Budapest körül forog az országos költözési térkép – még mindig a Ratkó-unokák írják a lakáspiac történetét

Az ingatlan.com részletes költözési adatokat feldolgozó elemzése szerint a legnagyobb forgalom a főváros és az agglomeráció között zajlott. Budapestről a múlt évben több mint 16 ezren költöztek Pest vármegyébe, fordított irányban majdnem 10 ezren, ezek eredőjeként, azaz „nettósítva” a főváros 7 ezer lakost veszített ebben az összevetésben. A főváros ugyanakkor továbbra is fontos célpontja a távolabbról érkezőknek, különösen Borsod-Abaúj-Zemplénből, Szabolcs-Szatmár-Beregből és Hajdú-Biharból.

„A költözési adatokból nagyon jól látszik Budapest kettős szerepe. A főváros továbbra is erős célpont, elsősorban a fiatalok és az egyedülállók számára, ugyanakkor amikor a háztartások élethelyzete megváltozik, például nagyobb lakásra vagy családi házra van szükségük, sokan már az agglomerációban keresnek megfizethetőbb alternatívát. A lakásárak ezért nemcsak követik, hanem alakíthatják is a költözési irányokat” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A szakember hozzátette, hogy ez a jelenség nemcsak Budapestre, hanem valamennyi nagyvárosra jellemző a lakásárak emelkedése miatt. A településméret szerinti legnagyobb költözési veszteséget a 100-300 ezres lakosú nagyvárosok és Budapest szenvedte el közel 3,7-4 ezer fővel, a nyertesek pedig a 2-5 ezer fős települések, ezekbe 5,8 ezer fővel többen költöztek.

A koreloszlás szerinti adatok is erre a kettősségre utalnak. Balogh László kiemelte, hogy  Budapest tavaly még nettó nyertese volt a 20–29 évesek vándorlásának, 30 év felett azonban fokozatosan megfordul a kép. A 35–39 éveseknél már veszít a főváros és velük együtt a gyerekek is kifelé mozognak. 2025-ben újdonság, hogy a 20-as éveiben járó korosztály számára nem csak Budapest számított vonzó célpontnak, hanem a 100-300 ezres nagyvárosok is. A családi állapot szerinti bontásban ugyanez látszik: Budapest a fiatal egyedülállókat vonzza, miközben a fiatal házasok egy része inkább kisebb települések felé mozdul. Érdekes adalék a költözések hátteréhez, hogy a 40-59 éves költözők legalább 30 százaléka elvált családi állapotú.

Budapesten belül is hasonlóak az irányok. A drágább belső pesti kerületek jellemzően veszítenek a kerületek közötti költözéseken, míg több budai és külső pesti kerület nyer. A „leghűségesebb” 2025-ben Budafok-Tétény volt, ahol a Budapesten belül költözők 59,4 százaléka a kerületen belül maradt.

Az agglomeráció és a Balaton a nyertesek között

A nagyvárosokból a környező kisebb települések felé tartó mozgás vidéken is megjelenik. A vesztes nagyvárosi járások között van a Miskolci, a Szegedi és a Pécsi. A településméret szerinti legnagyobb költözési veszteséget a 100-300 ezres lakosú nagyvárosok és Budapest szenvedte el közel 3,7-4 ezer fővel, a nyertesek pedig a 2-5 ezer fős települések, ezekbe 5,8 ezer fővel többen költöztek. A legerősebb szuburbanizáció ugyanakkor továbbra is Budapest környezetében zajlik: a tizenöt legnagyobb nyertes járásból tizenkettő Pest megyei.

A Balaton is jelentős nyertese volt a költözéseknek. A hét tóparti járás együttes nettó nyeresége 1252 fő volt 2025-ben, ennek 41 százaléka egyedül Budapesthez, 79 százaléka pedig Budapesthez és Pest vármegyéhez kötődött. A tó népszerűsége ugyanakkor a környező, olcsóbb térségek felé is terelheti azokat, akik a magasabb parti árakat már nem tudják vagy nem akarják megfizetni.

A Ratkó-unokák nyoma még mindig látszik

A harmincéves adatsorból az is kiderül, hogy a költözési statisztikák alakulását hosszú időn keresztül meghatározták az 1970-es években született Ratkó-unokák. Ahogy ez a nemzedék öregedett, mindig az éppen aktuális korcsoportja került nagyobb súllyal a költözők közé.

A szakember szerint ez azért kiemelten fontos, mert a mai fiatalok súlya a költözésekben és az ingatlanvásárlásokban nem csak azért kisebb, mert kevésbé mobilizálhatóak és magasabbak a lakásárak, hanem ezért is, hogy egyszerűen kisebb létszámú generációról van szó. A költözők becsült átlagéletkora közben a tíz év alatt, azaz 2005 és 2025 között 29,4 évről 35,7 évre emelkedett.

Az árak is alakítják az irányokat

A költözési irányok és a lakásárak természetesen kölcsönösen hatnak egymásra.  A magas budapesti és nagyvárosi árak ösztönözhetik azokat a családokat, amelyek nagyobb ingatlanba költöznének, hogy az agglomerációs övezetekben keressenek otthont. Közben viszont azokon a területeken, ahová tartósan sokan költöznek – például a nagyvárosok vonzáskörzetében vagy a Balatonnál –, az erős kereslet maga is magasabb árakat eredményezhet. 

Budapest és Pest megye között ez különösen látványos volt: miközben 2023 és 2025 között a fővárosi lakásárak prémiuma az agglomerációs övezetéhez képest 1,45-ról 1-69-szeresre nőtt, Budapest nettó vándorlási vesztesége is 5,2 ezer főről 6,7 ezerre  erősödött Pest vármegyével szemben.