Jó helyen áll a pénz egy Balaton-parti nyaralóban?

Megérkezett a kánikula, elindult a nyári szünet és a szabadságolások. Ilyenkor, aki csak teheti útnak indul, hogy feltöltődjön, kikapcsolódjon. Nagy valószínűséggel az úti cél a Balaton lesz, hiszen ez a legkedveltebb belföldi szabadidős célpont a magyarok körében. A kiadó szobák, panziók kínálatának böngészése közben valószínűleg sokak fejében megfordult már a kérdés, nem lenne-e jobb egy nyaralót venni, mintsem bérelni? A tóparti nyaralók iránt ugrásszerűen megnövekedett kereslet és a növekvő árak ennek ellentmondhatnak, de a belföldi turizmus térnyerése és a látványos értéknövekedés miatt érdemes megfontolni a befektetési célú nyaralóingatlan vásárlást is.

„A Balaton partján idén korán indult a szezon és a kínálat azóta sem tud lépést tartani a kereslettel. Az első negyedév eddig nem tapasztalt árnövekedést hozott magával, mind a használt, mind az újépítésű nyaralóingatlanok esetében, emellett az építőipari nyersanyagok és szakemberek díjai is folyamatosan emelkednek. Feltételezhetően a pandémia hatása, hogy mindenki szeretne kicsit elvonulni, ezért a társas nyaralókhoz képest most népszerűbbek az egyéni nyaralók és nyaraló építésére alkalmas telkek” – mondta Katona Tamás, az OTP Ingatlanpont siófoki irodájának vezető értékesítési tanácsadója.

A megnövekedett érdeklődés és a nagy volumenű, az átlagnál jóval drágább lakópark- és társasház építések hatására Somogy megyében 33 százalékos áremelkedés ment végbe 2020-ban az OTP Lakóingatlan Értéktérkép legfrissebb adatai alapján.

Mennyibe kerül valójában egy nyaraló?

Mint minden ingatlan, úgy a nyaralók esetében sem a vételár kifizetése jelenti az adásvétel kapcsán felmerülő egyetlen költséget. A hozadékos egyszeri kiadások, mint az ingatlanszerzési illeték, ügyvédi díj, földhivatali ügyintézés díja mellett azonban egy nyaraló esetén a fenntartás költségeivel is számolni kell, amit érdemes figyelembe venni, akár saját részre, akár befektetési célból vásárol valaki.

A közművek díjait, illetve társasház esetén közös költséget akkor is fizetni kell, ha senki sem tartózkodik az ingatlanban, ami egy nyaraló esetében az év nagy részére igaz, még akkor is, ha minden hétvégét és a teljes szabadságot is ott tudják tölteni a tulajdonosok. Bérbeadás esetén már jobb a helyzet, de az őszi és téli hónapok ekkor is nagy valószínűséggel csak költséget fognak termelni. Amennyiben kertkapcsolatos az ingatlan, az ezekhez kapcsolódó munkálatokkal is meg kell bízni valakit, kivéve, ha a tulajdonos hajlandó folyamatosan lejárni és gondját viselni a nyaralónak. Bár elenyésző tételnek tűnhet, de a nyaralók esetében a biztosítás feltételei is szigorúbbak egy hagyományos lakásbiztosításhoz viszonyítva.

Érdemes alaposan megvizsgálni a tulajdoni lapon az ingatlan besorolását, mert ha az nem lakóház, hanem nyaraló, hétvégi ház, vagy gazdasági épület, akkor ez egy utólagos bővítés vagy a vásárláshoz szükséges hitelfelvétel esetén is gondot okozhat.

A besorolás ugyanis egyaránt meghatározza a beépíthetőség mértékét, és azt, hogy a bankok a vételár mekkora részére hajlandóak hitelt nyújtani. A nyaraló célú ingatlanok esetében szintén fontos szem előtt tartani azt, hogy a CSOK nem vehető igénybe, így finanszírozásuk elsősorban piaci hitelből oldható meg. Bérbeadott ingatlan esetében további költséget jelentenek az üzemeltetéssel kapcsolatos kiadások és az átlagosnál feltételezhetően nagyobb fokú amortizáció is.

Bérleti díj és értéknövekedési potenciál

A nyaralóingatlanok is két módon termelhetnek hasznot tulajdonosuknak, rövid vagy hosszú távú bérbeadással, valamint az ingatlan vételárához mért értéknövekedéssel.

Mennyi adót kell fizetni albérlet kiadásakor? ITT kiszámolhatod!

Ha a bérbeadás helyett pusztán az értéknövekedési potenciálra alapozza valaki a számítását, akkor nincs más dolga, mint a vásárlás után hátradőlni és évek múlva újra értékesíteni a nyaralóingatlant, bízva abban, hogy az ingatlanpiaci változások kedvezőek lesznek számára. Ehhez olyan ingatlant érdemes választani, ami nem feltétlenül olcsó, de nagy iránta a kereslet, míg a kínálat alacsony, emellett az ingatlan környezete is vonzó a jövendő vásárlók számára. Fontos szem előtt tartani, hogy az értékesítésből származó bevételt (a vételi és eladási ár különbözetét) 15 százalék személyi jövedelemadó terheli, amennyiben a vásárlás utáni öt éven belül értékesítik újra az ingatlant.

„Tapasztalataink szerint egyre többen tekintenek a Balaton melletti ingatlanokra pénzügyi befektetésként. Ebben az évben kiugró, 10 százalékos növekedést láttunk egy negyed év leforgása alatt, de a Balaton partján alapvetően igaz, hogy bár a növekedés mértéke évről évre változhat, folyamatosan emelkednek a nyaralóingatlanok árai” – tette hozzá Katona Tamás.

Kiadás célú vásárlásnál már több tényezőt is figyelembe kell venni. Az egyik ilyen, hogy például alkalmas-e rövid távú kiadás céljára vagy át kell ehhez alakítani a kiszemelt ingatlant? A fekvése vonzó-e a leendő vendégek számára? Mekkora éves hozamot szeretne elérni a tulajdonos és ehhez képest mennyi pénzért lehet kiadni reálisan az ingatlant, illetve mekkora vendégforgalomra lehet számítani a szezonban?
Ezen tényezők alapvető fontosságúak a bérbeadás várható megtérülésének kiszámításához, ugyanakkor jó helyismeretet is feltételeznek, ezért befektetési célú vásárlás előtt mindenképpen érdemes egy ingatlanpiaci szakértő segítségét kérni.