Az irodapiac jövője - szolgáltatott iroda

A szolgáltatott irodák legnagyobb piacát továbbra is az Egyesült Királyság és az USA jelentik, ám mostanra Magyarországon is megjelentek, ezzel együtt az igény az ezekre vonatkozó bérleti szerződések kialakítására. A szolgáltatott iroda a jelenlegi irodapiacnak csupán kb. 5%-át teszik ki, ám előrejelzések szerint 2030-ra ez a piaci részesedés akár 30%-ra is nőhet. A Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda az előnyeit és hátrányait járta körbe.

Az irodapiac jövője - szolgáltatott iroda

A „szolgáltatott irodát” nyújtók az irodára nem csupán, mint bérelhető helyiségre, hanem az irodát használóknak kínált szolgáltatások összességére, a vállalkozás sikerét elősegítő befektetésre gondolnak. E piaci szegmensnek jellemzően három szereplője van: a tulajdonos/bérbeadó, a bérlő/szolgáltató, aki a helyiséget bérbe veszi a tulajdonostól, kialakítja, és aztán annak részeit albérletbe / használatba adja ügyfeleinek.

Szolgáltatott irodák főbb előnyei -bérlői és befektetői szempontból

Míg a bérlő/szolgáltató jellemzően hosszabb ideig (akár több mint tíz évig) veszi bérbe a helyiséget, addig a szolgáltatott iroda keretei között albérlőként akár néhány órára vagy hétre is bérelhető egy már teljesen berendezett, azonnal beköltözhető, személyes igényekhez igazított, prémium kategóriás irodahelyiség. Mindez kiegészítve a helyben elérhető szolgáltatásokkal (recepciós és asszisztensi személyzet, tárgyalók biztosítása, rendezvények lebonyolítása stb.); akár külön befektetés és óvadékfizetési kötelezettség nélkül.

A rövid bérleti időtartam különösen vonzó olyan cégek, vállalkozók (pl. startupok) számára, akik még nem tudják vagy nem akarják hosszú távra (5 vagy 10 évre) elkötelezni magukat egy helyiség mellett, ugyanakkor a normál bérletekhez hasonló színvonalú kialakításra és szolgáltatásokra tartanak igényt.

„A szolgáltatott iroda használatára vonatkozó albérleti szerződések jellemzően rövidek, „nem-jogászok” számára is könnyen érthetők. A szerződés megállapodástól függően azonnal, következmények nélkül felmondható vagy meghosszabbítható, de akár az iroda mérete is egyik napról a másikra növelhető vagy csökkenthető az aktuális igényeinknek megfelelően, ehhez igazodó árszabással.” – mondta Ungár Attila, a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda partnere.

Befektetői szempontból fontos kiemelni, hogy a szolgáltatott irodát is kínáló irodaházak jobb áron kelnek el az ingatlanpiacon, mint hagyományos társaik.

Szolgáltatott iroda főbb hátrányai - elsősorban bérbeadói szempontból

A tulajdonosoknak hozzá kell szokniuk, hogy az ilyen típusú bérlők sokkal nagyobb flexibilitást igénylenek a belső kialakítások terén, azaz el kell fogadniuk, hogy bizonyos szintig elvesztik a kontrollt a saját épületük felett.
 
Így például a hagyományos irodákhoz képest az ülőhelyeket – a jogszabály által megengedett keretek között - sűrűbben alakítják ki, ami a fűtő-, szellőző és légkondicionáló rendszerekkel kapcsolatosan is nagyobb igényeket támaszt.

Számos speciális, nemzetközi sztenderdekhez és a helyi sajátosságokhoz is igazodó kialakítási/kivitelezési igény jelenik meg a bérlői oldalon, sok esetben az épületet ezért eleve erre a funkcióra kell tervezni a nagyobb rugalmasságot biztosító gépészeti kialakítás, könnyebb cellázhatóság, a megfelelő mennyiségű friss levegő érdekében. Ezáltal az épület tervezése, kivitelezése hárompólusává válhat (a tulajdonos, a kivitelező és a bérlő részvételével), amely megfelelő szabályozást igényel mind a tulajdonos és a bérlő (szolgáltató) által kötött bérleti szerződésben, mind a tulajdonos és a kivitelező által kötött kivitelezési szerződésben, valamint a felek szoros együttműködését igényli. A tulajdonos és a szolgáltató közötti bérleti szerződésekben ezért új rendelkezések jelennek meg, részletes szabályozást tartalmazva az épület kialakítására és későbbi lehetséges átalakítására vonatkozóan.

A bérlemény albérletbe adása a funkcióból fakadóan sokkal szabadabb, kötetlenebb, aminek következtében a bérbeadó kénytelen feladni a teljes kontrollt afelett, hogy valójában ki is használja az épületét. A bérlők rendszerint székhely-szolgáltatással is foglalkoznak, ami megfelelő felügyeleti mechanizmus hiányában hosszú távon követhetetlenné teheti, hogy mely cégek székhelye van az épületbe bejegyezve.

Oláh Tamás, a Lakatos, Köves és Társai Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint az engedélyezett használat kérdéseit érdemes a bérleti szerződésben körültekintően rendezni, különösen mivel a bérlők a szolgáltatásaikat a piaci igényekhez alkalmazkodva folyamatosan változtatják.

Fontos tudni, hogy ha a tulajdonos az épületen belül egy másik bérlő számára kizárólagosságot biztosított egy bizonyos szolgáltatás nyújtására, ez a szolgáltatott iroda változó ügyfélköre mellett nem feltétlenül biztosítható.

Például, ha egy irodaházban egy ügyvédi iroda kizárólagosságot kap a bérbeadótól (azaz a bérbeadó vállalja, hogy más ügyvédi irodának nem ad ki területet) és ugyanabban az épületben van egy szolgáltatott iroda is, a bérbeadó már nem fogja tudni kontrollálni, hogy más ügyvédi irodák is megjelenjenek az épületben a szolgáltatott irodán keresztül, így szerződésszegésbe kerülhet.

A bérlet megszűnésének esetére a bérlemény kiürítését biztosító, perindítás nélkül végrehajtható ún. kiürítési nyilatkozat jelentősége csökken, mivel nem a főbérlő lesz birtokban, hanem az ügyfelei, akiktől a gyakorlatban nem kehet megkövetelni ilyen nyilatkozat kiadását.

A bérleti időtartam az átlagos irodabérlethez képest hosszabb (tipikusan több mint 10 év), ebből adódóan az épület jobban ki van téve a szolgáltatott iroda koncepció hosszútávú életképességének. Az albérletek időtartama ezzel szemben jóval rövidebb, így tulajdonosi szempontból fokozott kockázatot jelent a bérlői fizetésképtelenség, miután egy negatív piaci változás esetén az albérlők – a flexibilis bérleti időtartamnak köszönhetően – könnyebben eltűnhetnek


KALKULÁTORUNKKAL (csak kattints rá) MOST KISZÁMOLHATOD, HOGY:

- Mekkora az agyad a magyar átlaghoz képest?

Mekkora lenne az ideális vérnyomásod?

Mennyi pénzt kellene keresned, ha rendesen megfizetnék a tudásodat?

Hozzászólások

Béremelést kapnak az FKF fizikai dolgozói

Aláírták kedden az Fővárosi Közterület-fenntartó (FKF) Nonprofit Zrt. fizikai dolgozóinak egységes 10 százalékos alapbérfejlesztéséről szóló megállapodást.
2020. 02. 27. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Lassulhat a bérek növekedése Magyarországon

Továbbra is erőteljes marad a bérnövekedés dinamikája, de lassulhat a tavalyihoz képest az MTI-nek nyilatkozó elemzők szerint.
2020. 02. 27. 10:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Új bölcsődék épülnek Tolna megyében

Összesen csaknem kétmilliárd forintos beruházással épülnek bölcsődék Tolna megyében a Terület- és Településfejlesztési Operatív Program támogatásával közel 150 gyermek számára.
2020. 02. 27. 09:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Idén is megmaradhat a lakásépítési lendület

Az idén is megmaradhat az elmúlt évekre jellemző lakásépítési lendület - mondta Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke szerda reggel az M1 aktuális csatornán.
2020. 02. 27. 08:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Mennyi a bruttó átlagkereset Magyarországon?

Tavaly decemberben a bruttó átlagkereset 406 400 forint volt, 13,1 százalékkal magasabb, mint egy éve, így a tavalyi, éves átlagkereset 367 800, a nettó 244 600 forint lett, mindkettő 11,4 százalékkal nőtt 2018-hoz viszonyítva - jelentette szerdán a Központi Statisztikai Hivatal (KSH).
2020. 02. 27. 07:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Kérdések és kételyek a Munkavédelmi törvény változásai körül

A munkavédelmi törvény legutóbbi, 2020 január elseje óta hatályos változása a munkaegészségügyi vonatkozású bejelentések tartalmát szabályozza újra és az eddigiektől eltérő nyilvántartási kötelezettségeket ír elő, például a veszélyes anyagok hatásainak kitett munkavállalókra vagy a vegyianyagok kezelésére, nyilvántartására vonatkozóan. A jogalkotó alapvető célja természetesen nem vonható kétségbe, ez a munkavállalók egészségének védelme. Az új paragrafusokkal elérni kívánt munkáltatói intézkedések eredménye, jogszerűsége viszont már felvet kérdéseket. Nehezen megválaszolható kérdéseket.
2020. 02. 27. 07:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Elfogadták Eger 45 milliárdos költségvetését

Elfogadta Eger idei költségvetését a város közgyűlése szerda este, mintegy hatórás vita után, 11 igen és 7 nem szavazattal.
2020. 02. 27. 02:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Magyar borászati bemutatót tartottak Lengyelországban

Magyar borászati bemutatót tartottak szerdán Varsóban, a Hegyközségek Nemzeti Tanácsa (HNT) rendezvényén a legutóbbi országos borversenyen díjazott huszonhat pincészet mutatkozott be a lengyel üzleti partnerek előtt.
2020. 02. 27. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Koronavírus: A MÁV már felkészült

A MÁV felkészült a koronavírus-fertőzés terjedésének megelőzésére - közölte a vasúttársaság kommunikációs igazgatósága szerda este az MTI-vel.
2020. 02. 27. 00:20
Megosztás:
Hozzászólások:

Valaki most nagyon gazdag lett, méghozzá ezekkel a számokkal

A Szerencsejáték Zrt. tájékoztatása szerint a február 26-án megtartott 9. heti Skandináv lottó sorsoláson a következő számokat húzták ki:
2020. 02. 26. 23:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az EB szerint egyedülálló mértékben nőtt a magyar gazdaság

Egyedülálló mértékben nőtt a magyar gazdaság - írja az Európai Bizottság (EB) az európai szemeszter keretében szerdán közzétett országjelentése.
2020. 02. 26. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Nemzetközi innovációs audit segíti a kkv-k fejlesztéseit

Magyarország jelenleg az Európai innovációs eredménytábla 23. helyén szerepel, most azonban hatékony segítséget kaphatnak fejlődésükhöz a kkv-k. A hazai vállalkozások az Enterprise Europe Network (EEN) hálózaton keresztül olyan, nemzetközi szinten alkalmazott innovációs elemzést és tanácsadást vehetnek igénybe, amellyel hatékonyan növelhető a cégek innovációs tevékenysége, és megtudhatják azt is, hogy hol állnak az uniós versenytársakhoz képest.
2020. 02. 26. 21:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A főváros nem támogatja az iparűzési adó átalakítását

A Fővárosi Közgyűlés szerdán határozatban mondta ki, hogy nem támogat olyan változtatást, amely az iparűzési adó szempontjából negatívan érinti a kerületi és fővárosi önkormányzati bevételeket.
2020. 02. 26. 20:30
Megosztás:
Hozzászólások:

2022 végéig 800 ezer lakást újíthat fel a lakosság

Mintegy 750-800 ezer lakás újulhat meg 2022 végéig, a magyar háztartások mintegy 11 százaléka tervez nagyobb összeget költeni lakására az idén, a következő három évben pedig a lakásállomány közel 20 százalékán végezhetnek felújítási munkákat - ismertette Petz Raymund, a GKI Gazdaságkutató Zrt. igazgatója a GKI és a Masterplast Nyrt. közös felmérését bemutató szerdai budapesti sajtótájékoztatón.
2020. 02. 26. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Így bővítik a tájékoztatást a légszennyezettségről

A jövőben - az eddigieken túl - az ENSZ Egészségügyi Világszervezete (WHO) által a szálló por kisebb szemcseméretű, veszélyesebb részére (PM2,5) megállapított határérték meghaladása esetén is tájékoztatás ad a fővárosi önkormányzat - döntött a Fővárosi Közgyűlés szerdán. A Dorosz Dávid főpolgármester-helyettes jegyezte előterjesztést egyhangúlag fogadták el a képviselők.
2020. 02. 26. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Elfogadták Budapest 2020-as költségvetését

Elfogadta a fővárosi önkormányzat 2020-as összevont költségvetését a Fővárosi Közgyűlés szerdán.
2020. 02. 26. 16:00
Megosztás:
Hozzászólások:

2020-ban is jó évre számítanak a Mercedes magyarországi cégei

A Mercedes-Benz magyarországi érdekeltségei 2020-ban jó évre számítanak, arra alapozva, hogy globálisan nő az igény a kompakt autók iránt. A kecskeméti gyár teljes kapacitással fog dolgozni az idén, és egyre több elektromos modell érkezik - jelentették be a cégek vezetői szerdán Budapesten, évértékelő sajtótájékoztatón.
2020. 02. 26. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Lendületesen kezdte az évet az Appeninn Nyrt.

A tranzakció sikeres zárását követően hivatalosan is az Appeninn Nyrt. portfóliójába került az a Montevideo utcai irodaház, amely megvásárlására január végén írt alá adásvételi szerződést az ingatlanpiaci társaság. Az ingatlan megszerzésével több mint 6000 négyzetméternyi kiadható irodaterülettel bővült a társaság által tulajdonolt portfólió ebben a szegmensben. Az akvizíció szervesen illeszkedik az ingatlanpiaci társaság stratégiájába, miszerint minőségi ingatlanokkal bővíti ingatlanportfólióját.
2020. 02. 26. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Üzletrészt vásárol a Kulcs-Soft

A napokban került aláírásra az a szándéknyilatkozat, melynek értelmében a Kulcs-Soft Nyrt. 12%-os üzletrészt kíván szerezni a Progmatic Academy Korlátolt Felelősségű Társaságban. A vállalat hazai és nemzetközi szinten az egyik legdinamikusabban fejlődő intenzív, gyakorlatorientált szoftverfejlesztő képzési irányt képviseli, enyhítendő az általános munkaerőhiányt az informatikai szektorban.
2020. 02. 26. 13:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Mennyire falja fel a magyar fizetéseket a magas infláció?

A tavalyi 11,4 százalékos béremelkedés után elképzelhető, hogy az idén csak egy számjegyű emelkedés lesz. Az infláció pedig beleszól a fizetések alakulásába is.
2020. 02. 26. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások: