Az idei tél próbára teszi az ingatlanüzemeltetőket is?

Fel lehet készülni egy ekkora havazásra?

Az épületüzemeltetésben a téli időszakra való felkészülés nem akkor kezdődik, amikor leesik az első hó. A facility management cégek éves szintű üzemeltetési tervekben és feladatokban gondolkodnak: külön ütemtervek és forgatókönyv készül a nyári, téli és átmeneti (őszi, tavaszi) időszakokra. Ennek része az alvállalkozók lekötése, az ügyeleti rendszerek kialakítása, a riadólánc működtetése, valamint a szükséges gépek és humán erőforrás biztosítása is.

Ugyanakkor az idei helyzet jól mutatta, hogy ekkora mértékű és ilyen hirtelen havazásra országos szinten nem volt felkészülve senki, köszönhető ez többek között az elmúlt évek enyhe teleinek is.  

Gyors reagálás: ember, gép, szervezés

„A váratlan időjárási helyzetek kezelésében kulcsszerepe van az időjárási előrejelzések folyamatos monitorozásának is” – mondta Flück Róbert. A facility management csapatok 2-30 napos, akár óránkénti bontású előrejelzéseket is figyelnek, hogy időben tudjanak reagálni. „Bár az idei hó mennyisége sokakat meglepett, a humán erőforrás oldalon az ICON Real Estate Management azonnal tudott mozgósítani: a takarítási – úgynevezett soft FM – területen rendelkezésre állt tartalék munkaerő, illetve ahol szükség volt, az alvállalkozó bevonása” – tette hozzá. 

Az előre gondolkodás kulcsfontosságú: az időjárási előrejelzések alapján meg lehet tervezni, mikor induljanak a hótakarító gépek, és optimalizálni lehet az erőforrásokat. Nemcsak az látható, mikor várható havazás, hanem az is, hogy mikor áll el, következik-e utána fagy vagy egy újabb hóesés. „Ez az előre tervezés lehetővé teszi, hogy a csapatok ne csak reagáljanak, hanem megelőzzék a problémákat, minimalizálva a leállásokat és a felmerülő plusz költségeket” – mondta Flück Róbert.

Síkosság és latyak

A hóeltakarítás csak a kezdet, a kihívás a bejáratok, rámpák, járdák és parkolók síkosságmentesítése, ami kiemelt feladat egész télen, de különösen havazáskor, hiszen a legfontosabb a balesetveszély megelőzése. Környezetkímélő szóróanyagok, kézi és gépi erő kombinációja biztosítja, hogy a járda és útfelületek a legzordabb időjárási körülmények között is biztonságosan járhatóak maradjanak. 

A bevásárlóközpontoknál és irodaházaknál a bejáratok belső takarítása is intenzívebben szükséges: a gépesített vízfelszívó, takarító megoldások mellett kézi erővel is biztosítják a száraz, csúszásmentes felületeket.

„Kevesen gondolnak rá, de a havas autók több száz liter vizet hordanak be az irodaházak és bevásárlóközpontok mélygarázsaiba. Ez a sós – gyakran olajos – latyak nemcsak csúszik, de elolvadva hosszú távon a gépészetet és a betonszerkezetet is károsíthatja. A vízfelszívó és takarító gépek csúcsra járnak, a vízelvezető padlóösszefolyók pedig kritikus ponttá válhatnak, ha eldugulnak" – mondta az ICON üzemeltetési igazgatója.

Ipari ingatlanok: ahol a hó üzletmenetet állíthat meg

Míg egy irodaháznál kihívást jelent a jég és a csúszós burkolat, a havazás egy logisztikai központnál üzleti kockázattá is válhat. Ha a dokkoló rámpa jeges, és a kamion nem tud beállni vagy kiállni, a szállítási lánc megszakad. Ilyen helyzetekben nemcsak a klasszikus szóróanyagok, hanem durvább szemcséjű anyagok, például durva homok, sóder alkalmazása is szükséges lehet a megfelelő tapadás érdekében.

A hideg utáni vagy közbeni időszakban az olvadás újabb veszélyeket jelent egy facility management cég számára, mivel jégcsapok alakulhatnak ki ereszeken, kiálló szerkezeteken, kültéri gépészeti egységeken. Ezek eltávolítása sokszor alpintechnikai beavatkozást igényel. Az üzemeltetés ilyenkor járőrözéssel, a biztonsági szolgálattal együttműködve figyeli az épületek környezetét, szükség esetén pedig azonnal elkordonozza az érintett területeket, amíg a veszély elhárításra nem kerül. 

Hasonló odafigyelést igényel a hóterhelés ellenőrzése is bizonyos létesítményeknél. A lapostetők, ipari csarnokok, logisztikai és sportsátrak mind meghatározott terhelésre vannak méretezve. A vizes, összetömörödött hó súlya nagy havazásnál jelentősen megnőhet, ezért szükség esetén a tetőkről a havat el kell távolítani, illetve a hózuhanás által veszélyeztetett területeket le kell zárni a hó eltávolításáig vagy leolvadásáig.

Fagyvédelem: láthatatlan, mégis kulcsfontosságú munka

A téli üzemeltetés egyik legfontosabb – és legkevésbé látványos – eleme a gépészeti rendszerek fagyvédelme. A tetőkön elhelyezett légkezelők, csővezetékek, hőcserélők is folyamatos felügyeletet igényelnek, különösen egy nagyobb havazás esetén. A modern épületekben már épületfelügyeleti rendszerek segítik ezt, de a régebbi ingatlanoknál még a gépekre esett nagy mennyiségű hó esetén többször szükség van az emberi a beavatkozásra.  

A 2026-os január megmutatta, hogy az épületüzemeltetésben a hirtelen jött hó komoly kihívásokkal jár, de egy jó FM cég pontosan ezekben a helyzetekben bizonyít. Nemcsak a baleseteket és a műszaki károkat előzi meg, hanem biztosítja az üzletmenet folytonosságát, védi az ingatlan állagát, és hosszú távon a bérlői elégedettséget is növeli. A legnagyobb siker pedig az, ha mindebből az épület használói szinte semmit sem érzékelnek, mert minden zavartalanul és kiszámíthatóan működik.