Tovább emelkednek lakásárak, de nőnek a kockázatok is
Kövesdi Marcell, a Rock Home tulajdonos-ügyvezetője elmondta, a piac stabil, egyelőre nincsenek visszaesésre utaló jelek, ám mivel az első háromnegyed évben az erős kereslet miatt nőttek az árak – éves szinten országosan mintegy 12 százalékkal –, a fővárosban és a nagyvárosokban nőtt az úgynevezett túlértékeltség kockázata.
Az idei és a jövőbeni emelkedés hátterében részben az áll, hogy a jövedelmek az idén 12,8 százalékkal nőttek, és várhatóan tovább nőnek jövőre is, illetve a kormány szélesíti azoknak körét, akik hozzájuthatnak a családi otthonteremtési kedvezményhez (csok). Emlékeztetett, a csok bővítése leginkább a vidéken élő két- és háromgyerekes családoknak kedvez, hiszen a kormány döntése alapján a kétgyermekes családokra is kiterjesztik a 10 millió forintos kedvezményes kamattámogatású kölcsönt, a háromgyermekeseknél pedig összegét 15 millió forintra emelik.
Hozzátette, a 2008-as válság óta jelentős fejlődésen ment keresztül a piac, s az adatokból úgy tűnik, hogy jövőre és 2019-ben sem törik meg a lendület.
A piaci adatok szerint országos átlagban 2008-ban egy 50 négyzetméteres társasházi használt lakás ára 8,1 millió forint volt, míg az idén 45 százalékkal többet, csaknem 12 millió forintot kell értük fizetni. Egy 50 négyzetméteres új, társasházi lakás átlagos ára tíz év alatt 37 százalékkal, 20,5 millió forintra nőtt. Az idén a magyar ingatlanpiacon mintegy 165 ezer lakást adnak el, közel 5 százalékkal többet, mint tavaly, az átlagár pedig 13,6 millió forintról 14,2 millió forintra emelkedik.
Kövesdi Marcell elmondta, ezek az adatok azonban sokszor csak tájékoztató jellegűek, mivel az országon belül nagy eltérések vannak a városok és a falvak, illetve a régiók között: a fővárosban, illetve azokban a városokban, ahol az autóipar jelen van, sokkal nagyobb ütemben, 16-20 százalékkal drágulnak az ingatlanok, mint vidéken. Az adatok szerint, míg a fővárosban és a nagyobb településeken gyorsult az áremelkedés, a községekben lassulás volt tapasztalható: Budapesten mintegy 16 százalékról 20 százalékra, a városokban pedig 13,3 százalékról 16,3 százalékra nőtt az árdinamika, míg a községekben 16,9 százalékról 11,8 százalékra mérséklődött éves szinten. A négyzetméterárak a községekben a budapesti átlag 20 százalékára estek a tavalyi 25 százalékhoz képest.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
Az ingatlanszakértő a befektetni vágyóknak azt tanácsolja, vegyék figyelembe azt is, jóllehet a lakások drágulása mellett nőttek a jövedelmek is - a kedvezmények nélkül számolt nettó fizetések a 2008-as havi 122 ezerről 210 ezer forintra, 72 százalékkal emelkedtek -, a lakásokért ma többet kell dolgozni, mint korábban. A piaci adatok szerint a lakások megvételéhez egyre több évnyi átlagkereset szükséges: egy átlagos 65 négyzetméteres használt lakás teljes árának kifizetéséhez 2018-ban országosan 5,4, Budapesten 8,9 évnyi átlagkereset kell, míg 2017-ben csak 5,2, illetve 8,2 évnyi kellett. Ugyanez új lakásra kivetítve 9,4 (2017-ben 9), Budapesten 10,7 (10) évnyi keresetet jelent.
Kövesdi Marcell ingatlanszakértő továbbra is hangsúlyozza, hogy véleménye szerint legfeljebb 40 négyzetméteres és legalább másfél-két lakószobás ingatlant érdemes befektetésnek vásárolni. Az ingatlan elhelyezkedése is nagyon fontos attól függően, hogy milyen vevőkörnek szeretnénk majd továbbértékesíteni a lakást, vagy mire szeretnénk használni azt.
A trendeket illetően a tulajdonos-ügyvezető elmondta, azt tapasztalják, hogy a vevők egyre inkább az olcsóbb, több lakóhelyiségből álló ingatlanokat keresik. Hozzátette, úgy tűnik, Budapesten korlátlan a kereslet, a fővárosban lényegében nincs eladhatatlan lakás, ez azonban növeli a már említett túlértékeltségi kockázatot.
Újabb trend az is, hogy míg korábban az el nem kelt lakásoknál az árat inkább csökkentették, most inkább emelik az irányárat, és egyre nagyobb teret nyer a licit is, a tranzakciók mintegy 5 százalékánál a meghirdetettnél magasabb áron értékesítették az ingatlant. Változott a piac a tekintetben is, hogy míg korábban átlagosan 5-6 százalékot lehetett lealkudni az árból, most már csak mintegy 2 százalékot.
