Akár 10 százalékos éves hozam is elérhető kiadásra szánt ingatlanbefektetéssel

A mostani piaci feltételek mellett akár 10 százalékot meghaladó éves hozam is elérhető befektetési célú, hosszú távú kiadásra szánt ingatlan vásárlásával – derül ki a TAKARÉK Index összegzéséből. Budapesten átlagosan 8,1 százalék, vidéki nagyvárosokban pedig 8,9 százalék az átlaghozam egy használt ingatlan kiadásán jelenleg. Az elemzés szerint a nulla közeli betéti hozamok sok befektetőt tereltek az ingatlanokhoz is, és ez a trend várhatóan annak ellenére fennmarad, hogy nehezen megjósolható, hogyan változnak a következő években a lakásárak.

A TAKARÉK Index elemzői az aktuális piaci információk alapján vizsgálták meg idén ősszel, hogy megközelítőleg milyen hozamokra lehet számítani egy átlagos, kiadási célú lakásbefektetés során Budapest befektetési szempontból releváns kerületeiben és hat vidéki nagyvárosban (Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs, Szeged, Veszprém). A hozam két részből áll, a bérleti díjból és a lakás várható felértékelődéséből, amit az újbóli értékesítés során lehet elérni. Az összesítésből kiderül, hogy a jelenlegi piaci feltételek mellett Budapest VIII. kerületében évente átlagosan 10,4, Miskolcon pedig 10,1 százalékos sajáttőke-arányos teljes hozam is elérhető egy megvásárolt, használt lakás bérbe adásával. A budapesti átlaghozam jelenleg 8,1 százalék, a vidéki nagyvárosoknál 8,9 százalék. (1. táblázat)




A számok alapján a használt lakásokkal elérhető hozamok lényegesen meghaladják az új lakások hozamait, amelyek 5 és 8 százalék között mozognak Budapesten. Az elemzés szerint ugyanakkor az új lakások kiadásának számos előnye van a legtöbb régi építésű ingatlanhoz képest. A modern gépészet csökkenti azokat a karbantartási és beruházási igényeket, amelyek sok bosszúsággal járnak és időigényesek, valamint a költségeket nem lehet a bérlőre terhelni. Javítja a kiadhatóságot a jó állapotú homlokzat, a tiszta, modern közös helyiségek, valamint a lift megléte is. Egy új építésű vagy néhány éves lakás tehát általában valamivel alacsonyabb hozamot, cserébe könnyebb menedzsmentet és kiszámíthatóbb jövedelmet jelenthet egy használt lakásnál.

Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!

A vizsgált modellben a lakás vételárának 50 százalékát 5 évig fix kamatozású hitelből finanszírozza a vásárló, amelyet a piacon jellemző 3,7 százalékos kamatszinttel vesz fel. A vásárláshoz kapcsolódó költségek (illeték, ügyvédi díj, felújítás, berendezés) összesen 8 százalékot tesznek ki, illetve évente 1 százalékos amortizációval is számolni kell. A számításokban éves 3 százalékos várható lakásár-emelkedés szerepel. A bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 százalékos amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A feltételezés szerint az ingatlan bérbeadása során havi 10 ezer forint egyéb költség merül fel, és a lakás az év 90 százalékában bérbe van adva. Az ingatlan-bérbeadásból származó – fentiek szerint megállapított – jövedelemből 15 százalékos személyi jövedelemadót fizet a tulajdonos.

Egy ingatlanvásárlási döntésnél fontos vizsgálni a várható árnövekedést. A lakásárak 2014 eleje óta folyamatosan emelkednek. 2019 első negyedéve alapján ebben nem látszott törés, és egy negyedév alatt is több százaléknyi hozamot realizálhattak a lakástulajdonosok. 2019 nyarán ugyan lassulás volt megfigyelhető az adásvételi piacon, ez azonban a potenciális befektetők (vevők) számára az alkupozíciójuk javulása okán inkább előnyös, érdemes azonban figyelemmel kísérniük a bérleti díjak alakulását. Azt az elemzés szerint nehéz előre jelezni, hogy a dinamikus drágulás meddig tart, és a következő években pontosan miként alakulnak az árak.

A befektetési célú lakásvásárlás feltételei és kockázatai

A lakásvásárláshoz jellemzően jelentős tőkeösszegre van szükség, bár a vétel részben finanszírozható hitelből. Ennek aránya nem haladhatja meg az ingatlan – értékbecslő által megállapított – értékének 80 százalékát, ami azt is jelenti egyben, hogy a napjainkban egy 50 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához Budapesten legalább 6 millió forint önerőre van szükség, a piaci átlagos fajlagos árakon számolva ugyanis a lakás vételára 30 millió forint körül mozoghat. Még nagyobb összeget igényel egy új lakás megvétele, itt már inkább a 10 millió forinthoz közelít a lakás megszerzéséhez szükséges önerő. A vásárlás költségei nem érnek véget a vételárral, számos járulékos kifizetnivalóval is számolni kell, mint az illeték, az ügyvédi díj, a hitelfelvétel költsége. Emellett a lakásra is költeni kell: használt ingatlan esetén szükség lehet némi felújításra, vagy festésre, esetleg berendezésre. Új lakás esetén pedig a bebútorozással kell biztosan számolni, például konyhabútort kell venni a lakáshoz, vagy légkondicionálót, redőnyt szereltetni. Ezek a költségek még a lakás vételárának 8-10 százalékát is elérhetik.

A befektetés sikere nagyban függ az ingatlan jellemzőitől. Egy fejlődő környéken, ami különböző fejlesztések színterévé válhat a jövőben, sokkal inkább lehet számítani a lakás értékállóságára, illetve relatív értéknövekedésére. A lakásárak emelkedése még Budapesten belül is nagy különbségeket mutatott, vidéken pedig még nagyobb eltérések voltak tapasztalhatóak, vagyis mindenképpen jól kell ingatlant választani ahhoz, hogy maximális nyereséget lehessen realizálni.

Mivel az ingatlant jellemzően kiadási célra vásárolják, a befektetés sikerében szintén fontos szerepet játszik a bérleti piac alakulása. Budapesten, a vidéki egyetemi központokban, illetve a fejlett munkaerőpiaccal és szolgáltatásokkal rendelkező városokban élénk bérlői keresletre lehet számítani, de még itt is akadnak kockázatok. Fontos a bérleti díjak alakulása is. Minél többen döntenek a hosszú távú lakáskiadás mellett, annál nagyobb lesz a kínálat bérelhető ingatlanokból, ami gátat szabhat a díjak növekedésének. Szintén hasonló eredményre vezet, ha valamilyen oknál fogva csökken a kereslet a bérlemények iránt, például egy nagyobb munkaadó cég kivonulása egy kisebb, korábban jó lehetőségeket kínáló településen felboríthatja az addigi kedvező helyzetet, de előfordulhat, hogy a város több munkaadója is csökkenti a foglalkoztatottak számát gazdasági visszaesés esetén. Szintén kockázatot jelenthet a szabályozási környezet hirtelen változása, például a fizetendő terhek kapcsán, de külföldön már találni példát a bérleti díj plafon bevezetésére is.

A bérbeadáshoz kapcsoló bizonytalansági tényezőt jelent a megfelelő bérlő megtalálása is. Jelenleg a lakáskiadás meglehetősen szabályozatlan terület, sok esetben a bérlő jogai felülírják a tulajdonosét. Az sem mindegy, hogy az év 12 hónapjában ki lehet-e adni a lakást, az egyetemisták például gyakran csak a szorgalmi időszakra keresnek lakást, és a nyári hónapokat otthon töltik. Egy bérlőváltás pedig szinte biztosan üresjárattal jár.

Hozzászólások

2020 elejére alakulhat meg az osztrák kormány

A Külügyi és Külgazdasági Intézet kutatója valószínűnek tartja, hogy csak jövő év elejére alakul meg az osztrák kormány.
2019. 11. 12. 10:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Pozitív kezdés várható az európai tőzsdéken

Pozitív kezdésre lehet számítani kedden a főbb európai értékpapírpiacokon a hétfői indexcsökkenés után.
2019. 11. 12. 08:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az EU 55 millió eurós humanitárius segélyt juttat szudáni rászorulóknak

z Európai Unió 55 millió eurót (mintegy 18,1 milliárd forint) juttat a szudáni humanitárius válságban szenvedők támogatására - közölte az Európai Bizottság hétfőn.
2019. 11. 12. 01:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tömegek ünnepelték Lengyelországban a függetlenség napját

Tömegek vettek részt hétfőn Lengyelországban a függetlenség napi ünnepségeken, a legnépesebb rendezvényen, a hagyományos varsói függetlenség menetén tízezrek vonultak fel.
2019. 11. 12. 00:20
Megosztás:
Hozzászólások:

Eddig elkerülte a recessziót a brit gazdaság

Növekedett az idei harmadik negyedévben a brit gazdaság, így elkerülte a technikai recessziót a második negyedévben mért visszaesés után. A brit statisztikai hivatal (ONS) hétfőn közölt első becslése szerint a brit hazai össztermék (GDP) 0,3 százalékkal emelkedett a szeptemberrel zárult három hónapban.
2019. 11. 11. 22:00
Megosztás:
Hozzászólások:

M. Draghi, az euróövezet megmentője nyolc év után befejezi tevékenységét az Európai Központi Bank elnökeként

Az Európai Központi Bank (EKB) ülése a várakozásoknak megfelelően nem hozott semmilyen jelentősebb változást a monetáris politikában. Egyébként az EKB szeptemberi ülése után, amelyen még ennél is negatívabbra csökkentette a diszkontkamatlábat (-0,50%), bejelentette, hogy novembertől kezdve új, 20 milliárd eurós havi volumenben elindítja az euróövezet országaiban az államkötvények felvásárlását, ami egy logikus lépés. A nézetkülönbségek sem meglepőek az EKB Kormányzótanácsában, ezek már nyáron láthatók voltak, és továbbra is meghatározzák a monetáris politika jellegét. Az euróövezet nem homogén egész, soha nem is volt az, és a közeljövőben sem várható, hogy minden tagjának megfelel majd az egységes monetáris politika. Nem fog.
2019. 11. 11. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Béremelésért sztrájkoltak a szlovén postások

Sztrájkoltak a postai dolgozók hétfőn Szlovéniában, miután kudarcba fulladt a szakszervezet tárgyalása a kormánnyal a tíz százalékos béremelésről - közölte a helyi sajtó.
2019. 11. 11. 19:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Vegyesen zártak a főbb európai tőzsdék

Vegyesen zártak a vezető nyugat-európai tőzsdék hétfőn.
2019. 11. 11. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A Brexit Párt nem indul a konzervatívok által 2017-ben elnyert választókörzetekben

A Brexit Párt nem indít jelölteket a december 12-ére kiírt előrehozott parlamenti választáson azokban a választókerületekben, amelyeket a kormányzó brit Konzervatív Párt az előző, 2017-ben tartott előrehozott választáson elnyert - jelentette be hétfőn Nigel Farage, a legradikálisabb brit EU-ellenes politikai párt vezetője.
2019. 11. 11. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Nyugdíjreformról állapodtak meg a német kormánypártok

Hónapokig tartó viták után megállapodtak a német kormánypártok a nyugdíjrendszer átalakításáról, a német sajtó hétfői kommentárjai szerint az úgynevezett alapnyugdíjról szóló megegyezés nem stabilizálja teljesen az Angela Merkel kancellár vezette törékeny koalíciót.
2019. 11. 11. 17:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Az EU meghosszabbította Venezuelával szembeni a szankciókat

Az Európai Unió egy évvel meghosszabbította hétfőn a Venezuelával szembeni szankciókat.
2019. 11. 11. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

2,7 százalékos volt az éves infláció Csehországban

Októberben 2,7 százalékkal voltak magasabban a fogyasztói árak Csehországban, mint egy éve. Szeptemberben az éves infláció szintén 2,7 százalékos volt - jelentette a Cseh Statisztikai Hivatal hétfőn Prágában.
2019. 11. 11. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Mínuszban indult a kereskedés az európai tőzsdéken

Gyengüléssel kezdtek a vezető európai tőzsdék irányadó mutatói hétfőn a pénteki záróértékeikhez képest.
2019. 11. 11. 09:40
Megosztás:
Hozzászólások:

Európának sokáig szüksége lehet még a NATO-ra

Európának sokáig szüksége lesz még a NATO-ra, és a szövetséget akkor is meg kell majd őrizni, amikor a kontinens már képes lesz önállóan megvédeni magát - hangsúlyozta Heiko Maas német külügyminiszter egy vasárnap megjelent írásában.
2019. 11. 10. 21:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Brit választások: Vezetnek a konzervatívok, vita alakult ki a pártok között

A legfrissebb felmérés szerint jelentős támogatottsági előnnyel kezdi a december 12-ére kiírt előrehozott parlamenti választás kampányának második teljes hetét a kormányzó brit Konzervatív Párt. A hétvégén a pártok gazdasági programjainak költségeiről szóló vita került a kampány középpontjába.
2019. 11. 10. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Jövőre útlevél nélkül utazhatnak egymáshoz a szerb, albán és észak-macedón állampolgárok

A jövő évtől már útlevél nélkül, csupán a személyi igazolvány felmutatásával utazhatnak egymáshoz Szerbia, Észak-Macedónia és Albánia állampolgárai - egyebek mellett erről állapodott meg a három ország vezetője vasárnap Ohridban.
2019. 11. 10. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Romániában is pörög a szavazás, de a magyarlakta térségekben alacsony a részvétel

Az országos átlagnál alacsonyabb arányban járultak urnákhoz a reggeli órákban vasárnap a magyarlakta megyék választópolgárai a romániai elnökválasztás első fordulójában.
2019. 11. 10. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Elindult a szavazás Spanyolországban

Megnyíltak a szavazóhelyiségek reggel kilenc órakor és megkezdődött a voksolás a parlamenti választáson vasárnap Spanyolországban.
2019. 11. 10. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Belize lekerült az EU adóparadicsomokról összeállított feketelistájáról

Belize lekerült pénteken az Európai Unió adóparadicsomokról összeállított, és így immár mindössze nyolc ország nevét tartalmazó feketelistájáról, Észak-Macedóniát pedig törölték az úgynevezett szürkelistáról.
2019. 11. 10. 10:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A pálinkafőzés adómentességéről egyeztettek az uniós pénzügyminiszterek

Az otthoni pálinkafőzés adómentességéről egyeztettek ismét az Európai Unió pénzügyminisztereinek brüsszeli tanácskozásán - közölte Varga Mihály pénzügyminiszter az ülés után a tárca pénteki tájékoztatása szerint.
2019. 11. 10. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások: