Ingatlanok energetikai tanusítványa - így változik a szabályozás 2023 novembertől

A kormány módosította az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló kormányrendeletet, és új rendelet írja elő a tanúsítás részleteit is. Ezzel alaposan átszabják a szabályait az ingatlanok adásvételének többségénél nélkülözhetetlen energetikai tanúsítványoknak, amelyeknek a számát jelenleg kötelező beleírni a szerződésekbe.

Korábbi sajtóhírek szerint megszüntették volna a lakáseladásoknál az energatikai tanúsítványok kötelező elkészítését és átadását, de ennek nincs nyoma a most megjelent kormányrendeletben. A jelenlegi előírások azonban megváltoznak.

Eddig azt írta elő a jogszabály, hogy az adásvételről vagy bérbeadásról készült szerződésnek tartalmaznia kell annak rögzítését, hogy az előírások szerint kell-e tanúsítványt készíteni az ingatlanról, a tanúsítvány azonosító kódját, valamint a vevő vagy bérlő nyilatkozatát arról, hogy az azonosító kód szerinti tanúsítványt vagy annak másolatát átvette.

Az új szabályok szerint az ingatlan eladójának vagy bérbeadójának a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatnia az energetikai tanúsítványt vagy annak másolatát a leendő vevőnek vagy bérlőnek, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át kell adnia a tanúsítványt vagy annak másolatát a vevőnek vagy a bérlőnek.

Mindezt azonban nem kell kötelezően szerződésbe foglalni, ahogyan a tanúsítvány kódjának sem kell szerepelni a szerződésben. Új építésű ingatlanoknál az energetikai tanúsítványt az építtetőnek kell elkészíttetni a használatbavételi kérelem benyújtása előtt.

Az a szabály nem változik, hogy az eladásra vagy bérbeadásra kínált ingatlan reklámjaiban fel kell tüntetni az épület vagy lakás energetikai minőség szerinti besorolását, de csak akkor, ha már készült róla  energetikai tanúsítvány. Erről a szabályról sok eladó és bérbeadó nem is tud, így korántsem általános ennek szerepeltetése a hirdetésekben, az albérleteknél nagyon ritkán lehet találkozni ezzel - hívják fel a figyelmet az Ingatlannet.hu szakértői.

A kormányrendelet szerint változatlanul tanúsítani kell - ha még nem rendelkezik energetikai tanúsítvánnyal - az épület energetikai jellemzőit

- új épület építése,

- meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység (lakás) eladása vagy bérbeadás 

- 500 négyzetméternél nagyobb hatósági rendeltetésű, állami tulajdonú közhasználatú épület esetén.

A jogszabályban meghatározott “rendeltetési egységek” olyan épületrészek vagy lakásegységek, amelyeket önálló használatra terveztek vagy alakítottak át, és a beltéri légállapot szabályozására energiát használnak - ilyen például a lakás, a kereskedelmi és vendéglátóipari üzlet vagy a szálláshely szolgáltató épület.

A kormányrendelet indoklása szerint a módosítás célja egy olyan új energetikai tanúsítványi minta és arculat meghatározása, amely a korábbihoz képest átláthatóbb, felhasználóbarát, nem csak az épület egészét értékeli betűjelzéssel, hanem az egyes épülettechnikai rendszereknek (mint a fűtés, légkondicionálás, szellőzés, világítás, használati melegvíz) és az épületszerkezeti elemeknek az energiahatékonyságát is külön értékeli, valamint részletes, időszakokra bontott felújítási és korszerűsítési javaslatot is rögzít a tulajdonos számára.

Ezzel új energetikai besorolási rendszert is bevezetnek, amelyben az épületeket és lakásokat kétféle skálán, az összesített energetikai minőségük (ahogy korábban is) és a szén-dioxid-kibocsátásuk alapján sorolják kategóriákba.

Az energetikai tanúsítványt alátámasztó számítást az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló, új miniszteri rendelet alapján kell elkészíteni. A számítási módszer átdolgozása az új, teljes életcikluson alapuló fajlagos szén-dioxid-kibocsátás meghatározása miatt is szükséges volt.

Kevesebb szén-dioxiddal kedvezőbb a besorolás

Az építési és közlekedési miniszter vonatkozó új rendelete az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról “új alapokra helyezi” az épületenergetikai szabályozást. Az új épületekre vonatkozó “közel nulla” energiaigény követelményszintjeként megszűnik a kötelező megújuló energia részarányának előírása, a helyét a fajlagos szén-dioxid-kibocsátás kötelező felső határának előírása veszi át (amely szintén “közel nulla” lesz) - áll az indoklásban. Ennek célja, hogy minél kevesebb üvegházhatású gáz jusson a levegőbe.

Közeleg a ”közel nulla” éra

Az építési miniszter rendeletéből kiderül, hogy szigorítják az új épületek építésére vonatkozó „közel nulla” energiaigényre vonatkozó követelményeket. Az újonnan épülő lakó- és szállásjellegű épületek energiahatékonyságát jelző „összesített energetikai jellemző” követelményértéke (világítási energiaigény nélkül) az eddigi 100 helyett 76 kWh/négyzetméter/év lesz, továbbá az épületek fajlagos szén-dioxid-kibocsátása legfeljebb 20 kilogramm/négyzetméter/év lehet.

(Az „összesített energetikai jellemző” azt mutatja meg, hogy mekkora az épület egy négyzetméterre jutó éves energiafogyasztása. Magába foglalja az elfogyasztott energián túl azt a mennyiséget is, amely ahhoz szükséges, hogy az energia az épülethez eljusson. Ha az épület megújuló energiát használ, az „összesített energetikai jellemző” értékét csökkenti. Minél kisebb a szám, annál kisebb energiát használ az épület.)

A módosítás szigorítást jelent, de az Európai Unió irányelve 2030-ra nulla, azaz kibocsátásmentes új épületek építését célozza meg. Hazánkban a „közel nullás” követelményszint hatályba lépését (100 kWh/nm/év energiaigénnyel) többször halasztotta a kormány, a legutóbb 2024. június 30-ára. Ez azt jelenti, hogy a határidő után már csak a „közel nulla” energiaigényű új építésű ingatlanok kapnak használatbavételi engedélyt.

Megújul a besorolási rendszer

Az új energetikai besorolási rendszerben az épületeket és lakásokat az összesített energetikai minőségük és a szén-dioxid-kibocsátásuk alapján sorolják „hatékonysági osztályokba”. Az épület energetikai minőségét az „összesített energetikai jellemzőjének” az új épületek létesítésére vonatkozó (közel nulla energiaigény) követelményérték százalékos arányában kell meghatározni. Az épület szén-dioxid kibocsátását szintén az új épületekre meghatározott fajlagos szén-dioxid-kibocsátás követelményértékéhez viszonyítva, százalékban határozzák meg.

A rendelet 12 energiahatékonysági kategóriát állapít meg, ezeket betűvel jelölik, az I-től az A+++-ig. A közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményt vélhetően a B-től felfelé teljesíthetik az épületek. (A jelenlegi, lecserélésre váró besorolási rendszert 2016-tól használják, ez szintén 12 kategóriában, dupla betűkkel, a JJ kiemelkedően rossztól az AA++ minimális energiaigényűig sorolja be az ingatlanokat. Ez alapján a közel nullás követelménynek a BB és az afölötti, AA, AA+ és az AA++ besorolású ingatlanok felelnek meg). Minél jobb az ingatlan energetikai besorolása, annál kisebb energia szükséges a fenntartásához, így olcsóbb lehet a fenntartása.

Az új tanúsítvány a korábbi 10 helyett 5 évig lesz érvényes. A követelményérték változása miatt új energetikai besorolást kell kérni azoknak, akik novembertől eladják vagy bérbe adják az ingatlanukat, annak ellenére, hogy még hatályos lenne a régi energiatanúsítványuk - hívja fel a figyelmet az Ingatlannet.hu.

Ebben azonban kapnak két hónapos kedvezményt, ugyanis a rendelet kimondja, hogy amennyiben a tanúsítvány hatálya alatt a meghatározott követelményérték vagy kategóriába sorolási módszertan módosul, akkor a változás előtt kiállított tanúsítvány a változást követő 60. napig még felhasználható ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás vagy bérbeadás esetén.

Mindenkinek jár az ingyenes tanácsadás

Az energetikai tanúsítvány eddig is tartalmazott korszerűsítési javaslatot, ebben a tanúsítást végző szakember az ingatlan energia- és költséghatékonyságának javítása érdekében tett javaslatot a lakástulajdonosnak. Az új rendelet szerint a tanúsítvány az épület vagy lakás energiahatékonyságának jelentős felújítási követelményszintjére, továbbá a közel nulla energiaigényű épületekre vonatkozó követelményszint teljesítésére ad javaslatot. Ha már az utóbbi is teljesül, akkor a korszerűsítési javaslat elhagyható.

A tanúsítványban fel kell tüntetni azt, hogy hol kaphat a tulajdonos vagy a bérlő további információt, segítséget a korszerűsítésekkel kapcsolatban, továbbá fel kell tüntetni azt is, hogy a Magyar Mérnöki Kamara a lakosság és a vállalkozások számára ingyenes energetikai tanácsadást biztosít.

Nem lesz szigor az átállásnál

A rendeletek 2023. november 1-jén lépnek hatályba. Az új épületenergetikai követelményeket az október 31-ét követően bejelentett építésre, illetve kérelmezett engedélyű építési tevékenységre kell alkalmazni.

Az október 31-ig benyújtott építési kérelemmel rendelkező épületek esetében az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló, TNM-rendelet október 31-én még hatályos rendelkezéseit kell alkalmazni, azzal, hogy 2024. június 30-át követően csak azok az épületek kapnak használatba vételi engedélyt, amelyek teljesítik a közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaszintet.

Ennek során a használatbavételi engedély iránti vagy használatbavétel tudomásulvétele iránti kérelem benyújtásának napján hatályos új, miniszteri rendelet követelményeinek kell megfelelni, de ha az energetikai tanúsítvány szerint a közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű építési engedéllyel rendelkező épület nem felel meg a rendelet szerinti közel nullás követelményeknek, akkor - a korábbi szabályozásnak - a TNM-rendeletnek az építési engedély kérelme benyújtásának napján hatályos, közel nullás követelményeinek való megfelelés is igazolható és alkalmazható az abban foglalt számítással - derül ki a rendeletből.