Amikor a NAV segít
A NAV a hozzá bejelentett adatok alapján részletes nyilvántartást vezet az ország egyes pontjain elérhető ingatlanárakról. Az adatbázis úgy jön létre, hogy az adózók az ingatlan-átruházásokról bejelentést tesznek a földhivatalok, és végső soron a NAV felé. Ebben a bejelentésben megjelölik az ingatlanok pontos elhelyezkedését, méretét és az illetékkiszabás alapjául szánt forgalmi értéket. Ezen bejelentések alapján a NAV lényegében utcáról utcára nyilvántartja, hogy hol milyen ingatlanárak érhetők el. A NAV az adózók által tett nyilatkozatokat összehasonlító adatok alapján abból a szempontból vizsgálja, hogy az adózó által bejelentett forgalmi érték az illetékkiszabás alapjául elfogadható-e. Ha ezt kétségesnek látja, akkor – adott esetben helyszíni szemle igénybe vételével is – módosíthatja az adózó által bejelentett forgalmi értéket és az illetéket a bejelentett értékhez képest magasabban,de akár alacsonyabban is kiszabhatja.
Az adózó is kérdezhet
Kevesen tudják, hogy a jogszabályok alapján a NAV által vezetett nyilvántartásból az adózók is kérhetnek le adatokat. Márpedig ez komoly fegyvert adhat az adózók kezébe – hívja fel a figyelmet Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje.
Ingatlanügyleteknél sokszor fejfájást okoz, hogy a felek milyen értéket jelentsenek be forgalmi értékként a NAV felé az illetékkiszabás alapjául. Ez korántsem csak olyankor merül fel, amikor a felek – kevéssé jogszerűen – a szerződésben írt értéket eltérítik a tényleges vételártól, hanem egyéb olyan esetekben, amikor a tényleges vételár valamiért nem tükrözi a valós forgalmi értéket. Ebből a szempontból az ingatlanok piaci árának előzetes lekérdezése nagyon jó kiinduló alapot jelenthet.
Meglepő lehet például, de a lekérdezések alapján sok alkalommal tapasztalható, hogy az összehasonlító adatok alapján kinyerhető forgalmi érték alacsonyabb, mint az adózó által bejelentett érték, azaz legtöbbször a kialkudott vételár. Ilyen esetekben a kialkudott vételár forgalmi értékként történő bejelentésével a vevő az indokoltnál magasabb illetékfizetési kötelezettségnek teszi ki magát. Ez az illetékkülönbözet szintén megspórolható lehet az előzetes adatbázis-lekérdezéssel.
A lekérdezés az IG01 jelű NAV formanyomtatványon egyszerűen, akár elektronikusan, ügyfélkapun keresztül is elindítható. A lekérdezés költsége viszonylag kedvező: a 7.500 Ft-os alapdíjon kívül egy részletes lekérdezést ingatlanonként 110 forintos díj, az „alaplekérdezést” (amely a helyszíni szemlén felvett adatokat nem tartalmazza) ingatlanonként 25 forintos díj terhel. Az adóhatóság az adatokat a díj teljes megfizetésétől számított 8 napon belül, elektronikusan vagy papíralapon (100-nál több ingatlan esetén kizárólag elektronikusan) bocsátja rendelkezésre. A lekérdezést szűkíteni lehet pl. időszak-, érték-, irányítószám- vagy helyrajzi szám-intervallum alapján, és meghatározott ingatlantípusok és –altípusok adhatók meg (pl. garázson belül teremgarázs, csónakgarázs, stb.).
„Amikor muszáj kérdezni”: speciális ingatlanügyletek
Fehér Tamás szerint, kifejezetten hasznos a lekérdezés, ha olyan ügyletet szeretnénk illetékkiszabásra bejelenteni, ahol ellenértéket nem vagy a forgalmi értékhez képest csak alig fizetünk. Ilyen lehet például egy ingatlanajándékozási ügylet. Ha ilyenkor a megajándékozott az adatbázisból előzetes lekérdezést végez, úgy egy későbbi adóhatósági ellenőrzés és az ebből eredő számos komplikáció elkerülhető lehet.
Szintén érdemes ehhez az eszközhöz nyúlni azon esetekben, amikor az áfafizetési sajátosságok befolyásolják a tényleges forgalmi érték nagyságrendjét. A vállalkozások közötti ingatlan-átruházás esetében sokszor nem egyértelmű, hogy a nettó (áfa nélküli) vagy a bruttó (áfával növelt) értéket kell-e forgalmi értékként megjelölni. Egy előzetes lekérdezés erre a dilemmára is választ tud adni.
Üzleti lehetőségek a lekérdezés nyomán
Nem utolsósorban komoly üzleti potenciált és az alkupozíció megfelelő kialakítását teszi lehetővé, ha valaki egy ingatlanügyben úgy kezd el tárgyalni, hogy már eleve ismeri az összehasonlító piaci adatokat. Mind az ingatlan meghirdetésekor, mind pedig a tárgyalások során rendkívül hasznos lehet látni, hogy az adott utcában, az adott környéken milyen áron kelnek el az ingatlanok.
Konklúzió
Míg az ingatlanérték-adatbázis létrehozatala és fenntartása erős fegyvere az adóhatóságnak arra, hogy az ingatlan forgalmi értéke után járó illetéket megfelelően tudja megállapítani, addig az a lehetőség, hogy az adatbázisból az adózók is lekérdezéseket végezhetnek, a sokat emlegetett úgynevezett „szolgáltató közigazgatás” egyik megnyilvánulása és rendkívül komoly lehetőségeket tartogat mind az adózók, mind az üzletemberek számára. Ráadásul a lekérdezés 7.500 Ft-os alapdíja kevés esetben fogja az adózókat elrettenteni ezen szolgáltatás igénybe vételétől.
