Százötezer lakást adtak el tavaly - idén még több lehet

Növekvő forgalom, emelkedő árak

2014-ben csaknem 20 százalékkal – átlépve a százezres szintet – nőtt a lakáspiaci tranzakciók száma az előző évekhez képest. A keresletbővülés mögött részben befektetési, részben pedig a bizalom helyreállásával most megvalósuló, korábbi évekről elhalasztott vásárlások állnak. „A befektetői érdeklődés főleg Budapestre, annak is belső kerületeire, illetve a nagyobb a vidéki városok központi területeire koncentrálódik” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A kisebb településeken a keresletbővülés megjelenése nagy valószínűséggel 2015-re tolódik.” Idén hasonló dinamikájú keresletbővülésre számít az Otthon Centrum, mint tavaly, a keresletbővülés több területre is begyűrűzhet, így több régió, település ingatlanpiaca élénkülhet.

Mit kerestünk 2014-ben?

2014 utolsó negyedévében a használt téglalakások szegmensében a legkeresettebbek a fővárosban a 13 és 14, az ország keleti részében a 9, míg nyugaton a 6 és 7 millió forintos áron kínált lakások voltak. Árkategóriától függetlenül a keleti megyékben és Budapesten az 50, nyugaton a 60 négyzetméter körüli lakások voltak a legnépszerűbbek.

Budapesten a legkeresettebb panellakásokat 10 millió forintos áron kínálták, keleten a 6-7, nyugaton a 8 milliós panellakások voltak a legnépszerűbbek. A panellakások esetében is az 50 és 60 négyzetméteresek a legkeresettebbek.

A legszínesebb kép a téglaépítésű házak piacán látható, a többi ingatlantípushoz képest itt sokkal szélesebb sávon, viszonylag egyenlően oszlik meg a kereslet. A legtöbb kereső a fővárosban a 20, az agglomerációban a 16-17 millió forintért kínált házakra jelentkezett. Keleten a 15 és 16, nyugaton pedig a 17-18 milliós házak jelentették a slágert.

A nagyobb városokban és a fővárosban a tégla- és panellakások ára már tavaly is emelkedett, 2013-hoz viszonyítva 4-5 százalékot, de ez nem minden vidéki területről mondható el. A családi házak piacán, a vidéki területeken volt látható némi drágulás, a fővárosban és az agglomerációban az átlagár viszont 1-2 százalékkal csökkent 2013-ról 2014-re. 2015-ben a nagyon keresett, befektetők által kedvelt területeken tovább folytatódhat az áremelkedés, másrészt a pozitív hangulat olyan kisebb településekre is begyűrűzhet, amelyek eddig nem szerepeltek a lakáspiaci térképen. A visszakapaszkodás azonban várhatóan nem lesz gyors, robbanásszerű, a válság előtti árszint eléréséhez még 2-3 évre szüksége lesz a lakáspiacnak. A bérbeadás mellett most az áremelkedésre alapozó befektetési stratégia is célravezető lehet, de mindenképpen csak hosszútávon.

Használt téglalakások átlagos négyzetméter ára (ezer forint)

Forrás: Otthon Centrum

Használt panellakások átlagos négyzetméter ára (ezer forint)

Forrás: Otthon Centrum

Használt téglaépítésű házak átlagos négyzetméter ára (ezer forint)

Forrás: Otthon Centrum

Kisebb alku, gyorsabb eladások

A keresletbővülés hatása minden mutatóban megjelenik, így az értékesítési idők is csökkentek 2014-ben. A több vevő rövidebb döntési periódust jelent, különösen a keresett, kiadásra is alkalmas lakások szegmensében.

Átlagos értékesítési idők napokban, ingatlantípusonként

Forrás: Otthon Centrum

„A téglaépítésű lakások sikeres értékesítése2014-ben átlagosan 4 hónapot igényelt. A panellakások esetében átlagosan kevesebb, mint 3 hónappal kell számolnia az eladóknak, míg a téglaépítésű házaknál több mint 7 hónapra van szükség az eladáshoz” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

A keresletbővülés, a vevők számának növekedése, egyértelműen érezteti hatását az alkupozíciókban is. Az eladók által adott teljes árengedmény két komponensből tevődik össze. Egyrészt a szűkebb értelemben vett áralkuból, amit a szerződéskötéskor ér el az ingatlan vevője, másrészt még a vevő megérkezése előtt az eladó által adott kínálati árcsökkentésekből. A teljes árengedményt felbontva két komponensére, a szerződési áralkura és a kínálati árcsökkenésre, látható, hogy a csökkenésért főleg a kínálati árengedmény a felelős. Ez azt jelenti, hogy a növekvő vevői érdeklődések hatására az eladók a hirdetési fázisban kisebb árengedményre kényszerültek, a kínálati árat kisebb mértékben kellett csökkenteniük. Ez nem feltétlenül arra vezethető vissza, hogy az eladók pontosabban tudták megállapítani a piaci árat, inkább annak köszönhető, hogy a potenciális vevő már kicsivel magasabb árszintnél is elkezdett érdeklődni.

2014-ben a szerződéskötési áralku mértéke országos átlagban 7,5 százalék volt. Ezzel az alku mértékének 2008 óta tartó folyamatos emelkedése megtört, és a vevők által kialkudható árengedmény a 2011-es szintre esett vissza. A legnagyobb csökkenést Budapesten mértük, ami szintén tükrözi azt a tényt, hogy a keresletbővülés a fővárosban volt a legélénkebb. Nem az egész piacra jellemző folyamat, de figyelemre méltó, hogy bizonyos nagyon keresett belvárosi lakások esetében már felfelé induló licitet is tapasztaltunk 2014-ben a fővárosban. Vidéken jóval visszafogottabb volt a vevői alkupozíciók romlása. Pest megyében továbbra is a legmagasabb a vevők által szerződéskötéskor elérhető áralku mértéke, de ebben nagy szerepe van a családi házak túlsúlyának. Ettől függetlenül a csökkenés az agglomerációban is látható.

Növekvő bérleti díjak és hozamok

Átlagos, egy négyzetméterre eső havi bérleti díjak ingatlantípusonként

Forrás: Otthon Centrum

A bérleti díjak növekedése 2014-ben sem állt meg, és ez minden szegmensben megfigyelhető. A növekedés üteme továbbra is egyenletes, a 2008-as, válság előtti szinteket azonban még nem érték el, de a 2009-es árszinten már túllendültek. Mindez, a kereslet visszafogott, de stabil növekedésére enged következtetni. A legtöbb érdeklődést vonzó ingatlanok alapterületét alapul véve, a 2014-ben érvényes átlagos eladási négyzetméterárral és ugyanezen időszak egy négyzetméterre vetített átlagos bérleti díjaival számoltuk ki a vételi árat, illetve az éves bérleti díj bevételt. A hozamok az egyes ingatlanok esetében 6 és 8 százalék között szóródnak.

Bérbeadással elérhető hozamok néhány keresett albérlettípus esetén, 2014

Forrás: Otthon Centrum