Akár 10 százalékos éves hozam is elérhető kiadásra szánt ingatlanbefektetéssel

A mostani piaci feltételek mellett akár 10 százalékot meghaladó éves hozam is elérhető befektetési célú, hosszú távú kiadásra szánt ingatlan vásárlásával – derül ki a TAKARÉK Index összegzéséből. Budapesten átlagosan 8,1 százalék, vidéki nagyvárosokban pedig 8,9 százalék az átlaghozam egy használt ingatlan kiadásán jelenleg. Az elemzés szerint a nulla közeli betéti hozamok sok befektetőt tereltek az ingatlanokhoz is, és ez a trend várhatóan annak ellenére fennmarad, hogy nehezen megjósolható, hogyan változnak a következő években a lakásárak.

A TAKARÉK Index elemzői az aktuális piaci információk alapján vizsgálták meg idén ősszel, hogy megközelítőleg milyen hozamokra lehet számítani egy átlagos, kiadási célú lakásbefektetés során Budapest befektetési szempontból releváns kerületeiben és hat vidéki nagyvárosban (Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs, Szeged, Veszprém). A hozam két részből áll, a bérleti díjból és a lakás várható felértékelődéséből, amit az újbóli értékesítés során lehet elérni. Az összesítésből kiderül, hogy a jelenlegi piaci feltételek mellett Budapest VIII. kerületében évente átlagosan 10,4, Miskolcon pedig 10,1 százalékos sajáttőke-arányos teljes hozam is elérhető egy megvásárolt, használt lakás bérbe adásával. A budapesti átlaghozam jelenleg 8,1 százalék, a vidéki nagyvárosoknál 8,9 százalék. (1. táblázat)




A számok alapján a használt lakásokkal elérhető hozamok lényegesen meghaladják az új lakások hozamait, amelyek 5 és 8 százalék között mozognak Budapesten. Az elemzés szerint ugyanakkor az új lakások kiadásának számos előnye van a legtöbb régi építésű ingatlanhoz képest. A modern gépészet csökkenti azokat a karbantartási és beruházási igényeket, amelyek sok bosszúsággal járnak és időigényesek, valamint a költségeket nem lehet a bérlőre terhelni. Javítja a kiadhatóságot a jó állapotú homlokzat, a tiszta, modern közös helyiségek, valamint a lift megléte is. Egy új építésű vagy néhány éves lakás tehát általában valamivel alacsonyabb hozamot, cserébe könnyebb menedzsmentet és kiszámíthatóbb jövedelmet jelenthet egy használt lakásnál.

Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!

A vizsgált modellben a lakás vételárának 50 százalékát 5 évig fix kamatozású hitelből finanszírozza a vásárló, amelyet a piacon jellemző 3,7 százalékos kamatszinttel vesz fel. A vásárláshoz kapcsolódó költségek (illeték, ügyvédi díj, felújítás, berendezés) összesen 8 százalékot tesznek ki, illetve évente 1 százalékos amortizációval is számolni kell. A számításokban éves 3 százalékos várható lakásár-emelkedés szerepel. A bérlésből származó jövedelem megállapításához a befektető tételes költségelszámolást alkalmaz, ahol az ingatlan éves szinten 2 százalékos amortizációja számolható el a beszerzési érték után. A feltételezés szerint az ingatlan bérbeadása során havi 10 ezer forint egyéb költség merül fel, és a lakás az év 90 százalékában bérbe van adva. Az ingatlan-bérbeadásból származó – fentiek szerint megállapított – jövedelemből 15 százalékos személyi jövedelemadót fizet a tulajdonos.

Egy ingatlanvásárlási döntésnél fontos vizsgálni a várható árnövekedést. A lakásárak 2014 eleje óta folyamatosan emelkednek. 2019 első negyedéve alapján ebben nem látszott törés, és egy negyedév alatt is több százaléknyi hozamot realizálhattak a lakástulajdonosok. 2019 nyarán ugyan lassulás volt megfigyelhető az adásvételi piacon, ez azonban a potenciális befektetők (vevők) számára az alkupozíciójuk javulása okán inkább előnyös, érdemes azonban figyelemmel kísérniük a bérleti díjak alakulását. Azt az elemzés szerint nehéz előre jelezni, hogy a dinamikus drágulás meddig tart, és a következő években pontosan miként alakulnak az árak.

A befektetési célú lakásvásárlás feltételei és kockázatai

A lakásvásárláshoz jellemzően jelentős tőkeösszegre van szükség, bár a vétel részben finanszírozható hitelből. Ennek aránya nem haladhatja meg az ingatlan – értékbecslő által megállapított – értékének 80 százalékát, ami azt is jelenti egyben, hogy a napjainkban egy 50 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához Budapesten legalább 6 millió forint önerőre van szükség, a piaci átlagos fajlagos árakon számolva ugyanis a lakás vételára 30 millió forint körül mozoghat. Még nagyobb összeget igényel egy új lakás megvétele, itt már inkább a 10 millió forinthoz közelít a lakás megszerzéséhez szükséges önerő. A vásárlás költségei nem érnek véget a vételárral, számos járulékos kifizetnivalóval is számolni kell, mint az illeték, az ügyvédi díj, a hitelfelvétel költsége. Emellett a lakásra is költeni kell: használt ingatlan esetén szükség lehet némi felújításra, vagy festésre, esetleg berendezésre. Új lakás esetén pedig a bebútorozással kell biztosan számolni, például konyhabútort kell venni a lakáshoz, vagy légkondicionálót, redőnyt szereltetni. Ezek a költségek még a lakás vételárának 8-10 százalékát is elérhetik.

A befektetés sikere nagyban függ az ingatlan jellemzőitől. Egy fejlődő környéken, ami különböző fejlesztések színterévé válhat a jövőben, sokkal inkább lehet számítani a lakás értékállóságára, illetve relatív értéknövekedésére. A lakásárak emelkedése még Budapesten belül is nagy különbségeket mutatott, vidéken pedig még nagyobb eltérések voltak tapasztalhatóak, vagyis mindenképpen jól kell ingatlant választani ahhoz, hogy maximális nyereséget lehessen realizálni.

Mivel az ingatlant jellemzően kiadási célra vásárolják, a befektetés sikerében szintén fontos szerepet játszik a bérleti piac alakulása. Budapesten, a vidéki egyetemi központokban, illetve a fejlett munkaerőpiaccal és szolgáltatásokkal rendelkező városokban élénk bérlői keresletre lehet számítani, de még itt is akadnak kockázatok. Fontos a bérleti díjak alakulása is. Minél többen döntenek a hosszú távú lakáskiadás mellett, annál nagyobb lesz a kínálat bérelhető ingatlanokból, ami gátat szabhat a díjak növekedésének. Szintén hasonló eredményre vezet, ha valamilyen oknál fogva csökken a kereslet a bérlemények iránt, például egy nagyobb munkaadó cég kivonulása egy kisebb, korábban jó lehetőségeket kínáló településen felboríthatja az addigi kedvező helyzetet, de előfordulhat, hogy a város több munkaadója is csökkenti a foglalkoztatottak számát gazdasági visszaesés esetén. Szintén kockázatot jelenthet a szabályozási környezet hirtelen változása, például a fizetendő terhek kapcsán, de külföldön már találni példát a bérleti díj plafon bevezetésére is.

A bérbeadáshoz kapcsoló bizonytalansági tényezőt jelent a megfelelő bérlő megtalálása is. Jelenleg a lakáskiadás meglehetősen szabályozatlan terület, sok esetben a bérlő jogai felülírják a tulajdonosét. Az sem mindegy, hogy az év 12 hónapjában ki lehet-e adni a lakást, az egyetemisták például gyakran csak a szorgalmi időszakra keresnek lakást, és a nyári hónapokat otthon töltik. Egy bérlőváltás pedig szinte biztosan üresjárattal jár.

Hozzászólások

Bűnösnek találták Trump egyik korábbi tanácsadóját

Egy esküdtbíróság pénteken bűnösnek találta Donald Trump amerikai elnök egyik korábbi tanácsadóját, Robert Stone-t, a kongresszus akadályozásában és tanúk megfélemlítésében.
2019. 11. 17. 07:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Ukrajna nem fogja eltörölni sem az oktatási, sem a nyelvtörvényt

Ukrajna nem fogja eltörölni sem a 2017-es oktatási törvényt, sem az ukrán mint államnyelv működéséről szóló jogszabályt, de kész az egyenrangú párbeszédre és a megállapodásra Magyarországgal - jelentette ki Vaszil Bodnar ukrán külügyminiszter-helyettes a Szevodnya című ukrán lapnak adott interjújában, amely pénteken jelent meg az újság honlapján.
2019. 11. 17. 01:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Százezrek követelték a cseh kormányfő lemondását

Andrej Babis cseh miniszterelnök lemondását követelte szombaton Prágában a Millió pillanat a demokráciáért nevű civil társulás szervezte nagygyűlés legalább 200 ezer résztvevője.
2019. 11. 16. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Nem ért véget az árveszély Velencében

Továbbra is a legmagasabb fokozatú riasztás van életben Velencében, ahol vasárnap az ár ismét teljesen víz alá temetheti a szigeteket.
2019. 11. 16. 15:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Kórházba került a szerb elnök

Szív- és érrendszeri problémák miatt péntek délután kórházba vitték Aleksandar Vucic szerb elnököt - közölte a köztársasági elnöki hivatal szombaton.
2019. 11. 16. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Pluszban zártak a vezető európai tőzsdék

Emelkedéssel zártak a vezető nyugat-európai tőzsdék pénteken.
2019. 11. 15. 19:40
Megosztás:
Hozzászólások:

Klímavédelemről hozott törvényt a német parlament

Megszavazta a német szövetségi parlament (Bundestag) pénteken a kormány klímavédelmi programja alapján készült jogszabálycsomagot, amely azt szolgálja, hogy Németország teljesítse az éghajlatváltozás elleni nemzetközi küzdelemben 2030-ra kitűzött célokat.
2019. 11. 15. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az európai magántőkepiac jövőképe

A kockázati- és magántőke befektetések az elmúlt pár év távlatában egyre fontosabb szerepet töltenek be az európai gazdaságban, különösen a kis- és középvállalkozások életében: a befektetési láz egyebek között abban is jelentős segítséget nyújtott, hogy a válságot követően újra rugalmas legyen a gazdaság. Bejegyzésünkben körbejárjuk, milyen prioritások mentén tölti be jelenlegi szerepét a magántőke, mint finanszírozási forma az európai gazdaságban, illetve hogy mire számíthat a szféra a következő években.
2019. 11. 15. 16:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Boris Johnson: Van lehetőség a szabadkereskedelmi megállapodásra az EU-val

Minden lehetőség megvan arra, hogy Nagy-Britannia szabadkereskedelmi megállapodást kössön az Európai Unióval a brit EU-tagság megszűnése (Brexit) után tervezett egyévi átmeneti időszak végéig - mondta pénteken Boris Johnson brit miniszterelnök.
2019. 11. 15. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Mélyponton az euróövezeti infláció

Októberben három éves mélypontra csökkent az euróövezeti inflációs az Európai Unió statisztikai hivatala, az Eurostat pénteken közzétett kimutatása alapján.
2019. 11. 15. 12:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Magyar megoldás nyerte el a képzési fődíjat az Engage Awards szakmai versenyen

A nagyszabású díjátadó ünnepség a Westminster Bridge Park Plaza Hotelben, London központjában, november 11-én, hétfőn este került megrendezésre. Az éles mezőnyben induló vállalatok közül végül a Generali Biztosító és a Games for Business közös projektje hozhatta haza az arany díjat a „Best Use Of Training”, azaz a legjobb képzési megoldások kategóriában.
2019. 11. 15. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Erősen indult a kereskedés a tőzsdéken

Indexemelkedéssel indult a kereskedés pénteken a főbb európai értékpapírpiacokon.
2019. 11. 15. 09:45
Megosztás:
Hozzászólások:

December 22-re tűzték ki az elnökválasztást Horvátországban

December 22-re tűzte ki a horvát elnökválasztás első fordulóját csütörtökön a zágrábi kormány - közölte a horvát közszolgálati rádió.
2019. 11. 15. 05:00
Megosztás:
Hozzászólások:

3 százalékkal nőtt a román gazdaság

A román bruttó hazai termék (GDP) a harmadik negyedévben 3 százalékkal nőtt a nyers adatok szerint és 3,2 százalékkal gyorsult a kiigazított érték szerint a tavalyi év azonos időszakához képest - közölte csütörtökön gyorsjelentésében a román országos statisztikai intézet.
2019. 11. 15. 04:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Kötelező lesz a kanyaróoltás Németországban

Kötelezővé teszik a kanyaróoltást a gyermekek számára Németországban, erről csütörtökön fogadott el törvényt a szövetségi parlament (Bundestag).
2019. 11. 15. 00:20
Megosztás:
Hozzászólások:

Tiltakoznak a francia közegészségügyi dolgozók

A francia közegészségügyi intézményekben nyolc hónappal ezelőtt kezdődött tiltakozási hullám részeként csütörtökön országszerte utcára vonultak az egészségügyi dolgozók, hogy a költségvetési megvonások ellen tiltakozzanak és jobb munkakörülményeket követeljenek.
2019. 11. 14. 21:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Csökkentek az orosz olajszállítások Németországba

Csökkentek az év első kilenc hónapjában az orosz olajszállítások Németországba, de továbbra is az orosz szállítások fedezik a német felhasználás legnagyobb hányadát.
2019. 11. 14. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Megszavazta a jövő évi állami költségvetést az ukrán parlament

Az ukrán parlament második, végleges olvasatban is megszavazta csütörtökön a jövő évi állami költségvetést.
2019. 11. 14. 19:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Negatív kezdés után indexcsökkenéssel zárták a napot az európai tőzsdék

Negatív kezdés után indexcsökkenéssel fejezték be a csütörtöki kereskedést a főbb európai értékpapírpiacok.
2019. 11. 14. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Mélyponton a román lej

Történelmi mélypontra került csütörtökön a román lej az euróval szemben, egy euró árfolyamát 4,7669 lejben állapította meg a Román Nemzeti Bank.
2019. 11. 14. 16:00
Megosztás:
Hozzászólások: