Így kerüld el, hogy az újlakás-vásárlás rémálommá váljon
A fejlesztők aktivitásának köszönhetően mostanra jelentős kínálat jelent meg új lakásokból, amelyre a vevők is igyekeznek lecsapni. A mostani építési hullámban a vásárlók többsége szinte csak a tervezőasztalról tud lakást venni, ami egyrészt nagyon nagyfokú bizalom a fejlesztő felé, másrészt nagyon sok kockázattal is jár. Éppen ezért különösen felértékelődött a vásárlói körültekintés szerepe: egy rossz cég vagy projekt kiválasztása több millió forinttal rövidítheti meg a vásárlókat, és nagyon sok bosszúsággal járhat.
Miért ilyen sok a kockázat most?
A Lakás2018 szakértői szerint az újlakás-vásárlásnak mindig is voltak kockázatai, különösen akkor, ha még el nem készült lakás megvásárlásáról van szó. A válság éveiben azonban tisztulni kezdett a piac, csak a tőkeerős, megbízható fejlesztők voltak képesek talpon maradni. A mostani fellendülés azonban ismét kedvez a kóklereknek, akik a megfelelő tapasztalat és hozzáértés hiányában nem lesznek képesek befejezni a projektjeiket.
Ráadásul a jelenlegi piacon akár egy jó szándékú, de kevésbé felkészült fejlesztő is bajba kerülhet, a folyamatosan emelkedő munkaerőköltség és építőanyagárak miatt könnyen elszámolhatják magukat. A piacon azonban valódi rémtörténetekre is van példa, amikor a fejlesztő a többi projekthez képest lényegesen alacsonyabb áron hirdeti meg a projektjét, majd az eladott lakásokra befizetett összegekből sikeresen el is indítja azt, a készültség bizonyos szintjén azonban igyekszik lecserélni az olcsóbban vásárló vevőit, és a projekt lakásait (az építés végéhez közeledve) lényegesen magasabb áron új vásárlóknak értékesíti, miközben a korábbi vevőknek a befizetett összegeiket jobb esetben is csak kötbér és kártalanítás nélkül hajlandó visszaadni.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
Mire figyeljünk oda?
Fejlesztői tapasztalat
Az első és egyik legfontosabb, hogy nézzük meg, mennyire tapasztalt és megbízható a fejlesztő. Ha vannak referenciái érdemes azokat megnézni, beszélni az ott lakókkal, de első körben már az is sokat segít, ha különböző fórumokon utánanézünk annak, hogy volt-e panasz a cég korábbi munkáira.
Fizetési feltételek
Az sem mindegy, hogy milyen fizetési ütemezéssel kell kifizetni az adott lakást. A kisebb fejlesztők jellemzően a szakaszos fizetési módot választják, vagyis a vevőknek a készültségi foknak megfelelően kell teljesíteniük a vételárrészleteket. Ennek megfelelően a használatbavételi engedély megszerzése előtt már a lakás vételárának 80-90 százaléka a fejlesztő számlájára kerül. A nagyobb és ezért tőkeerősebb beruházóknál azonban könnyen lehet, hogy mindössze 20-30 százalékos előleg kifizetése is elegendő, míg a fennmaradó összeget elég a lakás tényleges elkészülte után rendezni.
A fizetés ütemezése kapcsán minél nagyobb az előre kifizetett összeg, annál nagyobb kockázatot vállalunk. Ha például jelentős vételárrészletet kell kifizetnünk jóval a lakás elkészülte előtt, elképzelhető, hogy előbb kell értékesíteni a korábbi ingatlanunkat, hogy a szükséges önerőt biztosítani tudjuk. Ilyenkor válik igazán problémássá, ha már eladtuk a lakásunkat, de a csúszás miatt nem tudunk időben beköltözni az újba.
Jogi kérdések
A fejlesztők jellemzően ügyvéd által alaposan átgondolt és átnézett szerződést tesznek a leendő vevők elé, amely elsősorban a saját érdekeiket védi. Ennek segítségével igyekeznek minimalizálni a mostani különleges körülményekből fakadó kockázatokat. Így szerepelhet benne például vis majorként az időjárás kedvezőtlen alakulása, vagy a munkaerőhiány.
A beruházás befejezésének időpontja lényegében bármeddig tolható ezekkel az indokokkal anélkül, hogy a fejlesztő kötbért fizetne. Fontos, hogy a szerződési feltételekben az apróbetűs részt is olvassuk el, ugyanis tartalmazhatnak olyan kitételeket, melyek szerint például a közműbekötések költsége szintén a vevőket terheli, így jelentősen növelve a lakásvásárlás terheit.
Minőség-ellenőrzés
A lakásvásárlók többsége laikusnak számít az építési kérdésekben, valamilyen szinten azonban muszáj képbe kerülni a beruházás stádiumairól. A szakaszos, vagyis készültségi foknak megfelelő fizetés esetén például a következő részlet átutalása előtt mindenképpen meg kell győződni arról, hogy az adott projekt tényleg elérte-e a megadott fázist. Így ugyanis elkerülhetők az olyan helyzetek, mikor a fejlesztő kiszámlázza a szerkezetkész állapot elérését műszaki ellenőr által aláírt igazolás csatolásával, miközben az épületnek még egyes helyeken hiányoznak a külső falai. A saját biztonságunk érdekében akár járható út lehet, ha több vásárlóval összefogva műszaki szakembert bízunk meg az érdekeink képviseletével, aki ellenőrizni tudja például, hogy a takart szerkezetek is megfelelő minőségben készültek-e el. Egy rosszul szigetelt fürdő vagy egy hanyagul kivitelezett csövezés ugyanis később sok esetben csak a már megjelent penészedés után derül ki, amikor a frissen csempézett fürdőt teljesen szétverve javítható csak a hiba.
Összességében tehát újlakás-vásárlás előtt legyünk nagyon körültekintők, bármilyen felmerülő kérdés esetén forduljunk szakértőhöz, akár az épület műszaki, akár a szerződés jogi kérdéseiben vagyunk bizonytalanok, így érhetjük el, hogy a lakásvásárlás valóban jó élmény és ne forduljon rémtörténetbe, mint nagyon sokak esetében.
