Ez így nem mehet tovább! Ingatlanbomba ketyeg
Jóllehet az FSA - a korábbi várakozásokkal ellentétben - nem tiltja be a jelzáloghitel fedezetéül szolgáló ingatlan piaci értékével azonos összegű, vagy azt meghaladó lakáskölcsönök folyósítását, azt azonban megszabja, hogy csak olyanok kaphatnak ilyen hiteleket, akik képesek is a törlesztésre. Ennek biztosítására a hitelintézeteknek alaposan ellenőrizniük kell az ügyfelek anyagi és jövedelmi viszonyait, és ehhez nem lesz elegendő a jövedelmi önbevallás eddig alkalmazott módszere, vagyis az, hogy a bankok az ügyfél által bemondott jövedelem alapján bírálták el a hitelkérelmeket.
Egy átlagos jelzálogkölcsön összege ma a kérelmező éves jövedelmének 3,2-szerese; tíz éve 2,5-szeres, harminc éve 1,6-szeres volt az átlagos szorzó. Becslések szerint a brit jelzáloghitel-intézeteknek eddig hozzávetőleg 400 milliárd font (115 ezer milliárd forint) veszteséget okoztak a hitelkérelem jóváhagyása érdekében valótlan jövedelmeket közlő adósok, akik később nem tudták törleszteni adósságaikat.
Az FSA adatai szerint a lakossági jelzáloghitel-állomány jelenleg 1200 milliárd font (csaknem 350 ezer milliárd forint), az éves brit hazai össztermék (GDP) 85 százaléka. Ez az arány 1987-ben még 35 százalék volt. A brit ingatlanpiaci árak a válság előtti években még hatalmas ütemben - éves összevetésekben rendre 20 százalékot meghaladó mértékben - emelkedtek. Ebben a környezetben a bankok könnyű kézzel folyósították a nagy összegű jelzálogkölcsönöket, amelyek összege sokszor elérte az ingatlan pillanatnyi piaci árának 125 százalékát.
A hitelintézetek abban bíztak, hogy az árak további emelkedésével a jelzáloggal terhelt ingatlan értéke gyorsan túlnő a kölcsön összegén. A hitelpiaci likviditás súlyos szűkülésével és a brit gazdaság ezt követő hirtelen megtorpanásával, majd mély recesszióba fordulásával azonban kipukkadt az ingatlanár-buborék, és a lakásárak meredek zuhanásba kezdtek. Az egyik vezető londoni gazdaságelemző intézet, a Centre for Economics and Business Research (CEBR) prognózisa szerint a brit lakásárak országos átlagban összesen 28 százalékkal csökkennek a 2007 harmadik negyedévében mért csúcsról a cég által 2010 első negyedévére várt mélypontig.
Jóllehet a legutóbbi adatok szerint vannak területek - főleg London legfelkapottabb negyedei -, ahol már látszanak az ingatlanár-defláció megfordulásának jelei, a CEBR előrejelzése szerint azonban az átlagos brit lakásár 2013-ban sem haladja meg a 170 ezer fontot, vagyis négy év múlva is még 26 ezer fonttal elmarad a 2007-ben mért 196 ezer fontos eddigi csúcstól.
A Standard and Poor's hitelminősítő legutóbbi előrejelzésében azt jósolta, hogy az ingatlanárak esése miatt 2010-re kétmillió brit lakástulajdonos kerülhet a "negative equity" állapotába. A kifejezés azt jelenti, hogy az adott lakóingatlan értéke - amely egyben a jelzálogkölcsön fedezete - a várt növekedés helyett mélyen az ingatlanra felvett jelzáloghitel összege alá csökken. Így az ingatlanhitel fedezetének jelentős része eltűnik, és a hitelező bank kinnlevőségének teljes behajthatósága bizonytalanná válik, még akkor is, ha a bank az esetleg nem fizetővé váló adóstól visszabirtokolja az ingatlant.
