Lakást venni vagy bérelni? Számoljunk együtt egy kicsit!

Sokan teszik fel a szakértőknek a kérdést: anyagilag megtérülőbb-e a saját lakást vásárolni, vagy érdemesebb-e a bérlés mellett dönteni? A témával kapcsolatban számos rejtett kockázat és költség felmerül, amely elsőre elkerülheti a figyelmünket. A cikkben bemutatunk egy olyan szempontot is, amivel az elemzések gyakran nem foglalkoznak, annak ellenére, hogy az lényegesen befolyásolhatja a döntést.

Lakást venni vagy bérelni? Számoljunk együtt egy kicsit!

A költségek értékelésének metódusa

A lakásbérlés költségei

Ahhoz, hogy összehasonlíthatóvá váljon a két különböző típusú lakhatási forma anyagi vonzata, szükséges meghatározni, hogy a bérlés és a tulajdonlás milyen költségekkel járnak. A bérlésnél ennek meghatározása egyértelmű: költségünk itt a fizetendő bérleti díj illetve a rezsi összege. Lakásvásárlásnál azonban az értékelés ennél komplexebb: felmerülnek kezdeti egyszeri költségek, amelyek éves értéke az ingatlantartás időtávjának függvényében csökken. Emellett megjelennek az időtáv növekedésével arányosan növekvő, rendszeres költségek is. Ebben az elemzésben csak a saját megtakarításból történő lakásvásárlással számolunk, esetleges hitel költségeit itt nem vizsgáljuk.

A lakástulajdonlás költségei

Kezdeti egyszeri költségek

A lakás vásárlásakor felmerülő egyszeri költségek közé tartozik az ingatlan illeték, az ügyvédi díj és a felújítások költsége. Az ingatlan illeték jelenlegi mértéke 4%, az ügyvédi díj nagyságrendje általánosan 0,5% és 1,5% közötti érték. A felújításra szánt kiadások nem minden esetben jelentenek költségeket: amennyiben a felújítás értéknövelő, vagyonunk nem csökken, csak készpénz helyett más eszközbe kerül - a lakás részévé válik. Más a helyzet abban az esetben, ha a felújítás nem értéknövelő, csak a saját ízülésünkhöz igazítjuk a lakást (a piros falat zöldre festjük, mert úgy jobban tetszik). Az felsorolt kezdeti költségek évekre lebontott aránya nyilván kisebb, ha szétterülnek nagyobb időtávon. Például amennyiben egy 40 millió forintért vásárolt lakásnak van 10%, tehát 4 millió forint kezdeti költsége és az ingatlant 2 évig használjuk, 2 millió kezdeti költség jut egy év lakáshasználatra. Amennyiben viszont 20 évig használjuk az ingatlant, ez a kezdeti költség már lényegesen kisebb relevanciával bír.

Rendszeresen felmerülő költségek

Az egyszeri költségen túl az ingatlantulajdonláshoz kapcsolódik számos rendszeres költség is. Ilyen többek között a lakás amortizációja vagy a lakás fenntartását érintő munkálatok kiadásai. Utóbbi a mostani munkaerőpiaci helyzetben különösen jelentős tétel lehet: a kínálati szűkösségekkel rendelkező piacon – különösen a fővárosban – nehezen, általában csak magas áron lehet találni lakás fenntartásához szükséges munkálatokat elvégző szakembert. A felsoroltokan túl van még egy olyan rendszeres költség, amelyről sokan hajlamosak megfeledkezni: a lakásvásárlás lehetőségköltsége.

„Az ingatlanok ára mindig emelkedik” – Tévhit, bebizonyítjuk, hogy miért.

A vásárlás lehetőségköltsége

A bérlés és vásárlás összehasonlításával foglalkozó elemzések gyakran tévesen nem térnek ki a lehetőségköltség szerepére. A lehetőségköltség – röviden – annak a költsége, hogy egy bizonyos eszközbe való befektetés elveszi a lehetőséget más potenciális hozamtermelő befektetéstől. Általánosan elterjedt, félrevezető gondolat, hogy „bár az ingatlan tulajdonlásnak költségei vannak, de ez nem kidobott pénz, mivel az ingatlanok ára mindig emelkedik, ezért ebből profitálni fogok”. Egy ilyen jellegű állítás több szempontból is torzító és leegyszerűsítő. Egyrészt tévhit, hogy az ingatlanok ára folyamatosan, szükségszerűen emelkedik. Megvizsgáltuk, hogy a lakásárak változását leképezni kívánó MNB aggregált reál lakásárindexe alapján, 5 és 10 éves hozamok milyen arányban voltak pozitívak.

AZ LÁTHATÓ, HOGY 1990 ÉS 2018 KÖZÖTT NAGYJÁBÓL AZ ESETEK FELÉBEN NÖVEKEDETT AZ ÁRAK REÁLÉRTÉKE 5 ILLETVE 10 ÉVES IDŐTÁVON.

AZ ÁRAKNÁL AZ 1990-TŐL MEGLÉVŐ ADATOK ALAPJÁN CIKLIKUS MOZGÁS LÁTHATÓ. AZ ÁLLAMI ÖSZTÖNZŐK, TÁMOGATÁSOK MÉRTÉKÉNEK VÁLTOZÁSA, A KERESLET-KÍNÁLAT ARÁNYÁNAK ÁTRENDEZŐDÉSEI A MÚLTBAN ÁRINGADOZÁSOKAT VÁLTOTTAK KI.

Másrészt szükséges megvizsgálni, hogy egyéb elérhető befektetések milyen hozamot biztosítanak. A visszatekintő adatok alapján az látható, hogy 1991 óta a BUX index a lakásárak emelkedését jelentősen felülteljesítette, 28 éves időtávon (1991 első negyedéve és 2018 vége között) a nominális lakásárindex évesített hozama 8,71%, míg a BUX indexé 13,42% volt. Mivel a rendelkezésre álló adatok időtávja itt viszonylag rövid, érdemes megnézni a hosszabb historikus időtávra rendelkezésre álló amerikai adatokat is. Az amerikai lakásár változásokat reprezentáló Case-Shiller lakásárindex alapján az amerikai lakások hozama 1923 és 2013 között évesítve 3,7%-kal nőttek, míg az Amerika 500 legnagyobb vállalatának értékén alapuló index, az S&P500 évesített hozama 9,5% volt ugyanezen az időtávon.

AZ LÁTHATÓ TEHÁT, HOGY A MÚLTBAN A RÉSZVÉNYBEFEKTETÉS HOZAMPRÉMIUMMAL JÁRT AZ LAKÁSVÁSÁRLÁSHOZ KÉPEST. TERMÉSZETESEN A MÚLTBELI HOZAMOK NEM VETÍTIK ELŐRE A JÖVŐT, DE EGYÉRTELMŰEN LÁTSZIK, HOGY JELENTŐS TORZÍTÁST OKOZ A SZÁMÍTÁSBAN, HA AZ INGATLANBEFEKTETÉS LEHETŐSÉGKÖLTSÉGÉVEL NEM SZÁMOLUNK.

Emellett érdemes azt is szem előtt tartani, hogy az értékpapírbefektetés likvidebb, mint az ingatlanbefektetés. Egy lakást nem lehet egy nap alatt eladni, ezzel szemben tőzsdén kereskedett értékpapír eladása esetén általában néhány perc vagy másodperc alatt lehet vevőt találni. Ráadásul egy jó befektetés fontos jellemzője a diverzitás, tehát hogy ne egy helyre koncentrálódjon a befektetett pénz, ne legyen egyedi kockázatoknak kitéve. Lakásvásárlás esetén nem egy szerteágazó jellemzőkkel és kockázati kitettségekkel rendelkező eszközben tartjuk a pénzünket, értéke számos egyéni tényezőtől függ. Infrastrukturális átalakítás történik a kerületben, elköltözik egy közelben lévő egyetemi kampusz, megszűnik a környéken lévő pláza, ez néhány példa csak a lakásárakat befolyásoló lehetséges egyedi kockázatok közül.

A közvéleményben mindezen szempontok ellenére a lakásvásárlás széleskörben egy jó és biztos hozamú befektetésként van elkönyvelve. Ezt részben az is indokolhatja, hogy a lakásvásárlás olyan embert is megtakarításra, befektetésre kényszeríthet, aki erőteljes külső kényszer nélkül ezt egyébként nem tenné meg. Éppen ezért gyakran a lakáshozamokat nulla nominális hozammal hasonlítjuk össze, és nem az alternatív befektetési lehetőségek hozamával. Érdemes azonban ezt a szemléletet megváltoztatni, és feltérképezni a rendszeres megtakarítási lehetőségeket, vagyonkezelési szolgáltatásokat, a megtakarítási hajlandóságot pedig nem a jelzáloghitel fizetési vagy lakhatási kényszerhez kötni.

Venni vagy bérelni?

Lássuk mire kell figyelni e kérdés kapcsán. Hogyan számoljunk tehát?

A vásárlás és a bérlés anyagi vonzatainak összehasonlításakor számolnunk kell tehát egyszer előforduló illetve rendszeres költségekkel. Előbbi miatt az összehasonlítás eredménye időtáv függő: az ingatlanvásárlás egységnyi időtávra eső költségei kisebbek, ha nagyobb időtávon oszlanak el.

Az értékelés logikájának megértéséhez nézzünk egy egyszerű példát: tegyük fel, hogy lehetőség van egy 36 millió forint értékű lakás megvásárlására, és egy ugyanolyan minőségűnek ítélt lakás bérlésére havi 170 ezer forintért. Az egyszeri kezdeti költségeket 10%-ra, az éves rendszeres költségeket 1%-ra becsüljük, az alternatív befektetések hozamát pedig pedig 4%-ra. Ekkor az időtávtól függően van 4%+1%+(10%/T) éves költségünk, ahol T az ingatlantulajdonlás éveinek száma. Amennyiben 5 éves időtávra vásároljuk a lakást, az ingatlantulajdonlásnak évi 7 százalék, tehát 2,52 millió forint költsége van. Ezzel szemben a bérlésért havi 170 ezret fizetnénk, amely éves szinten csak 2,04 millió forint. Ebben az esetben tehát, amennyiben jól becsüljük a költségeket, érdemes ilyen áraknál a bérlés mellett dönteni. 20 éves időtáv esetén viszont a vásárlás évesített költsége 1,98 millió forintra csökkenne a becsült adatoknál, ilyen időtávon már a vásárlás mellett érdemesebb dönteni. Fontos tehát, hogy az egyszeri költségek miatt a döntés az időtávtól függhet.  

EZT AZ IDŐTÁVOT – AMELYNÉL EGY INGATLAN MEGVÁSÁRLÁSA ELŐNYÖSEBB A BÉRLÉSNÉL – FEDEZETI IDŐTÁVNAK SZOKÁS NEVEZNI.

A fentebbi példában csak fiktív adatokkal számoltunk a logika bemutatásához, természetesen érdemes utánajárni, hogy az adott kategóriában pontosan mekkora a költségek mértéke, ez esetenként eltérő lehet. A legtöbb hazai elemzés általában meglehetősen alacsony fedezeti időtávot számol, azonban jelentősen lefelé torzíthat, ha a lehetőségköltséggel nem számolnak. Amennyiben a lehetőségköltséget is bevonjuk a számításba, a fedezeti időtáv jóval nagyobb lehet.

ANNAK MEGHATÁROZÁSA UTÁN PEDIG ÉRDEMES VÉGIGGONDOLNI, HOGY MI AZ AZ IDŐTÁV, AMIT TÉNYLEGESEN KITÖLT AZ OTT LAKÓ, MIVEL SZÁMOS KOCKÁZAT FELMERÜLHET, AMELY NEM VÁRT KÖLTÖZÉSRE KÉNYSZERÍTHET: EGYETEMRŐL VALÓ LEMORZSOLÓDÁS, SZAKVÁLTÁS, KÖRNYÉK VÁLTOZÁSAI STB.

Amennyiben pedig valaki nem a vásárlás mellett dönt, mindenképpen élnie kell ennek a legjelentősebb előnyével: a szabadon maradt tőkén elérhető alternatív hozamszerzés lehetőségével. Egy lakás árának megfelelő értékű befektetéssel pedig már elérhetők akár prémium vagyonkezelési szolgáltatások is bizonyos szolgáltatóknál.

A cikk szakmai támogatója és szakértője a Diófa Alapkezelő.

Hozzászólások

A nyugdíj korhatár törvényi emelkedése így történik hazánkban

Törvény rögzíti (az 1997. évi LXXXI törvény) Magyarországon a hivatalos öregségi nyugdíj korhatárt. Ha fellapozzuk a törvény szövegét, akkor a 18. § alatt találjuk meg a nyugdíj korhatárra és annak emelkedésére vonatkozó szabályokat. Nézzük, pontosan hogyan is emelkedik hazánkban a nyugdíj korhatára!
2020. 08. 08. 04:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Ez az oltás befolyásolhatja a Covid-19 tüneteit!

A BCG-oltás befolyásolhatja a Covid-19 tüneteit egy önkéntesekkel végzett új holland kutatás eredményei szerint.
2020. 08. 08. 03:00
Megosztás:
Hozzászólások:

A strandokra menekülnek a magyarok?

Mindenhol jó, de a legjobb a vízparton - már ha ilyen meleg van. Egyetértenek ezzel hazánk országjárói is, ugyanis az utóbbi időben számottevő növekedés figyelhető meg a magyarországi fürdő élménypontok látogatottságában. A „magyar tenger” mellett Görögország és Horvátország partjai a legtöbbet említett turisztikai célpontok az utazási tervekben és a közösségi média csevegésekben – derült ki a Lounge Group eheti elemzéséből.
2020. 08. 08. 02:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Egyre többfelé várható hőség

Kelet felől emelkedve az országban egyre nagyobb területen haladja meg a napi középhőmérséklet a 25 Celsius-fokot, nagyvárosokban akár a 27 Celsius-fokot is - közölte az Országos Meteorológiai Szolgálat pénteken az MTI-vel.
2020. 08. 08. 01:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Szépen nőtt a német ipar termelése

Jelentősen, a vártnál erősebben nőtt az ipari termelés Németországban júniusban az előző hónaphoz képest, párhuzamosan az új koronavírus által okozott járvány terjedését fékező intézkedések lazításával.
2020. 08. 08. 00:05
Megosztás:
Hozzászólások:

Tapasztalt jogi szakértővel erősödött az OTT-ONE Felügyelő- és Audit Bizottsága

Dr. Fábián Ábel Balázs személyében tapasztalt jogi szakemberrel erősítette meg Felügyelő- és Audit Bizottságát az OTT-ONE Nyrt. a társaság mai napon megtartott rendkívüli közgyűlésének döntése nyomán. A közel másfél évtizedes szakmai múlttal rendelkező, korábban a Szerencsejáték Zrt. jogi igazgatóhelyetteseként tevékenykedő szakértő Prof. dr. Nemeskéri Zsolttal és dr. Szabó-Kovács Rékával tölti be a rá ruházott tisztséget.
2020. 08. 07. 23:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Nem változtatott az alapkamaton a Cseh Nemzeti Bank

Nem változtatott a 0,25 százalékos alapkamaton a cseh jegybank banktanácsa csütörtöki ülésén - közölte a Cseh Nemzeti Bank közleményében.
2020. 08. 07. 22:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Megugrott Németország exportja

Jelentősen, két számjeggyel mérhető ütemben ugrott meg Németország exportja júniusban az előző hónaphoz képest, az import viszont a vártnál kevésbé emelkedett, így a kereskedelmi, illetve a folyó fizetési mérleg is a várakozásokat meghaladó többlettel zárt.
2020. 08. 07. 21:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Így alakult a forint árfolyama

Vegyesen alakult a forint árfolyama pénteken a főbb devizákkal szemben a bankközi piacon.
2020. 08. 07. 20:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Vegyesen zártak az európai tőzsdék

Vegyesen, többségében nyereséggel fejezték be a pénteki kereskedést a vezető európai értékpapírpiacok.
2020. 08. 07. 19:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Nem fizet osztalékot a PannErgy Nyrt.

A PannErgy Nyrt. pénteki közgyűlése jóváhagyta az igazgatótanács közgyűlési hatáskörben korábban hozott határozatát, amelynek értelmében eredménytartalékba helyezik a 2019. évi adózott eredményt, 43,47 millió forintot, így a társaság nem fizet osztalékot - közölte a PannErgy Nyt. pénteken az MTI-vel.
2020. 08. 07. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Csökkenti a friss sertéshús árát a Lidl

A Lidl Magyarország tartósan csökkenti a friss magyar sertéshús fogyasztói árát. Az árcsökkentés közel 20 terméket érint, a mérséklés mértéke kilogrammonként akár 150 forintot is jelenthet, átlagosan pedig eléri a 100 forintot. Az áruházlánc célja, a kiváló minőségű hazai sertéshúsok népszerűsítése, a megnövekedett kereslet révén a hazai termelői szektor támogatása.
2020. 08. 07. 18:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Gyengén indult a kereskedés az amerikai tőzsdéken

Indexcsökkenéssel indult a kereskedés pénteken az amerikai értékpapírpiacokon.
2020. 08. 07. 17:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Az Allianz digitális megoldásai gyors és hatékony ügyintézést kínálnak

A hazai biztosítói piacon az Allianz Hungária az elsők között vezette be azokat a digitális technológiákat, amelyek egyszerűbbé, kényelmessebbé, gyorsabbá, és nem utolsó sorban papírmentessé teszik az ügyintézést, valamint az értékesítési folyamatokat. A vállalat ügyfeleinek ma már mintegy hatvan százaléka online intézi biztosítási ügyeit, és egyre többen választják az online biztosításkötés lehetőségét. Az Allianz utas-, lakás- és gépjármű-biztosításait követően, néhány hónapja az életbiztosítások szerződéskötési folyamatai is teljes mértékben digitálissá – ezáltal érintés- és papírmentessé – váltak.
2020. 08. 07. 16:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Esett a Mol-csoport EBITDA-eredménye a járvány miatt

A Mol-csoport 113,9 milliárd forint (353 millió dollár) tisztított, kamat-, adófizetés és amortizáció előtti eredményt ért el az idei második negyedévben, ami dollárban számolva 44 százalékos, forintban 38 százalékos csökkenés az előző év azonos időszakához képest; a féléves tiszta EBITDA 305,2 milliárd forint (975 millió dollár) lett, dollárban 15 százalékkal, forintban 6 százalékkal kevesebb, mint tavaly az első hat hónapban - tette közzé a társaság a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) honlapján pénteken.
2020. 08. 07. 15:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Jó eredmény az OTP-nél

Az OTP-csoport az idei második negyedévet 78,67 milliárd forint konszolidált adózás utáni nyereséggel zárta, az előző negyedév 4 milliárd forintos vesztesége után, így a féléves nyeresége 74,6 milliárd forint lett. A második negyedévi nyereség 25 százalékkal, a féléves 58 százalékkal alacsonyabb az előző év hasonló időszakának nyereségénél.
2020. 08. 07. 14:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Tovább fejlesztik a KRÉTA oktatási rendszert

Tovább fejleszti a kormány a KRÉTA oktatási rendszert a digitális oktatás hatékonyabb támogatása érdekében - közölte az Emberi Erőforrások Minisztériumának parlamenti államtitkára.
2020. 08. 07. 13:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Belép a belföldi utasbiztosítási piacra az Europ Assistance Magyarország

Egyedülálló, a belföldi nyaralás közben előforduló egészégügyi, a gépjárművel, kapcsolatos problémákra, sőt, az otthon maradt családtagokra és a lakásra is vonatkozó komplex, egy hónapra is megköthető biztosítással lépett piacra az Europ Assistance Magyarország. A cég tavaly 256 ezer esetben sietett bajba jutott ügyfelei segítségére – áll az Europ Assistance Magyarország (EA Magyarország) pénteki bejelentésében.
2020. 08. 07. 12:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Csökkent a magyarok cégalapítási kedve

Másfél százalékkal csökkent a cégek, 14,7 százalékkal a cégalapítások száma, miközben közel 40 százalékkal nőtt a végelszámolásoké az idei első felében az egy évvel korábbi értékekhez képest - derül ki a Bisnode cégcsoport 2020 június végi adataiból.
2020. 08. 07. 11:00
Megosztás:
Hozzászólások:

Túlnyomórészt csökkenéssel nyitottak a tőzsdék

Frankfurt kivételével enyhe csökkenéssel indult a kereskedés a főbb nyugat-európai részvénypiacokon pénteken. A befektetőket aggasztja az amerikai-kínai feszültségek éleződése és az újabb amerikai kormányzati gazdaságösztönző csomag elfogadását övező huzavona, de a német ipar talpra állásáról tanúskodó friss adatok javították a hangulatot.
2020. 08. 07. 10:00
Megosztás:
Hozzászólások: