Milyen lakásra igényelhető 2025-től hitel 10%-os önerő mellett?

Az este megjelent az MNB rendelet, amely 2025 január elsejétől módosítja az adósságfék szabályokat. A jegybank a korábbi bejelentésének megfelelően az energiahatékony ingatlanok esetében módosítja az elvárt önerőt és a JTM szabályokat is.

Mi is változik pontosan?

Az energiahatékony ingatlanok vásárlása, építése, korszerűsítése esetén elegendő lehet 10% önerő is. Vagyis a vételár, költségvetés 90%-át is elérheti a forint lakáshitel összege. Ez a lehetőség jelenleg a fiatal, első lakást vásárlók lakáshiteleinél van érvényben, minden más esetben a forint lakáscélú jelzáloghitelek összege legfeljebb az ingatlan értékének 80%-át érheti el.

Energiahatékony, „zöld” lakáscél esetén a 10 évig fix kamatozású, a futamidő végéig fix kamatozású és a legfeljebb 5 éves futamidejű forint lakáshitelek esetében az igénylők igazolt nettó jövedelmének legfeljebb a 60%-át teheti ki a törlesztőrészlet nagysága. Korábban az ilyen hiteleknél kettős szabály volt érvényben: 600 ezer Ft alatti fizetésnél a jövedelem fele, míg az azt elérő jövedelem esetében annak 60%-a lehetett a havi törlesztő. Vagyis a könnyítés az alacsony jövedelműeknek jelenthet segítséget.

A többi jövedelemre, törlesztőrészletre vonatkozó előírás nem változott.

A jogszabály azt is pontosan meghatározza, hogy milyen ingatlanok, munkálatok esetében lesznek érvényben az új könnyített szabályok. Érdekes, de a különböző esetekben az elvárások is eltérőek.

1. Lakásvásárlás, építés esetén a kedvezőbb önerő és JTM szabályok elnyeréséhez az energetikailag hatékony lakásra vonatkozó feltételeket kell teljesíteni: akkor felel meg az ingatlan, ha az összesített energetikai jellemzőjének számított értéke nem haladja meg a 68 kWh/m2/évet. Emellett az épületnek legalább „A+” energetikai minőség szerinti besorolással kell rendelkeznie. A két elvárásnak együttesen kell teljesülnie.

2. A lakás energiamegtakarítási célú felújítása esetén lép életbe még a könnyítés. Ezt a feltétel kétféleképpen is teljesülhet:

Az ingatlan felújítás előtti energetikai minőség szerinti besorolása rosszabb az „A” kategóriánál. A felújítási munkálatok befejezését követően pedig ez a besorolás az „A” kategóriának megfelelő, vagy még kedvezőbb lesz. Emellett az épület összesített energetikai jellemzőjének számított értéke nem haladhatja meg a 76 kWh/m2/év értéket.

VAGY az épület összesített energetikai jellemzőjének számított értéke alapján a primer-energiaigény a felújítási munkálatok következtében legalább 30%-kal csökken.

Vagyis felújításnál elvárás, hogy a munkálatok végén az ingatlan elérjen egy igen kedvezőnek tekinthető energiafelhasználási állapotot. Vagy a korszerűsítés miatt az energiamegtakarítás mértéke érjen el egy komoly szintet. Ez utóbbi előírás inkább a jelenleg nagyon rossz állapotú, korszerűtlen ingatlanok felújításánál jelenthet segítséget.

A változás hatását a Bankmonitor szakértői két példán keresztül szemléltetik:

A kedvezőbb önerőelvárás miatt 2025. januárjától egy 100 millió Ft értékű energetikailag hatékony lakás megvásárlásához elegendő lehet 10 millió Ft önerő, a maradék 90 millió Ft-ot a jogszabály alapján hitelből is megkaphatja az igénylő, amennyiben elbírja a jövedelme a törlesztőrészletet.

A jövő évtől egy nettó 300 ezer Ft igazolt jövedelemmel rendelkező adós a jogszabály alapján akár 180 ezer Ft-ot is fordíthatna törlesztőrészlete, amennyiben a kölcsönt otthona energiamegtakarítási célú felújítására fordítaná. Jelenleg a maximális törlesztőrészlet ilyen fizetés esetén 150 ezer Ft lehetne.

Fontos kihangsúlyozni, hogy a jogszabályi előírásoktól a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek. Vagyis nincs semmilyen garancia arra, hogy ténylegesen 2025. január elsejétől lesz olyan bank, amelyik az új jogszabályi könnyítéseket alkalmazva nyújtana majd lakáshitelt.