OTP Lakóingatlan Értéktérkép - Van még tér a piac bővülésére
Az idei év első három negyedévében a NAV-hoz beérkezett és az OTP Jelzálogbank által feldolgozott forgalmi adatok a tavalyi évhez hasonlóan továbbra is kétszámjegyű, országos átlagban 14% körüli szűk éves áremelkedést mutatnak. „A tavalyi egységes drágulással szemben ugyanakkor most differenciált változások tapasztalhatók” – mondja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci elemzője. „Míg a fővárosi értéknövekedés 19% körül alakul, megyei jogú városokban 9%, kisebb városokban 1% ugyanez az arány. Községekben összességében viszont 15%-os csökkenést látunk” – fűzte hozzá a szakértő.
Értéknövekedés a lakótelepeken
Az elmúlt években a legnagyobb arányú értéknövekedés a lakótelepi lakásoknál ment végbe. Mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagára meghaladja a 200 ezer Ft/m2-t. A lakások átlagosan 14-15%-os drágulása mellett ugyanakkor az önálló házak 11%-os értékvesztést könyvelhetnek el idén. Ennek fő oka, hogy ezek az ingatlanok kiesnek a befektetői célpontok közül, nagy részük az amúgy is csekélyebb forgalmú vidéki településeken található, illetve a válság végére (például Pest megye esetében) túlkínálat alakult ki piacukon.
Csak két megyében csökkent az átlagár
A tizenkilenc megye közül csak Nógrádban és Somogyban csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára idén. Nógrádban ez már hagyományos, és a csekély kereslet számlájára írható, míg Somogyban a korábbi magas árakból volt lehetőség áresésre. 15% feletti drágulás Budapest mellett még Hajdú-Bihar és Bács-Kiskun megyére jellemző, illetve a vidéki dobogós Komárom-Esztergom megye. A megyék árváltozására általában nagy hatással van a forgalom nagy részét adó megyeszékhelyek piaci mozgása. Ennek megfelelően, nagyvárosaink között tavalyhoz képest a legnagyobb mértékben Kecskemét drágult (17%), majd ebben a rangsorban Tatabánya (16%), valamint Székesfehérvár és Debrecen (15%) követi a Bács-Kiskun megyei várost.
Az átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: Budapesttel (358 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 246 ezer Ft/m2 átlagárral. A 200 ezres limitet még Hajdú-Bihar és Pest megye haladja meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 70 ezer Ft/m2 alatti árszinttel; a százezres határt tavaly óta Borsod-Abaúj-Zemplén is meghaladja. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 260 ezer forint volt négyzetméterenként.
Mindössze 24 járásban csökkent az eladott lakóingatlanok átlagára az OTP Lakóingatlan Értéktérkép szerint. Budapesten egy kerület sem tartozik ide, de Pest megyében és a Dunántúlon együttvéve is csak tíz járás szerepel ezen a listán. A többi ilyen területi egység az ország keleti részében található, a legtöbb (4 db) Nógrád megyében. Ezzel szemben 25 járásban 20% felett nőtt az átlagár. Ennek oka az alacsony bázison kívül (pl. Hevesi, Nagykállói, Vásárosnaményi járások) leginkább az adott terület befektetési vonzereje (pl. Budapest belvárosi kerületek, vagy Hajdúszoboszlói járás), illetve a munkavállalási okból kialakult célpont szerep (pl. Csornai járás).
„Hét járás átlagára haladja meg idén a 400 ezres, további kilenc a háromszázezres négyzetméterár szintet. A legdrágább tíz közé a budapesti kerületeken kívül még éppen bejutott a Fonyódi járás, 354 ezer Ft/m2-rel. Ennek – illetve még a Balatonfüredi és Siófoki járások előkelő helyének is – oka, hogy a Balatonnál idén is a közvetlen vízparti új lakások teszik ki az eladások jelentős részét” – összegezte az adatokat Valkó Dávid.
2016-ban továbbra is Győr a legdrágább megyeszékhely 253 ezer Ft/m2-es átlaggal. Ezzel az eredménnyel a nyugati megyeszékhely több pesti kerületet is megelőz. A kétszázezres limitet még Debrecen, illetve 2015 után további két város, Kecskemét és Székesfehérvár is átlépi. Salgótarján, Miskolc és Szolnok hagyományosan a legolcsóbbak. Nógrád megye székhelye az egyetlen, ahol az eladott lakások átlagára nem éri el a 100 ezer Ft/m2-t.
A budapesti kerületek közül átlag (19%) felett továbbra is a befektetési céllal leginkább keresett pesti kerületek (V., VI., VII., VIII., IX., XIII.) drágultak idén. Kiemelkedik a VII. kerület, ahol szűk egy év alatt 33%-os volt az árnövekedés. Ha mélyebbre ásunk az adatokban, akkor hosszabb távon és országos szinten is itt kell keresnünk a rekordot: a 2013-as mélypontról 2016 első feléig az 50 m2 alatti VII. kerületi és az 50-75 m2 közötti V. kerületi lakások egyaránt 85%-kal drágultak. Nem meglepő a kisebb lakások jelentősebb értéknövekedése. Ezek egyrészt saját használatra is keresettek, másrészt a befektetési célú vásárlások fő fókuszát adják. Csökkenő árú kerület – a tavalyi évhez hasonlóan – idén sincsen. Irányítószám-körzet szintjén vizsgálva az adatokat, közel 50%-kal drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1075-ös körzet, azaz a VII. kerület központi része.
A nagyrészt a turisztikai célú, rövid távú lakáskiadás (’Airbnb’) hihetetlen népszerűségét követő befektetői roham okozta 22%-os árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort, éppen súrolva alulról a 600 ezer forintos négyzetméterár szintet. Ehhez képest a második legdrágább II. kerület átlagára még hajszállal 480 ezer Ft/m2 alatt marad. A 400 ezres szint fölé még az I., XII., VI., XI. és XIII. kerületek jutottak. Az egységes áremelkedés hatására idén már csak egyetlen kerület, a XXIII. marad valamivel a 200 ezres limit alatt. Irányítószámokat vizsgálva, az V. kerület hat körzetéből öt az árrangsor legelején áll; legdrágább a 1051-es irányítószám 681 ezer Ft/m2-rel.
Várakozások
A jelenlegi és a rövidtávon várható kedvező makrogazdasági környezet (bővülő GDP, alacsony munkanélküliség, növekvő reálbérek) miatt országos léptékben a következő években sincs okunk piaci visszaesést feltételezni. Mindez összességében egyelőre kiolthatja a negatív demográfiai folyamatok hatását is. Mind a hitelfelvételt, mind a befektetési célú vásárlást az alacsony kamatszint is támogatja, ebben egyelőre szintén nem várható változás, sőt a reálkamatok tovább csökkenhetnek. Hazánkban a lakossági hitelfelvétel csak most fordult át pozitív tartományba, és a háztartások eladósodottsága régiós összevetésben még mindig igen alacsony.
A nominális árszint, történelmi rekordot döntve már meghaladja a 2008-as árcsúcsot, sőt reálértékben Budapest is meglépte ezt a szintet. Az országos reálár-szint ugyanakkor még bő 10%-kal a 2008-as alatt van. A bérekhez viszonyított árak az 1998/1999-es éveket idézik, 40%-kal a korábbi csúcsév 2004, és 20%-kal 2008 alatt. Mindemellett nemzetközi összehasonlításban, a környező országok egy részéhez képest is olcsóbbak a magyar, illetve budapesti árak. „Idén még kétszámjegyű áremelkedést várunk országos szinten, ami jövő évtől, az egyensúlyi szinthez közelítve, illetve az új kínálat belépésével egyszámjegyűre csökkenhet. Mindezek mellett a regionális különbségek várhatóan tovább mélyülnek” – fogalmazta meg várakozásait az OTP Jelzálogbank elemzője.
A tavalyi 134 ezer után az idei lakóingatlan-forgalom elérheti a 2008-as piacot idéző 150 ezres szintet. Előfordulhat az is, hogy az évet összegző statisztikákban mégsem jelenik meg minden felépült ingatlan. Erre az ellentmondásra az újlakás-piacon tapasztalható folyamatok adnak választ. Egyrészt, nagyon sok társasházi projekt épül építőközösségi keretek között. Ekkor a leendő tulajdonostársak telekrészeket vásárolnak, deklarálva a NAV felé, hogy ott záros határidőn belül lakóházat építenek. Ebben az esetben a tranzakciók telekvásárlásként jelennek csak meg. A másik tényező, ami elfedi a valós piaci dinamikát, hogy az építési engedély megszerzéséig az újlakás-vásárlók csak előszerződést kötnek. Idén, csak a fővárosban például ezres nagyságrendű olyan adásvétel történhet, amelyek majd csak a 2017-es statisztikákba kerülnek be.
A kereslet nagyobb hányada irányul új lakások felé, ugyanakkor ez a használt lakás tranzakciókat is pozitívan befolyásolja. A befektetési célú vásárlók mellett megjelentek azok is, akik a válság miatt halasztották eddig vásárlásaikat. Mivel jelenlegi ismereteink szerint nincs okunk a piac lassulását feltételezni, és mivel az újlakás-piacon 2019 végéig biztosan marad az alacsony áfakulcs, a következő években a forgalom a válság előtti néhány év átlagának tekinthető 170-190 ezres szintre állhat be.
Az ingatlanpiac fő témája idén egyértelműen az újlakás-piac felfutása, elsősorban a lakásáfa csökkenésének köszönhetően. Adatbázisunk szerint, az első tíz hónapban 280 új projekt értékesítése indult el csak a fővárosban, összesen 9.000 lakással.
Emellett közel ötezer új lakás építését jelentették be néhány éves időtávon a beruházók. Idén Budapesten 3.700 társasházi lakást adhatnak át, ami háromszorosa a tavalyi volumennek. Fontos kiemelni, hogy ez még csak előszele a 2017-2018-as felfutásnak. Az újlakás-piac vidéken is élénkül: főleg a nyugat-magyarországi nagyvárosokban és a Balaton mellett indulnak projektek. Az idei első három negyedévben országosan kiadott 21,4 ezer építési engedély 2,5-szeres növekményt jelent a tavalyi évhez képest. Ez a volumen már a 2009-es évet idézi. Az országos év végi szám 25-30 ezer között lehet majd. Az építkezések hosszabb átfutása miatt ugyanakkor a használatba vételi engedélyek száma (5.300 db) csak 14%-os bővülést jelent; itt 2017-től várható a statisztikákban is markánsan megjelenő robbanás. Becslésünk szerint az új építések száma a közeljövőben 25 ezer darab körül kerülhet a kereslettel egyensúlyba.
