Mennyibe kerül egy iroda kialakítása Magyarországon?

A világ legnagyobb kereskedelmi ingatlanszolgáltató és befektetési vállalata évente készíti el az EMEA-régió 56 legfontosabb városát vizsgáló Fit-Out Cost Guide kiadványát. Mivel a magyarországi irodapiac számos egyedi követelményt és műszaki előírást támaszt – valamint hazánkban csak egyszerű átlaggal számoló felmérések érhetőek el –, a CBRE hazai csapata egy országspecifikus kiadást készített el. Az útmutató fő célja, hogy választ adjon a bérlők leggyakoribb kérdésére: mekkora mértékben fedezi a bérbeadótól kapott, négyzetméter-alapú hozzájárulás a kívánt iroda kialakítását?

A költségmutató modellje alapján egy 1000 négyzetméteres iroda teljes kialakításának becsült ára négyzetméterenként nettó 1235 és 3048 euró között alakul; a különbséget a választott minőségi szint és annak műszaki tartalma adja. A Standard kategória becsült költsége nettó 1235 euró/m², a Premium kategóriáé 1992 euró/m², a High-end kategóriáé pedig 3048 euró/m². A teljes összeg legnagyobb részét a kivitelezési munkák adják: ezek költsége a Standard szinten 825 euró, a High-end kategóriában pedig 1863 euró négyzetméterenként. A bútorzat kialakítása ugyanezen kategóriákban 119, illetve 420 euró/m² költséggel jár. A 2026 második negyedévi árakon alapuló becslések nem tartalmaznak adókat, tartalékkeretet, költöztetési költséget és vállalatspecifikus műszaki igényeket.

„A bérbeadók jellemzően egyösszegű, négyzetméterre vetített hozzájárulást ajánlanak a bérlőknek. A kérdés ilyenkor az, hogy ez az összeg mennyire fedezi a végső bérlői igények költségeit. A Fit-Out Cost Guide segítségével a bérlő már a tárgyalások előtt reális, a helyi adottságokat is figyelembe vevő képet kaphat arról, mekkora ráfordítást jelent saját elképzeléseinek megvalósítása” – mondta Racskó Balázs, a CBRE Magyarország irodabérbeadási és munkatér szolgáltatási csapat igazgatóhelyettese.

A költségútmutató a CBRE 2025-ben elkészített „European Office Occupier Sentiment Survey” európai felmérésének néhány eredményét is bemutatja. A kutatás szerint a megkérdezett vállalatok 88 százaléka méri a munkakörnyezet hatékonyságát, szemben a 2024-es 60 százalékkal. A válaszadók több mint fele irodai alapterületének csökkentésével számol, 2027-re pedig portfóliójuk közel harmadát tervezik rugalmasan igénybe vehető, szolgáltatott irodaterületként használni, szemben a korábbi egyötödös aránnyal.

Felújítás a jellemzőbb irány

A kialakítások nagy része ma már nem egy frissen elkészült területen zajlik, hanem meglévő irodák felújításában teljesül. Egy már működő helyiség rekonstrukciója jellemzően a teljesen új kialakítás beruházási költségének 50-80 százalékába kerül, pontos összege pedig a felújítás mértékétől függ. Az egyszerűbb korszerűsítés 230-390, a kisebb felújítás 390-530, a közepes renoválás 530-640, a teljes átépítés pedig akár 640 euró/m² felett is alakulhat.

A tényleges beruházási összeg ugyanakkor csak az egyik tényező. A bérbeadói hozzájárulás mértéke érdemben eltérhet aszerint, hogy a cég a meglévő bérleti szerződésén belül bővül, vagy új épületbe, új szerződéssel költözik. Ez a különbség sok esetben komolyabban befolyásolja a végső döntést, mint maga az építési költség.

„A döntés előtt több, közvetlenül nem az építéshez kötődő szempontot is érdemes mérlegelni: mennyire használható újra a meglévő bútorzat és berendezés, mekkora fennakadást okoz a munka a mindennapi működésben és szükség lesz-e ideiglenes területre az átépítés idejére. Emellett azt is fontos megvizsgálni, hogy mennyi költöztetéssel jár a folyamat, mennyire összetett a projekt időzítése és menedzsmentje, valamint hogyan hat a termelékenységre a szakaszolt kivitelezés és az átmeneti munkakörnyezet” – tette hozzá Racskó Balázs.