Akár 10 százalékos éves hozam is elérhető kiadásra szánt ingatlanbefektetéssel

A mostani piaci feltételek mellett akár 10 százalékot meghaladó éves hozam is elérhető befektetési célú, hosszú távú kiadásra szánt ingatlan vásárlásával – derül ki a TAKARÉK Index összegzéséből. Budapesten átlagosan 8,1 százalék, vidéki nagyvárosokban pedig 8,9 százalék az átlaghozam egy használt ingatlan kiadásán jelenleg. Az elemzés szerint a nulla közeli betéti hozamok sok befektetőt tereltek az ingatlanokhoz is, és ez a trend várhatóan annak ellenére fennmarad, hogy nehezen megjósolható, hogyan változnak a következő években a lakásárak.

A TAKARÉK Index elemzői az aktuális piaci információk alapján vizsgálták meg idén ősszel, hogy megközelítőleg milyen hozamokra lehet számítani egy átlagos, kiadási célú lakásbefektetés során Budapest befektetési szempontból releváns kerületeiben és hat vidéki nagyvárosban (Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs, Szeged, Veszprém). A hozam két részből áll, a bérleti díjból és a lakás várható felértékelődéséből, amit az újbóli értékesítés során lehet elérni. Az összesítésből kiderül, hogy a jelenlegi piaci feltételek mellett Budapest VIII. kerületében évente átlagosan 10,4, Miskolcon pedig 10,1 százalékos sajáttőke-arányos teljes hozam is elérhető egy megvásárolt, használt lakás bérbe adásával. A budapesti átlaghozam jelenleg 8,1 százalék, a vidéki nagyvárosoknál 8,9 százalék. (1. táblázat)




A számok alapján a használt lakásokkal elérhető hozamok lényegesen meghaladják az új lakások hozamait, amelyek 5 és 8 százalék között mozognak Budapesten. Az elemzés szerint ugyanakkor az új lakások kiadásának számos előnye van a legtöbb régi építésű ingatlanhoz képest. A modern gépészet csökkenti azokat a karbantartási és beruházási igényeket, amelyek sok bosszúsággal járnak és időigényesek, valamint a költségeket nem lehet a bérlőre terhelni. Javítja a kiadhatóságot a jó állapotú homlokzat, a tiszta, modern közös helyiségek, valamint a lift megléte is. Egy új építésű vagy néhány éves lakás tehát általában valamivel alacsonyabb hozamot, cserébe könnyebb menedzsmentet és kiszámíthatóbb jövedelmet jelenthet egy használt lakásnál.

Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!

A vizsgált modellben a lakás vételárának 50 százalékát 5 évig fix kamatozású hitelből finanszírozza a vásárló, amelyet a piacon jellemző 3,7 százalékos kamatszinttel vesz fel. A vásárláshoz kapcsolódó költségek (illeték, ügyvédi díj, felújítás, berendezés) összesen 8 százalékot tesznek ki, illetve évente 1 százalékos amortizációval is számolni kell. A számításokban éves 3 százalékos várható lakásár-emelkedés szerepel. A bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 százalékos amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A feltételezés szerint az ingatlan bérbeadása során havi 10 ezer forint egyéb költség merül fel, és a lakás az év 90 százalékában bérbe van adva. Az ingatlan-bérbeadásból származó – fentiek szerint megállapított – jövedelemből 15 százalékos személyi jövedelemadót fizet a tulajdonos.

Egy ingatlanvásárlási döntésnél fontos vizsgálni a várható árnövekedést. A lakásárak 2014 eleje óta folyamatosan emelkednek. 2019 első negyedéve alapján ebben nem látszott törés, és egy negyedév alatt is több százaléknyi hozamot realizálhattak a lakástulajdonosok. 2019 nyarán ugyan lassulás volt megfigyelhető az adásvételi piacon, ez azonban a potenciális befektetők (vevők) számára az alkupozíciójuk javulása okán inkább előnyös, érdemes azonban figyelemmel kísérniük a bérleti díjak alakulását. Azt az elemzés szerint nehéz előre jelezni, hogy a dinamikus drágulás meddig tart, és a következő években pontosan miként alakulnak az árak.

A befektetési célú lakásvásárlás feltételei és kockázatai

A lakásvásárláshoz jellemzően jelentős tőkeösszegre van szükség, bár a vétel részben finanszírozható hitelből. Ennek aránya nem haladhatja meg az ingatlan – értékbecslő által megállapított – értékének 80 százalékát, ami azt is jelenti egyben, hogy a napjainkban egy 50 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához Budapesten legalább 6 millió forint önerőre van szükség, a piaci átlagos fajlagos árakon számolva ugyanis a lakás vételára 30 millió forint körül mozoghat. Még nagyobb összeget igényel egy új lakás megvétele, itt már inkább a 10 millió forinthoz közelít a lakás megszerzéséhez szükséges önerő. A vásárlás költségei nem érnek véget a vételárral, számos járulékos kifizetnivalóval is számolni kell, mint az illeték, az ügyvédi díj, a hitelfelvétel költsége. Emellett a lakásra is költeni kell: használt ingatlan esetén szükség lehet némi felújításra, vagy festésre, esetleg berendezésre. Új lakás esetén pedig a bebútorozással kell biztosan számolni, például konyhabútort kell venni a lakáshoz, vagy légkondicionálót, redőnyt szereltetni. Ezek a költségek még a lakás vételárának 8-10 százalékát is elérhetik.

A befektetés sikere nagyban függ az ingatlan jellemzőitől. Egy fejlődő környéken, ami különböző fejlesztések színterévé válhat a jövőben, sokkal inkább lehet számítani a lakás értékállóságára, illetve relatív értéknövekedésére. A lakásárak emelkedése még Budapesten belül is nagy különbségeket mutatott, vidéken pedig még nagyobb eltérések voltak tapasztalhatóak, vagyis mindenképpen jól kell ingatlant választani ahhoz, hogy maximális nyereséget lehessen realizálni.

Mivel az ingatlant jellemzően kiadási célra vásárolják, a befektetés sikerében szintén fontos szerepet játszik a bérleti piac alakulása. Budapesten, a vidéki egyetemi központokban, illetve a fejlett munkaerőpiaccal és szolgáltatásokkal rendelkező városokban élénk bérlői keresletre lehet számítani, de még itt is akadnak kockázatok. Fontos a bérleti díjak alakulása is. Minél többen döntenek a hosszú távú lakáskiadás mellett, annál nagyobb lesz a kínálat bérelhető ingatlanokból, ami gátat szabhat a díjak növekedésének. Szintén hasonló eredményre vezet, ha valamilyen oknál fogva csökken a kereslet a bérlemények iránt, például egy nagyobb munkaadó cég kivonulása egy kisebb, korábban jó lehetőségeket kínáló településen felboríthatja az addigi kedvező helyzetet, de előfordulhat, hogy a város több munkaadója is csökkenti a foglalkoztatottak számát gazdasági visszaesés esetén. Szintén kockázatot jelenthet a szabályozási környezet hirtelen változása, például a fizetendő terhek kapcsán, de külföldön már találni példát a bérleti díj plafon bevezetésére is.

A bérbeadáshoz kapcsoló bizonytalansági tényezőt jelent a megfelelő bérlő megtalálása is. Jelenleg a lakáskiadás meglehetősen szabályozatlan terület, sok esetben a bérlő jogai felülírják a tulajdonosét. Az sem mindegy, hogy az év 12 hónapjában ki lehet-e adni a lakást, az egyetemisták például gyakran csak a szorgalmi időszakra keresnek lakást, és a nyári hónapokat otthon töltik. Egy bérlőváltás pedig szinte biztosan üresjárattal jár.

Hozzászólások

Év végéig tart a veszélyhelyzet Olaszorszábgan

Bejelentette a koronavírus-járvány miatti vészhelyzet további meghosszabbítását Giuseppe Conte miniszterelnök pénteken, megalapozottnak nevezve, hogy a korábban július 31-ig elrendelt vészhelyzetet év végéig fenntartsák Olaszországban.
2020. 07. 12. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Moszkva és Peking harmadszor is megvétózta az ENSZ határozatát

Moszkva és Peking pénteken harmadszor is megvétózta az ENSZ Biztonsági Tanácsában (BT) a határon átnyúló humanitárius segélyezésről szóló határozatot, amely elsősorban Szíriára vonatkozott.
2020. 07. 12. 16:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Hétfőtől szerdáig előrehozott választást tartanak Észak-Macedóniában

Hétfőtől szerdáig előrehozott választást tartanak Észak-Macedóniában, a pártok a koronavírus-járványt is kihasználták politikai üzeneteik közvetítésére.
2020. 07. 12. 15:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Befejeződött az első orosz vakcina tesztelése

Sikeresen befejezte az Ivan Szecsenov Orvostudományi Egyetem a Covid-19 vakcinájának önkénteseken való tesztelését - jelentette ki Vagyim Taraszov, a moszkvai felsőoktatási szakintézmény Transzlációs Medicina és Biotechnológiai Intézetének igazgatója vasárnap a RIA Novosztyi hírügynökségnek nyilatkozva, miközben Oroszországban a meggyógyult fertőzöttek száma meghaladta a félmilliót.
2020. 07. 12. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Montenegró korlátozta a belépést, Koszovó is szigoríthat

A fertőzöttek számának növekedése miatt Montenegró újabb szabályokat hozott arra, kik és milyen feltételek mellett léphetnek be az országba. Koszovó pedig az országban élőket fegyelmezné szigorúbb intézkedésekkel.
2020. 07. 12. 03:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Javult a járványhelyzet Olaszországban

Hét koronavírussal fertőzött beteg halt meg egy nap alatt Olaszországban, utoljára a járványterjedés kezdetekor volt ilyen alacsony a halálesetek száma.
2020. 07. 12. 00:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Rekordot döntött a fertőzöttek száma Horvátországban

Ismét rekordot döntött az új koronavírussal fertőzöttek száma Horvátországban - derült ki a válságstáb szombati közleményéből. Zágráb szigorít a nem uniós állampolgárok beutazási feltételein, az uniós állampolgárok, köztük a magyarok, továbbra is korlátozások nélkül léphetik át a határt.
2020. 07. 11. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

WHO: Nem tudni, mikorra lesz vakcina

Összehangolt erőfeszítések folynak a világon a koronavírus elleni oltóanyag kifejlesztésére, de egyelőre nem lehet megmondani, hogy mikor lesz kész a vakcina - mondta az Egészségügyi Világszervezet (WHO) magyarországi irodájának vezetője pénteken Budapesten, egy angol nyelvű sajtóbeszélgetésen.
2020. 07. 11. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az olasz miniszterelnök megerősítette a vészhelyzet meghosszabbítását az év végéig

Bejelentette a koronavírus-járvány miatti vészhelyzet további meghosszabbítását Giuseppe Conte miniszterelnök pénteken, megalapozottnak nevezve, hogy a korábban július 31-ig elrendelt vészhelyzetet év végéig fenntartsák Olaszországban.
2020. 07. 11. 09:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Trump szerint a kínai-amerikai viszony súlyosan károsodott

Az amerikai-kínai viszonyt a koronavírus-válság súlyosan károsította - jelentette ki Donald Trump amerikai elnök pénteken, útban Floridába a repülőgépen vele utazó újságíróknak.
2020. 07. 11. 06:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Közel 20 százalékkal csökkent a román export

Az első öt hónapban 19 százalékkal, 23,752 milliárd euróra csökkent a román export, miközben az import is 13,5 százalékkal, 31,093 milliárd euróra mérséklődött - közölte pénteken a román országos statisztikai intézet.
2020. 07. 10. 23:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Gyenge kezdés után pluszban zártak a tőzsdék

Gyenge kezdés után nyereséggel zártak pénteken a főbb európai értékpapírpiacok.
2020. 07. 10. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Csatát vesztett Trump

Az amerikai Legfelsőbb Bíróság tegnapi döntése alapján a New York-i ügyészek számára elérhetővé kell tenni Donald Trumpnak a saját és vállalataival kapcsolatos adóbevallásait, viszont azok tartalmát sem a közvélemény, sem a Képviselőház nem ismerheti meg.
2020. 07. 10. 12:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tovább nőtt az infláció Csehországban

Júniusban 3,3 százalékra nőtt az éves szintű infláció Csehországban a májusi 2,9 százalékról - közölte a cseh statisztikai hivatal pénteken Prágában.
2020. 07. 10. 11:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Fitch: Közép-Európa erős helyzetben van

A Fitch Ratings közölte csütörtökön, hogy az általa osztályzattal ellátott feltörekvő térségi bankok többségének besorolásaira már negatív kilátás van érvényben a koronavírus-járvány okozta globális recesszió hatásai miatt, a közép-európai bankrendszerek alapvető mérőszámai ugyanakkor erőteljesek.
2020. 07. 10. 08:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Lelassult a koronavírus terjedése Moszkvában

Moszkvában csütörtökre 568-cal nőtt az igazolt Covid-19-fertőzések száma, ami a legalacsonyabb napi növekmény április 5. óta az orosz fővárosban.
2020. 07. 09. 23:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Franciaország teljesíti a tüntető kórházi dolgozók követeléseit

Hat hétig tartó tárgyalások után csütörtök virradóra megszületett Franciaországban a megállapodás a szakszervezetek és a kormány között arról a nagyobb állami ráfordításról, amelyet a koronavírus-járvány miatt kihirdetett karantén idején ígért meg Emmanuel Macron elnök.
2020. 07. 09. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Csehország felkészült a járvány második hullámára

Csehország megfelelő mennyiségű, hat hétre elegendő védőeszközökkel rendelkezik arra az esetre, ha kitörne a koronavírus-járvány második hulláma - jelentette be Jan Hamácek belügyminiszter csütörtökön.
2020. 07. 09. 22:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Mínuszban zártak az európai piacok is

Mínuszban zárták a kereskedést a vezető nyugat-európai tőzsdeindexek csütörtökön.
2020. 07. 09. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Zöld utat kapott a német gazdaságélénkítés

Németország megkapta az EU jóváhagyását az 500 milliárd eurós gazdasági mentőcsomaghoz.
2020. 07. 09. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások: