Alkalmazkodniuk kell az eladóknak: nem kapkodnak a vevők a túlárazott ingatlanokért
Az idei évben a tavalyi, kiugróan erős kereslethez képest egyértelműen érzékelhető a lassulás az ingatlanpiacon, ugyanakkor ez nem egy klasszikus értelemben vett visszaesés, inkább arról van szó, hogy egy sokkal szelektívebb, tudatosabb vevői piac alakult ki – mondta Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Ő elsősorban azt hangsúlyozta, hogy a 2025-ös Otthon Start-bejelentés és az azt követő keresleti boom miatt csalóka lehet a két év ingatlanpiaci teljesítményének összevetése. Mivel nagyon erős bázisról beszélhetünk, így legfeljebb azt lehet kijelenteni az eddigi tapasztalatok alapján, hogy érezhetően megfontoltabbá váltak a vevők.
Az is látszik azonban, hogy miközben a Belvárosban és a XIII. kerületben tavasszal még viszonylag aktívak voltak a vevők, nyáron már érezhető volt a piac lassulása. Az ősz elején ismét megjelentek az érdeklődők, de rájuk már az jellemző, hogy sokkal tudatosabban keresik a számukra megfelelő ingatlant: több ajánlatot is összehasonlítanak, és lényegesen árérzékenyebbek.
Eközben viszont a kínálati oldal határozottan élénkült, egyre több tulajdonos lép a piacra ingatlanával. Tóth Viktória tapasztalatai szerint egy részük még mindig a tavalyi árszintekből indul ki, emiatt lényeges eltérések jelennek meg a hirdetési és a végső tranzakciós árak között.
Jelentős mértékű, általános árcsökkenésről azonban nem beszélhetünk, inkább csak az látszik, hogy lassult az áremelkedés üteme. Emellett jelentős különbség alakult ki a jó és a gyengébb adottságú ingatlanok árai között: míg a jó lokációjú, jó állapotú, megfelelő alaprajzú lakások tartják az árukat, addig a felújítandó, rosszabb adottságú vagy irreálisan árazott ingatlanoknál jelentős az alku lehetősége.
Utóbbi kapcsán a szakértő jelezte, hogy a hirdetési és a tényleges értékesítési ár között most nagyobb a különbség, mint a tavalyi, erősen keresleti piacon. Azt ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a jól árazott lakásoknál továbbra sem feltétlenül kell jelentős alkuval számolni, de a túlárazott ingatlanoknál a vevők már sokkal határozottabban alkudnak. A jelenlegi piaci helyzetben ezért különösen fontos a megfelelő induló ár. Hiszen egy túlárazott ingatlan hosszabb ideig marad a piacon, ráadásul végül nagyobb árkorrekcióra kényszerül az eladó.
A megfontoltabbá váló, több ingatlant is összehasonlító vevők miatt az értékesítési idők is hosszabbak lettek az idei évben. Egy jó adottságú és jól árazott lakás továbbra is gyorsan gazdára találhat, ugyanakkor a közepes vagy túlárazott ingatlanok akár hónapokig is a piacon maradhatnak – mondta Tóth Viktória, aki szerint most különösen nehéz értékesíteni azokat a lakásokat, amelyeknél az ár nincs összhangban a műszaki állapottal, az emelettel, a lokációval vagy az alaprajzzal.
A legkeresettebbek továbbra is a jó elhelyezkedésű, jó állapotú, azonnal vagy minimális ráfordítással költözhető lakások. A XIII. kerületben különösen erős az érdeklődés a jó közlekedési adottságú, kisebb és közepes méretű lakások iránt – mutatott rá a szakértő.
Az Otthon Start program jelentős mértékben megváltoztatta a vevői oldal összetételét, ezzel együtt nemcsak az első lakásukat vásárló fiatalok vannak jelen a kerületi ingatlanpiacokon, hanem a családok, a továbbköltözők és a befektetők is. Az ugyanakkor a szakértő szerint egyértelmű, hogy a hitelből vásárlók aránya jelentős mértékben nőtt az elmúlt év során. A két kerület prémium lokációinak árai miatt a négyzetméterárak sok ingatlannál egyébként meghaladják az Otthon Start által meghatározott árszintet, ezért a jogosult vevőknek sok esetben kompromisszumot kell kötniük lokációban, méretben vagy állapotban.
Az újépítésű piacra szintén az jellemző, hogy az Otthon Start feltételeinek megfelelő, jó lokációjú és megfelelő árszinten kínált projektekből nincs korlátlan kínálat. A program az újépítésű piac számára is komoly keresleti tényező, ugyanakkor a fejlesztők számára az árkorlát jelentős kihívást jelent.
A magas árak ellenére a két kerület piacáról a befektetők sem tűntek el, ugyanakkor az ő hozzáállásuk is megváltozott. Óvatosabbá váltak, szigorúbban kalkulálnak, tehát nem egyszerűen azt nézik, hogy jó helyen van-e a lakás, hanem egyre inkább azt is, hogy milyen áron tudják megszerezni az ingatlant, mennyi a felújítás költsége, milyen bérleti díj érhető el, és mindez milyen hozamot eredményez.
A bérleti piac ugyanakkor mindkét kerületben stabil, legalábbis a jó lokációjú, megfelelő állapotú és reális bérleti díjért kiadó lakások iránt állandó a kereslet. A XIII. kerületben különösen erős a bérlői jelenlét, az V. kerületben pedig a prémium bérleményeknek van egy saját, jól körülhatárolható vevőköre.
Tóth Viktória az elkövetkező hónapokat illetően óvatosan optimista. Visszaesésre semmiképpen nem számít, de arra sem, hogy rövid időn belül visszatér a 2025-ös, rendkívüli keresleti boom. Véleménye szerint egy esetleges, kormány általi Otthon Start-szigorításnak ugyan lenne keresletszűkítő hatása, azonban a konkrét változás mértéke nagyban függ attól, hogy pontosan mely feltételek változnának a rendeletben.
Összességében úgy látja, hogy a piac továbbra sem gyenge, csak szelektívebb, ahol a vevők a korábbinál tudatosabban döntenek, de a jó ingatlan továbbra is érték, miközben a túlárazott ingatlanok egyre nehezebben értékesíthetők. És mivel ma már hibás árazással sokkal nehezebb sikert elérni az ingatlanpiacon, így az eladóknak alkalmazkodniuk kell a megváltozott vevői magatartáshoz.
