Felmondási tilalom: fel lehet-e mondani a bérleti szerződéseket?

A legsúlyosabban érintett ágazatok tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni – áll a kormány rendeletében. Mi a helyzet azonban szerződésszegés esetén? Mi történik akkor, ha a felmondási tilalom időszaka alatt jár le a bérleti szerződés határozott időtartama? A Deloitte Legal a különböző lehetőségeket járta körül.

Felmondási tilalom: fel lehet-e mondani a bérleti szerződéseket?

A kormányzat a COVID-19 járvány gazdasági hatásainak enyhítése érdekében legelső rendelkezései között határozott 2020. március 18-án, hogy a legsúlyosabban érintett ágazatok tekintetében „a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.

Bérbeadókra vagy bérlőkre irányadó a felmondási tilalom?

A felmondási tilalmat a kormány által a járvány hatásai által legsúlyosabban érintettnek vélt ágazatok – mint kereskedelem, turisztika, előadói, rendezvényszervezői szektor – szereplőire és az általuk kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni. Ezek a szereplők ugyan tipikusan bérlőként jelennek meg a bérleti jogviszonyokban, a rendelet azonban nem határozza meg, hogy az érintett szereplőknek milyen pozícióban, bérbeadóként vagy bérlőként kell szerepelniük a bérleti szerződésben.

„Ebből következően úgy gondoljuk, hogy mind bérlőként, mind bérbeadóként szerepelhetnek, és mindkét esetben érvényesül a bérleti szerződések felmondási tilalma. Tehát, ha egy turisztikai ágazati szereplő bérbe ad egy területet kiskereskedelmi tevékenység folytatására, akkor sem a turisztikai ágazati szereplő, mint bérbeadó, sem a kiskereskedelmi tevékenységet végző vállalkozó nem mondhatja fel a bérleti szerződést” – mondta dr. Csider Magdolna, a Deloitte Legal ingatlanjogi vezetője.

Milyen helyiségek vonatkozásában érvényesül a felmondási tilalom?

A kormányrendelet egyértelműen rögzíti, hogy a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre irányadó a tilalom. A „nem lakás céljára szolgáló helyiség” egy széleskörűen meghatározott jogi fogalom, ami lényegében valamennyi, kizárólag gazdasági célra szolgáló ingatlant magában foglalja.

Vonatkozik-e lakásokra a felmondási tilalom?

A fent említett „nem lakás céljára szolgáló helyiség” fogalomból következik, hogy a felmondási tilalmat irodaházak, bevásárlóközpontok, logisztikai parkok, gyárak és más gazdasági célra szolgáló ingatlanok vonatkozásában kötött bérleti szerződésekre lehet alkalmazni. Ezektől eltérően, lakás megjelölésű ingatlan esetében – függetlenül attól, hogy irodaként vagy más gazdasági célra veszi a bérlő igénybe az ingatlant – a felmondási tilalom nem alkalmazható. Ettől függetlenül elképzelhető, hogy a közeljövőben – akár a készülő nagy gazdasági csomag részeként – a Kormány kiterjeszti a felmondási tilalmat a lakásokra is.

Kizárólag rendes felmondásnál vagy rendkívüli felmondásnál is érvényesül a tilalom?

A rendelet a felmondásról általánosságban beszél, anélkül, hogy részletezné, hogy „rendes” vagy „rendkívüli” felmondásra vonatkozik-e a korlátozás. Érdemes a két esetet különválasztani. 

Határozatlan idejű bérleti szerződések esetén a Ptk. lehetőséget ad arra, hogy a felek a bérleti jogviszonyt indokolás nélkül, bármikor, rendes felmondással megszüntessék. A legsúlyosabban érintett ágazatokat pedig feltehetőleg ez alól a kiszolgáltatott helyzet alól próbálta védeni a jogalkotó azzal, hogy 2020. június 30. napjáig kizárta a megszüntetés lehetőségét, biztosítva ezzel a jelenleg bérelt ingatlan használatát a járvány okozta veszélyhelyzet idején is.

Tekintettel arra, hogy a rendes felmondástól eltérően a rendkívüli felmondás szankciós jellegű rendelkezés, amely valamelyik fél szerződésszegése esetén alkalmazható, kérdés, hogy erre az esetre is vonatkozik-e a felmondási tilalom? A jogalkotó a rendelethez indokolást nem fűzött, a rövid megfogalmazásból és a kormányrendelet céljából azonban arra következtethetünk, hogy a rendkívüli felmondás is tiltásra került.

A rendkívüli felmondás legtipikusabb példája a bérleti díj nem fizetése miatt történő felmondás, a rendelet célja pedig pontosan a járvány miatt nehéz helyzetbe kerülő gazdasági szereplők helyzetének a biztosítása, vagyis, hogy fizetési késedelmek miatt ne lehessen a bérleti szerződéseket felmondani.

Bár a fizetési késedelem a leggyakoribb rendkívüli felmondási ok, rendkívüli felmondásra ezen túl mind a bérlő, mind a bérbeadó más magatartása is okot adhat. A bérbeadó részéről ilyen lehet az, hogy a bérlő rongálja az ingatlant, vagy a bérlő részéről az, ha a bérbeadó nem biztosítja az ingatlan rendeltetésszerű használatát. Kérdés, hogy ezekben az esetekben, amelyeknél a szerződésszegő magatartás nincs kapcsolatban a kihirdetett veszélyhelyzettel, alkalmazható-e a kormányrendelet általános jellegű tiltása, tekintettel arra, hogy ez olyan mértékű beavatkozás lenne a felek autonómiájába, ami a másik fél számára akár visszaélésre is okot adhat.

Meddig tart a tilalom és mikor mondhatom fel a szerződést?

A kormányrendelet szövege szerint a szerződéseket „2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.” Az időpont kapcsán felmerül a kérdés, hogy ez azt jelenti-e, hogy 2020. június 30. napjáig nem is mondható fel a bérleti szerződés, vagy 2020. június 30. napja előtt is felmondható, de leghamarabb 2020. július 1. napjára?

Ez a kérdés azért fontos, mert a határozatlan idejű bérleti szerződések általában 1-3 hónapos felmondási idővel mondhatók fel, azaz a bérleti jogviszony várhatóan hónapokkal később szűnne meg, ha a bérleti szerződés leghamarabb 2020. július 1. napján lenne felmondható. Abban az esetben azonban, ha a bérleti szerződés 2020. június 30. napja előtt is felmondható, akkor a felmondási idő hosszától függően akár 2020. július 1. napján is megszűnhet a bérleti jogviszony.

A Deloitte Legal meglátása szerint a „felmondással megszüntetni” fordulattal a jogalkotó azt akarta szabályozni, hogy ezek a bérleti szerződések 2020. június 30. napjáig ne legyenek megszüntethetők a felek közös megegyezése nélkül, vagyis 2020. június 30. napja előtt – mind rendes, mind rendkívüli felmondással – felmondható a bérleti szerződés, de leghamarabb 2020. július 1. napjára. A jogalkotó a fenti határidőt egyébiránt bármikor meghosszabbíthatja a járványhelyzettől függően.

Mi történik akkor, ha a felmondási tilalom időszaka alatt jár le a bérleti szerződés határozott időtartama?

Ha a határozott idejű bérleti szerződés időtartama 2020. június 30. napját megelőzően jár le, akkor a szolgáltatás teljesült, és így a bérleti szerződés megszűnik. A fent hivatkozott korlátozás tehát nem vonatkozik a határozott idejű bérleti szerződés lejártára.

Más esetről beszélünk, ha a felek a bérleti szerződésben a határozott idejű bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakulását nem zárták ki és a szerződés lejártát követően a bérlő az ingatlant a bérbeadó tudtával tovább használja. Ebben az esetben a bérleti szerződés határozatlan idejűvé alakul, amire már érvényes lesz a felmondási tilalom.

„Tapasztalatunk szerint a piaci szereplők tekintettel vannak mind a veszélyhelyzetre, mind egymásra. Igyekeznek olyan magatartást tanúsítani, amivel a másik társaság talpon maradását támogatják. Ennek megfelelően, meglátásunk szerint a bérleti szerződések közös megegyezéssel, egymás érdekeire tekintettel lévő módosítása lesz inkább gyakori, ahogy ezt már most több esetben láttuk is, és a felek a felmondás eszközéhez szélsőséges esetben fognak nyúlni” – mondta dr. Babus Gábor, a Deloitte Legal ügyvédje.

Hozzászólások

Vietnámban már nézők előtt futballoztak

A Feröer-szigetek után másodikként Vietnámban folytatták a koronavírus-járvány miatt felfüggesztett labdarúgóidényt úgy, hogy szurkolókat is beengedtek a nézőtérre.
2020. 05. 26. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Június közepén kinyithatnak Nagy-Britanniában a boltok

Június közepén kinyithatnak Nagy-Britanniában a nem alapvető szükségleti cikkeket árusító boltok - jelentette be hétfőn a brit kormányfő.
2020. 05. 26. 00:30
Megosztás:
Hozzászólások:

2,3 százalékkal csökkent a német GDP

Németország hazai összterméke (GDP) 2,3 százalékkal csökkent az idei első negyedévben az egy évvel korábbihoz képest - közölte a szövetségi statisztikai hivatal (Destatis) hétfőn végleges adatként.
2020. 05. 25. 23:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Új házirendet ajánl az óvodáknak a Nemzeti Pedagógus Kar

Átmeneti házirend elkészítését ajánlja az óvodáknak a Nemzeti Pedagógus Kar a koronavírus-járvány miatt érvényben lévő szabályok betartásának figyelembevételével.
2020. 05. 25. 23:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Kampány indult a burgonyatermelők megmentésére Belgiumban

A turizmus koronavírus-járvány okozta leállása, a sütödék ideiglenes bezárása, valamint az export visszaesése miatt felhalmozódott mintegy 750 ezer tonna burgonya és a termelők megmentése érdekében az ország szimbólumának számító sültkrumpli fogyasztását serkentő kampányt indítottak helyi civil szervezetek Belgiumban - közölte a belga sajtó hétfőn.
2020. 05. 25. 22:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Ellindult a nyári idény Horvátországban

A hétvégén elindult a nyári idegenforgalmi idény a horvát tengerparton, a hétvégén 133 hotel és 65 kemping is megnyitott - közölte a Horvát Turisztikai Egyesület (HUT) hétfőn.
2020. 05. 25. 22:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Egymilliárd eurós csomagra pályázhatnak az osztrák települések

A települések önkormányzatainak hirdetett támogatási csomagot az osztrák kormány; a pályázaton induló városok és falvak között egymilliárd eurót osztanak szét - jelentette be Sebastian Kurz kancellár hétfőn Bécsben, aki példátlan méretűnek nevezte a támogatási csomagot.
2020. 05. 25. 21:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Gyengült a forint

Gyengült a forint a főbb devizákhoz képest a nemzetközi bankközi devizapiacon hétfőn.
2020. 05. 25. 21:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A szlovák kormányfő újabb enyhítéseket jelentett be

A koronavírus-járvány terjedésével összefüggésben bevezetett újabb korlátozásokat enyhítenek vagy oldanak fel Szlovákiában szerdától, illetve a jövő héten - jelentette be Igor Matovic kormányfő hétfői pozsonyi sajtótájékoztatóján, miután járványügyi szakértőkkel egyeztetett.
2020. 05. 25. 20:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Újraindulnak a belföldi csoportos utazások is

A koronavírus okozta leállás miatt átmenetileg megtorpant ugyan, de máris újra beindulni látszik a belföldi turizmus. A csoportos utakat is egyre nagyobb érdeklődés övezi, hiszen minimálisra csökkenthető az egészségügyi kockázat.
2020. 05. 25. 19:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Emelkedéssel zárták a napot az európai tőzsdék

Jelentős emelkedéssel zártak az indexek a vezető nyugat-európai tőzsdéken hétfőn, a befektetői bizalom egyre jobban erősödik, ahogy számos országban folytatták a koronavírus-járvány miatti szigorú korlátozások feloldását.
2020. 05. 25. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Pluszban zárt a magyar részvénypiac

A Budapesti Értéktőzsde részvényindexe, a BUX 159,68 pontos, 0,46 százalékos emelkedéssel, 35 210,60 ponton zárt hétfőn.
2020. 05. 25. 18:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Tableteket kapnak az egészségügyi szakdolgozók

Ezer táblagéppel ismeri el a Magyar Egészségügyi Szakdolgozói Kamara (MESZK) azon egészségügyi szakdolgozók pótolhatatlan munkáját, akik a koronavírus-járvány alatt az élvonalban végzik munkájukat - közölte a kamara az MTI-vel hétfőn.
2020. 05. 25. 18:05
Megosztás:
Hozzászólások:

Befejeződött a Belorusz Atomerőmű 1. blokkja számára szállított nukleáris üzemanyag ellenőrzése

A Belorusz Atomerőműben – melynek főtervezője és fővállalkozója a Roszatom mérnöki vállalata – befejeződött az első blokk reaktorába való betöltéshez szükséges nukleáris üzemanyag beléptetéskor esedékes ellenőrzése.
2020. 05. 25. 17:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Meredeken visszaesett az izraeli gazdaság teljesítménye

Meredeken esett vissza az izraeli gazdaság teljesítménye az első negyedévben a koronavírus-járvány következtében.
2020. 05. 25. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

170 ezer magyar gazda juthat támogatáshoz

A magyarországi gazdálkodók csaknem 170 ezer egységes támogatási kérelmet nyújtottak be május 15-ig a Magyar Államkincstárhoz, ezen belül több mint 113 ezret a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) közreműködésével adtak be. Az érintettek a mostani nehéz helyzetben több százmilliárd forintnyi támogatáshoz juthatnak - közölte a kamara hétfőn az MTI-vel.
2020. 05. 25. 16:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Megtorpant a lízingpiac

Az évek óta tempós növekedésben lévő magyarországi lízingpiac az első negyedévben a koronavírus-járvány miatt megtorpant - közölte a Magyar Lízingszövetség hétfőn az MTI-vel.
2020. 05. 25. 15:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Lecsengő szakaszában van a járvány Magyaroszágon

Több a gyógyult, mint az aktív fertőzött, ez is azt igazolja, hogy a járvány lecsengő szakaszában van - emelte ki az országos tisztifőorvos a koronavírus-járvány elleni védekezésért felelős operatív törzs hétfői online sajtótájékoztatóján.
2020. 05. 25. 15:15
Megosztás:
Hozzászólások:

Meghaladta a 350 ezret a fertőzöttek száma Oroszországban

Oroszországban egy nap alatt 8946-tal 353 427-re emelkedett az igazolt Covid-19-fertőzések száma a hétfőn közzétett hivatalos adatok szerint.
2020. 05. 25. 14:30
Megosztás:
Hozzászólások:

Újabb enyhítések jönnek a kormányhivatali ügyintézésben is

A járvány elleni sikeres védekezésnek köszönhetően újabb enyhítések jönnek a kormányhivatali ügyintézésben. Időpontfoglalás nélkül is lehetséges 2020. május 25-től a kormányhivatali ügyintézés Csongrád megyében. A járványügyi helyzettől függően azonban továbbra is kiemelt fontosságú az egészség védelmét szolgáló óvintézkedések betartása.
2020. 05. 25. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások: