Lakásbérbeadás: hirdetéstől a bérleti szerződésig minden tudnivaló egy helyen

A nyár vége a legjobb időszak azok számára, akik szeretnék bérbe adni ingatlanukat, hiszen a közeljövőben indul a következő egyetemi szemeszter, illetve számos pályakezdő vagy állásváltó a nyári vakáció után kezd az új munkahelyén, vagy költözik új lakásba. „Bérbeadóként azonban hosszú út vezet a bérleti szerződés aláírásáig, amit a konkurencia jelenléte is nehezít, főként a még bérbeadásban nem gyakorlott tulajdonosok számára, akik nem tudják, hogyan pozícionálják megfelelően ingatlanukat” – jelentette ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

Hogyan árazzam be az ingatlant?

Hirdetésfeladás előtt tisztázni kell az albérlet paramétereit, tehát a piacképes bérleti díjat, az ingatlan alapterületét, a szobák számát, a lakás állapotát és típusát, olyan előnyök hangsúlyozásával, amik által megkülönböztethető a környék többi ingatlanától. A bérleti díj kialakításánál érdemes figyelembe venni, hogy mely tényezők csökkenthetik vagy növelhetik a bérlemény árát, mint például a szép panoráma. Az optimális bérleti díj meghatározásához nem árt kiválasztani a célcsoportot sem. Egy átlagos egyetemista szemszögéből nézve feltehetőleg felesleges információ, hogy az ingatlanhoz tartozó társasházban lift található, míg egy kisgyerekes család számára valószínűleg alapvető feltétel.

Milyen állapotú a lakás?

Az optimális bérleti díj megállapításához mindenképp érdemes felmérni a lakás állapotát. Ehhez elsőként a fűtési rendszert, valamint a nyílászárók és csaptelepek állapotát érdemes ellenőrizni, illetve minden olyan berendezést és háztartási gépet, amely a lakhatáshoz alapvető szükséglet. Mind a bérbeadó, mind a bérlő számára kedvezőbb, ha nem várható rövid időn belül karbantartás, másrészt a hétköznapi, rendeltetésszerű használat melletti meghibásodásokat a lakás tulajdonosának kell a szokások – illetve a szerződés – szerint javítania. Így nem árt, ha maga is pontosan tudja, milyen állapotban vannak ezek a berendezések.  

Hol hirdessek?

Amennyiben felsőoktatásban tanulókat szeretnénk albérlőknek, érdemes ehhez igazítani a hirdetés csatornáját. Az egyetemi, kollégiumi faliújságok, vagy a közösségi médiában fellelhető egyetemi csoportok sokszor hatékonyabb felületek, mind a költségek, mind a bérlők elérésének tekintetében. A hirdetés szövegét ajánlott átnézetni néhány ismerőssel vagy családtaggal, egy helyesírási hibában bővelkedő hirdetés akár jelentős mértékben ronthat az adott ingatlan megítélésén. Mindenképpen érdemes jó minőségű, informatív fényképeket feltölteni. Ne hagyjunk ki semmi fontosat, ami a bérlő számára hasznos részletet mutathat meg, ugyanakkor célszerű reális fotót készíteni az egyes helyiségekről, hiszen az érdeklődő könnyen csalódhat a bérlakásban, ha élőben mást tapasztal.

Hogy válasszak bérlőt?

A megfelelő bérlő kiválasztásakor javasolt, hogy kicsit ismerkedjünk meg a leendő lakóval. Célszerű még a bérleti szerződés megkötése előtt többet megtudni várható napirendjéről, akár hobbijairól, arról, hogy hol dolgozik, vagy tanul, hiszen ezáltal könnyen kiszűrhető, hogy ki az, akinek valóban kiadnánk lakásunkat. A komoly érdeklődő nem zárkózik el egy ilyen rövidebb beszélgetéstől.   

Hogy adózzak? Ingatlan bérbeadás adózása

A bérbeadás előtt döntenünk kell arról is, miként adóznánk a tevékenység után. A 10 százalékos költséghányaddal számolt személyi jövedelemadónál (szja) a bevétel 90 százaléka után szükséges levonni a 15 százalékos szja költségét, a tételes költségszámolásnál pedig a tételesen nyilvántartott számlákat vonják le a bevételből, amelyből lejön még a 15 százalék szja. Utóbbi előnye, hogy idén lépett életbe egy új adózási szabály, amely által bizonyos esetben csökkenthető a havi teher. Ennél az adózási forgatókönyvnél a bérbeadónak néhány költség után a korábbi jogszabálytól eltérően nem kell adóznia, beleértve a víz, a villany, a gáz, a hideg- és a meleg víz, a távfűtés, az internet, valamint a telefon költségének befizetését. Ha úgy látjuk, a számlák összege nem éri el a 10 százalékos költséghányad összegét, feltehetőleg a második opcióval jövünk ki a hónap végén jobban.

Albérlet adó kiszámítása kalkulátor ITT

Az adóval negyedévente a Nemzeti Adó- és Vámhivatal felé kell elszámolnunk. Ha valaki számlaképes, az előnyt jelenthet, hiszen sok munkahelyen számla ellenében részben vagy egészben elszámolható a bérleti díj, így az itt dolgozók célzottan ilyen lakást keresnek.

Hogyan készítsek szerződést?

A bérleti szerződés-tervezet kidolgozásakor a szerződés struktúrájához érdemes az interneten található sablonokat alapul venni, azonban mindenképp alakítsuk át személyre szabottan. A bérleti szerződésben térjünk ki a közműszerződések tulajdonjogára. Bérbeadó szempontjából a legkényelmesebb saját nevünkre íratni a közműveket, s a költségeket befizetve azokat a bérleti díjjal és közös költséggel együtt kérni a bérlőtől, ezzel a tulajdonosi kontrollszerepünket sem veszítjük el. Gondosan mérlegelnünk kell a bérlés időtartamát is: ugyan a határozott időre szóló szerződés szigorúbb keretek közé zárja a bérlőt, mégis nagyobb védelmet nyújt a bérbeadó és a bérbevevő számára. Amennyiben a bérlő csak fizetős zónában parkolhat a bérlemény környékén, akkor a parkolási engedélyhez általános szabályként be kell jelentenie a bérleményt ideiglenes tartózkodási címként az önkormányzatnál (van, ahol elég a bérleti szerződést bemutatni). Mindemellett a tulajdonosnak célszerű közjegyző által hitelesítenie a szerződését (vagy akár vele írattatni), amely a szerződés típusától és hosszától függően néhány tízezer forintos költséget jelent. Ezzel vitás esetben (például, ha nem fizet a bérlő, vagy szerződés felbontása után nem költözik ki) a hosszú pereskedést lehet megelőzni.