10% alatt maradhat a koronavírus válság okozta átlagos értékvesztés az ingatlanhitel-portfolióknál
A Property Lending Barometer (PLB) a KPMG rendszeresen végzett és közzétett felmérése, amely immár 10 éve nyújt átfogó képet a banki ingatlanfinanszírozásról. Az idei - május és június vége között lefolytatott - kutatásban több, mint 60 bank vett részt 11 európai országból*, döntően Közép- és Kelet-Európából, köztük Magyarországról. A 2020-as felmérés egy speciális részt is tartalmaz, amely a koronavírus banki ingatlanfinanszírozásra gyakorolt hatásait vizsgálja.
A KPMG felmérését végző szakemberek feltételezték, hogy a válaszadók nem lesznek annyira magabiztosak, hogy egyetlen gazdasági forgatókönyv mellé tegyék le a voksaikat, így lehetőséget kínáltak számukra, hogy a megvalósulás általuk becsült valószínűségét adják meg az egyes kilábalási szcenárióknál az „L”, „U”, „V”, „W”, „szaxofon” vagy „Nike-pipa” alakú görbék közül akár többet is megjelölve.
A legnépszerűbbnek ezek közül az „U” és a „Nike-pipa” alakú görbe bizonyult, fej-fej mellett végezve (27-27%). Közös vonásuk, hogy az általuk leírt kilábalási forgatókönyv eleinte lassabb és hosszabb idő telik el, mire a gazdaság teljesítménye jelentősen javul. Ezeket követték népszerűségben a „W” és „V” alakú görbék 17% és 13%-kal, míg a legpesszimistább forgatókönyvekre, nevezetesen az „L” és a „szaxofon” alakú görbékre, amelyek elnyújtott stagnálást jeleznek előre, a válaszadók kevesebb, mint 10%-a voksolt. A válaszadók bizonytalanságát jelzi, hogy a megkérdezettek 90%-a legalább két for gatókönyvet jelölt meg.
Míg a legtöbb országban a felmérésben résztvevő bankok között viszonylag vegyes kép rajzolódott ki a gazdasági kilátások tekintetében, Hollandiában a „Nike-pipa” (a mélypontot követő lassú és egyenletes növekedés) dominált, a megkérdezett banki vezetők 63%-a osztozott ezen a jövőképen.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
A résztvevő magyar bankok ingatlanfinanszírozási vezetői mintegy 30% valószínűséget adnak az „U” alakú kilábalásnak, amelyet közel azonos értékkel követett a „V” és a „W” alakú szcenárió. A más országokban népszerű „Nike-pipa” Magyarországon csak a negyedik helyet érte el.
A PLB koronavírus specifikus része az ingatlanhitelezési portfóliók jövőbeli kilátásaira is rákérdezett. Itt a felmérés koordinátorai arra keresték a választ, hogy milyen mértékű értékvesztést várnak saját országukban a bankok az ingatlanfinanszírozási portfoliókat illetően. A hitelportfóliók minőségromlására vonatkozóan a válaszadók többsége úgy vélte, hogy 5%-nál magasabb lehet az értékvesztés a szállodai (a megkérdezettek 78%-a), illetve a kiskereskedelmi (60%) ingatlanok esetében, míg az ipari és logisztikai ingatlanok (77%), irodák (67%) és alternatív ingatlaneszközök (57%) esetében 5% alatt marad a várhat&oacu te; értékvesztés.
Figyelemre méltó, hogy a válaszadók egyharmada valószínűsít 20%-nál magasabb értékvesztést a szállodák esetében, míg az egyedüli olyan eszközcsoport, ahol egyik bank sem számít 20% feletti értékvesztésre, azok az irodák voltak. Közel kétharmaduk számolt 3-10%-nyi céltartalékképzés szükségével a kiskereskedelmi ingatlanportfólióknál, míg minden negyedik válaszadó 10% feletti szintet jelölt meg. A lengyel bankok a legpesszimistábbak a kiskereskedelmi ingatlanok tekintetében, szerintük átlagosan 14% feletti értékvesztéssel kell számolni ezeknél a portfólióknál.
A magyar válaszadók a szállodák, az irodák, valamint az ipari és logisztikai ingatlanok esetében valamivel kedvezőbbnek ítélik a helyzetet, mint a nemzetközi átlag. Szállodákra vonatkozóan a megkérdezettek 71%-a vár 5%-nál magasabb értékvesztést (átlag: 78%). Irodák esetében 86%-uk, az ipari és logisztikai ingatlanok vonatkozásában pedig minden válaszadó 5%-nál alacsonyabb értékvesztést vár (átlag 67%, illetve 77%). Kiskereskedelmi ingatlanoknál és alternatív ingatlaneszközöknél a válaszadó magyar bankok véleménye kedvezőtlenebb az átlagnál: előbbiek esetében kétharmaduk számít 5%-nál nagyobb értékvesztésre, utóbbiaknál pedig háromnegyedük (átlag 60%, illetve 43%).
Viszonylag magas arányt képviseltek a válaszadók körében (39%) azok, akik szerint a járvány általános hatásai (például a távolságtartásra és az otthoni munkavégzésre vonatkozó szabályok) nem változtatnak (vagy akár növelik is) az irodahelyiségek iránti keresleten, míg 31% igénycsökkenést vizionált, 30% pedig nem tudta megítélni. A ciprusi és cseh banki vezetők többsége úgy véli, hogy nem lesz keresletcsökkenés (vagy akár ellenkezőleg, az igények növekedni fognak), míg a bolgár, a holland és a magyar banki válaszadók többsége keresletcsökkenéssel számol.
Hasonló megosztottságot mutattak a válaszok arra a kérdésre is, hogy az adott országban a központi bank és a kormányzat intézkedései mennyire segítettek csökkenteni a járvány okozta negatív hatásokat az ingatlanfinanszírozás területén. A válaszadók 35%-a véli úgy, hogy az eddigiekben közzétett intézkedések számottevően hozzájárultak a negatív hatások csökkentéséhez, míg 25% a felmérésben résztvevők közül nem osztozik ezen a véleményen, 40% pedig úgy vélekedik, hogy a kormányok és központi bankok intézkedései nem elégségesek. Romániában, Finnországban és Hollandiában a válaszadó bankok több mint 60%-a gondolja úgy, hogy a kormányok és központi bankok intézkedései jelentősen csökkentették a járvány okozta negatív hatásokat és a magyar válaszadók között is többségében vannak akik így gondolják.
A járvánnyal kapcsolatos kérdések közül a legnagyobb egyetértés a hitelfelvevők járvány utáni üzleti stratégiáinak tekintetében alakult ki: a megkérdezettek 77%-a gondolta úgy, hogy a jövőbeli potenciális hitelfelvevőkkel kapcsolatos finanszírozási döntéseknél meghatározó tényező lesz, hogy az adott hitelfelvevő üzleti modellje hogyan képes a járványügyi helyzeteket kezelni. Magyarország vonatkozásában ez a mutató 86%.
Andrea Sartori, az Ingatlan-, Szabadidős és Turizmusfejlesztési Csoport közép-kelet-európai vezetője, egyben a jelen felmérés vezetője úgy vélekedik: „Egy elhúzódó globális gazdasági válság, amelyet a vásárlóerő csökkenése és a „viharos vizeken evező” vállalkozások számának növekedése kísér, minden ingatlankategóriát érinthet és jelentősen magasabb értékvesztéshez vezethet az elkövetkező 12-18 hónapban, mint a felmérésben résztvevő banki vezetők által becsült 10% alatti mérték.”
*A felmérésben résztvevő 11 ország: Bulgária, Ciprus, Csehország, Finnország, Hollandia, Horvátország, Lengyel-ország, Magyarország, Románia, Szerbia és Szlovákia
