Egy több elemű portfólióval rendelkező bérbeadó es etén egy további lehetőség a bérlő számára, hogy a megszokott színvonal bériroda szolgáltatásokat egy új helyszínen, nagyobb területen vegye igénybe.
A bruttó bérbeadáson belül jelentősen nőtt a szerződéshosszabbítások volumene, amely azt mutatja, hogy a stabil gazdasági hátterű vállalkozások üzleti tervei és makrogazdasági várakozásai is pozitívak, hosszabb távú elkötelezettséget is szívesebben vállalnak. Az előbérleti szerződések mind arányukat, mind volumenüket tekintve megnőttek. Mind a kisebb mind a nagyobb cégek körében tapasztalható elmozdulás ezen a téren, amelynek oka egyrészt a csökkenő elérhető irodaterület, másrészt a bérleti díjak bérlők számára magasabb költséget jelentő iránya iránti erősebb várakozás. Az új szerződések szintje is s tabil több negyedév óta, amely arra utal, hogy erről a bázisról kiindulva további növekedés várható az év hátralévő részében. A területbővítést választó cégek jól tervezhető költségek mellett kötnek le újabb kapacitásokat.
