Luxus lehet 2023-ban a lakáshitel?

November végén jelent meg a Magyar Nemzeti Bank (MNB) Pénzügyi Stabilitási Jelentése, amiben a Jegybank szakemberei azzal számolnak, hogy 2022. végére a lakáshitelek átlagos THM-értéke (teljes hiteldíj-mutató) 12 százalék fölé emelkedhet. A Bankmonitor számításai szerint ez jelentős drágulást jelenthet a jelenlegi hitelköltségekhez viszonyítva, ugyanis a december elején vizsgált 7 hazai nagybank lakáshiteleinek átlagos teljes költsége 10,16 százalék volt. (20 millió forint hitelösszeggel, 20 éves futamidővel, végig fix kamattal, 600 ezer forint nettó jövedelemmel és 40 millió forint értékű ingatlanfedezettel számolva.)

Nem egyformán érezzük a drágulást

Egy ilyen mértékű drágulás azt jelentené, hogy az átlagos havi törlesztő összege a december eleji 189 ezer forintól 220 ezer forint fölé nőne 2023. januárra, ami a teljes futamidő alatt csaknem 7,5 millió forint plusz kiadás lenne.

Egy 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője 2022. december elején és 2023. januárban

Az adósok azonban nem egyformán érzékelnél a drágulást, ugyanis az egyes bankok hitelköltségei nagyon különbözőek, így ugyanaz az igénylő egyik banknál többet, míg egy másiknál kevesebbet fizet azonos hitelösszegre. A példánkban bemutatott 20 millió forintos lakáshitel havi törlesztője például 2022. december 1-jén 172 ezer és 215 ezer forint egyaránt lehetett, ami teljes visszafizetésben 10,3 millió forintra hízik a Bankmonitor lakáshitel-kalkulátor számításai szerint.

Kevesebben juthatnak lakáshitelhez

Bonyolítja a helyzetet, hogy ugyanaz a bankok sem azonos feltételekkel hitelez mindenkit. A hitel költségét jelentős mértékben befolyásolja például, hogy az adós mekkora összegű nettó jövedelmet tud a bank felé igazolni. A példánkban szereplő lakáshitel esetében elérhető legkedvezőbb THM 600 ezer forint nettó jövedelemmel december 1-jén például 8,7%, míg 380 ezer forintos jövedelemmel 9,09%-os a legolcsóbb ajánlat, ezek ráadásul ugyanattól a banktól származnak.

Az MNB által prognosztizált hiteldrágulás a lakáshitelhez jutás lehetőségét jelentős mértékben szűkítheti. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) szabály szerint ugyanis a jövedelem meghatározott része fordítható legfeljebb hiteltörlesztésre, ezért ugyanaz a jövedelem pár hónap múlva kisebb hitelösszeg felvételét teszi majd lehetővé. (Az úgynevezett adósságfék szabály szerint félmillió forint alatti jövedelem esetén annak legfeljebb 50 százaléka lehet a hiteltörlesztők összege, míg félmillió forinttól 60 százaléknál ránt be az adósságfék.)

Emelkedtek a megélhetési költségek

A mind magasabb infláció ellensúlyozására a nettó jövedelmet a bankok csaknem mindegyike csökkenti egy általa becsült megélhetési költséggel, és az így fennmaradó jövedelem 50, illetve 60 százalékáig engedik csak elmenni a fizetendő összeget. Egy kétkeresős család esetében, ahol a bank 180 ezer forint megélhetési költséggel számol, ez azt jelenti, hogy míg 2022. december 1-jén egy átlagos THM-ű (10,16%), 20 millió forintos lakáshitel felvételéhez minimálisan 558 ezer forint jövedelemre volt szükség, addig 2023. januárban (12%-os THM esetén) 620 500 forintra nőhet ugyanez.