Több új lakás kell, de nem mindegy, hogy hol és mennyi

Az Otthon Start Programhoz kapcsolódóan 33 lakásprojekt kapott kiemelt státuszt, amelyek összesen mintegy 20 ezer új lakás megépítését irányozták elő. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont adatközlése szerint ezek közül 5, összesen mintegy 2600 lakást tartalmazó projekt esetében a folyamat már olyan szakaszba jutott, amelyet a most bejelentett felülvizsgálat nem érint. További 17 projekt ügye folyamatban van, 11 esetében pedig még nem kezdődött meg az engedélyezési folyamat. Így összesen 28 projekt, nagyságrendileg 17 ezer tervezett lakással kerülhet felülvizsgálat alá.

A nagyságrendet jól érzékelteti, hogy 2025-ben egész Magyarországon mindössze 12 062 új lakást adtak át. A két szám közvetlenül nem összehasonlítható, hiszen a felülvizsgálattal érintett projektek lakásai több év alatt kerülnének piacra, de mégis jól mutatja, hogy a döntés a következő évek újépítésű kínálatának érdemi részét érintheti.

Az elmúlt évek adatai egyértelműen mutatják a magyarországi lakásépítések visszaesését. 2020-ban még 28 208 új lakás készült el, 2023-ban 18 647, 2024-ben 13 295, 2025-ben pedig már csak 12 062. A tavalyi volumen a több mint 4,6 milliós magyar lakásállomány mindössze 0,26 százalékának felel meg. Az állomány évi egyszázalékos megújulásához nagyságrendileg 46 ezer új lakásra lenne szükség. Ez nem tekinthető önmagában optimális éves építési célszámnak, de jól érzékelteti a jelenlegi lakásépítési volumen alacsony szintjét.

„Magyarországon egyértelműen szükség van az új lakáskínálat bővítésére. Az országosan alacsony lakásépítési volumenből azonban nem következik, hogy minden térség képes felszívni a megnövekedő kínálatot. A lakáspiac nagyon erősen lokális, és egy projekt méretét mindig az adott város fizetőképes keresletéhez, a már meglévő újépítésű kínálathoz és a várható értékesítési időhöz is érdemes viszonyítani” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A különbség főleg a vidéki nagyvárosokban lehet jelentős. Debrecenben és Szegeden is megjelentek 1200–1300 lakásos fejlesztési tervek. Ez egy-egy város helyi piacán önmagában is jelentős volumen, jelenleg Debrecen teljes fejlesztés alatt álló újlakás-kínálata 1500 lakás, Szegedé pedig mintegy 1200 lakás. Egyetlen új nagyberuházás tehát akár a jelenlegi teljes fejlesztési volumenhez mérhető kínálatot hozhatna létre.

A Duna House tapasztalatai szerint ráadásul a vidéki újépítésű piacokon jelentős különbségek vannak az egyes projektek értékesítési sebességében. A megfelelő lokációjú, jól árazott és korszerű lakások iránt lehet erős kereslet, de más fejlesztéseknél akár hosszabb értékesítési idővel kell számolni. 

„Egy 1200–1300 lakásos fejlesztés Budapesten és egy vidéki nagyvárosban egészen más piaci súlyt képvisel. Ha egy projekt önmagában megközelíti egy város teljes jelenlegi újépítésű kínálatát, akkor jogos szakmai kérdés, hogy milyen időtávon képes azt felszívni a helyi fizetőképes kereslet. Ilyen szakmai megközelítéssel a projektek egyedi felülvizsgálata lakáspiaci szempontból indokolt lehet. Fontos azonban, hogy a valóban piacképes, megfelelő helyen és megfelelő infrastruktúrával tervezett fejlesztések a felülvizsgálat után is kiszámítható feltételek mellett valósulhassanak meg” – tette hozzá Szegő Péter.

A lakáskínálat bővítésének szükségességét az is jelzi, hogy miközben 2025-ben tovább csökkent az átadott új lakások száma, az építési kedvben már fordulat látszik: tavaly 28 081 lakásra adtak ki építési engedélyt vagy történt egyszerű bejelentés, ami 37 százalékkal meghaladta a 2024-es értéket. A piac tehát éppen egy olyan időszakba lépett, amikor az előző évek visszaesése után ismét erősödhet az új kínálat.

A Duna House szerint ezért a következő hónapokban nem önmagában azt érdemes figyelni, hogy a 28 felülvizsgált projektből mennyi kap zöld utat, hanem azt is, hogy hol, milyen volumenben, milyen ütemezéssel és milyen infrastruktúra mellett épülnek meg az új lakások.

A magyar lakáspiacnak több új lakásra van szüksége, de a tartósan egészséges kínálatbővüléshez nem pusztán a lakások száma számít. A megfelelő lokáció, a helyi kereslethez igazodó volumen, az infrastruktúra és a projektek ütemezése egyaránt meghatározza, hogy az új fejlesztések ténylegesen hozzájárulnak-e a lakhatási lehetőségek bővítéséhez.