Megtorpant az áremelkedés a lakáspiacon, a drágább szegmensekben már elindult a korrekció is

Az alku mértéke az elmúlt egy évben érezhetően nőtt. Míg 2025 közepén átlagosan még 3 százalék körüli engedményt értek el a vevők, 2026 tavaszára ez már meghaladta a 4 százalékot. A használt téglalakások piacán ennél is nagyobb, 4,6–4,9 százalékos átlagos alku volt jellemző, vidéken pedig sok esetben 5–7 százalékos engedményt is elértek a vevők. A keleti országrészben legutóbb már 7 százalék körüli volt az átlagos vételár-csökkentés. A panellakásoknál ezzel szemben továbbra is stabilabb a kereslet, itt az alku mértéke jellemzően 3 százalék körül alakult.

Közben az eladók árazási mozgástere is szűkült. A használt téglalakásoknál a hirdetési árak emelésének üteme a tavaly év végi 4,3 százalékról 2026 áprilisára–májusára 2,6 százalékra lassult, a nyugat-magyarországi téglalakás-piacon pedig májusban már a kínálati árak csökkenése is megjelent.

Szelektív árkorrekció a drágább szegmensekben

Az átlagos árszintet a megfizethető szegmensek tartják stabilan, miközben a piac felső sávjában már korrekció zajlik. A tavaly év végi szinthez képest 2026 áprilisára-májusára a budai használt tégla átlagos négyzetméterára közel egytizedével, a budai panel 4 százalékkal mérséklődött, és kisebb csökkenés látszik a nyugati és keleti használt tégla, valamint a belvárosi szegmensben is. Ezzel szemben az Otthon Start Program kínálta árhatárok alatti, megfizethető sávban folytatódott a drágulás: a keleti és nyugati paneles, valamint a pesti téglakínálatnál is 2-6%-kal tovább emelkedett az ár.

„A tavaly év végi drágulás után sok vevő egyszerűen már nem tudta követni az árakat. Ahol a legnagyobb volt az emelkedés, ott fogyott el leghamarabb a fizetőképes kereslet, és ott váltak nagyobbá az alkuk is. Emiatt a piac most kétfelé mozog: a megfizethetőbb, az Otthon Start Programmal is elérhető ingatlanoknál továbbra is van kereslet, a prémium kategóriában viszont egyre erősebben érződik a vevők óvatossága" – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A túlértékeltség csökkenésének korai jelei

A Magyar Nemzeti Bank júniusi jelentése alapján a lakásárak 2025 végén országosan 22,5 százalékkal voltak magasabbak a gazdasági tények által indokolt szintnél. Ez az elmúlt húsz év egyik legnagyobb túlárazottsága. A Duna House eladási adatai is ezt támasztják alá: a túlértékeltséget hozó áremelkedés megállt, a hirdetési árak lassabban nőnek, a vevők többet tudnak alkudni, és pont a legdrágább lakásoknál már csökkennek az árak. Ez a folyamat a túlárazottság megszűnésének korai szakasza, ami nem általános áresést, hanem egy helyben toporgó árakat és kisebb, helyi korrekciókat jelent.

A négyzetméterárak mellett így most az alku nagysága és a hirdetési árak változása mutatja meg a valódi piaci trendeket: mindkettő azt jelzi, hogy a vevők kerülnek jobb helyzetbe, miközben az árak többsége még tartja magát

„Az év hátralévő részében nem számítunk éles fordulatra, inkább egy fokozatos kiegyensúlyozódás várható . A megfizethető szegmenst a háromszázalékos hitelből táplálkozó kereslet stabilan tartja, a prémium sávban viszont folytatódhat a finom korrekció. A túlértékeltség így inkább lassú leépülés felé halad: vízszintes nominális árak, erősödő alkuk és pontszerű árvágások mentén, semmint látványos és gyors csökkenéssel" – tette hozzá Szegő Péter.