Lakáspiac 2013: ugyanaz még egyszer
A fellendülés még várat magára
A hitelezési tendenciákat, illetve a gazdasági előrejelzéseket figyelve, jövőre még nem reménykedhetünk trendfordulóban a lakáspiacon. A fellendülés nagy valószínűséggel egyébként sem rakétaszerű lesz, inkább fokozatos, ahogy a bizalmi válság enyhül, a hitelkereslet nő, a háztartások jövőbe vetett bizalma fokozódik. A lakáspiac magára találása inkább középtávon várható. 2014-ben a forgalom tekintetében stagnálást, vagy minimális növekedésre számítanak az Otthon Centrum szakemberei. A piac nagyon jelentős részét továbbra is a használtlakás forgalom fogja adni. Nagy valószínűséggel, mind a keresleti, mind a kínálati oldalon a fő mozgatóerő az élethelyzetben bekövetkező változás marad.
Stagnáló adásvételek, eltűnő újlakás piac
A lakáseladási szándék mögött általában nem valamilyen gazdasági megfontolás áll, a lakáspiac fő mozgatóerejét a demográfiai változások adják. A piaci forgalom szinte elfeleződött 2008-ról 2009-re, azóta azonban minden évben 85-90.000 közötti adásvétel számot produkál a piac. A csökkenő árak és a folyamatosan javuló vevői pozíciók ellenére stabil tranzakciószám mögött az élethelyzetek kikényszerítette lakáseladások, illetve vásárlások állnak. „Ez viszonylag nehézzé teszi a lakáspiac elemzését gazdasági szempontok alapján, már ami a használtlakás piacot illeti. Szembeállítva ezt az újépítésű lakások piacával, ahol a fejlesztők szigorúan profitalapon döntenek, jól látható a két eltérő motivációs háttér között a különbség” – tette hozzá Déry Attila. – „Amíg a használtlakás tranzakciók száma stabil maradt, a profitalapon működő újlakás piac szinte teljesen eltűnt.”
A lakásépítések száma történelmi negatív csúcsokat döntögetett az elmúlt években, és ez a tendencia az idei évben is folytatódott. A használatbavételi engedélyek száma alig lépte át a 4000-es szintet az első kilenc hónapban, negyven százalékkal maradva el az előző év azonos időszakától, és ez a mennyiség csupán 20 százaléka a 2008-as évben regisztrált adatnak. A lakásépítések mellett az újépítésű piac mélyrepülése az eladásokon is meglátszik. Amíg országos szinten 2008-ban csaknem minden tízedik eladás újépítésű lakás volt, addig ez az arány 3 százalék köré esett vissza napjainkra. A lakásépítések visszaesése nem csak az értékesítési célú, profitvezérelt ingatlanfejlesztői aktivitás mérséklődésének számlájára írható, a sajátcélú építkezések számában is hasonlóan komoly csökkenés látható, ami megint az alacsony háztartási bizalmat támasztja alá.
Kisebb szabályozási befolyás
Amíg a korábbi években a külső hatások az adósmentés és a végtörlesztés révén komolyan befolyásolták a lakáspiacot, addig 2013 a szabályozási hatásokat tekintve viszonylag csöndben telt. A lehetőség az idei évben is megvolt, hiszen az év elején változtak pozitívan az állami kamattámogatás feltételei. Az 5 éves támogatási időszakon végig fix lett a támogatás mértéke, emelkedett a támogatott hitel maximális értéke, újépítésű lakások esetén 10 millió Forintról 15 millió Forintra, használt lakások esetén pedig 6 millió Forintról 10 millió Forintra. Használtlakás vásárlás esetén pedig a lakás értékének felső korlátja 20 millió Forintra emelkedett. Ez a külső keresletstimuláló eszköz azonban – egyelőre – nem tudta kifejteni élénkítő hatását, ahogy a szocpol sem tudta az újlakások vásárlását serkenteni.
„A fő probléma továbbra is a bizalom hiánya.” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Ez nem csak a hitelkeresletet bénítja meg, így az állami keresletstimuláló intézkedések hatását minimalizálja, hanem az újépítésű lakás vásárlások csökkenő száma mögött is ez húzódik meg, és az egész piac teljesítményére rányomja a bélyegét.” A gazdasági környezet pozitív változása, a háztartások jövedelmükbe és a jövőbe vetett bizalmának emelkedése a lakáspiacon is éreztetné hatását, az eladósodási hajlandóság emelkedése fellendíthetné az adásvételek számát, és az árakra is pozitív hatással lehetne. „Biztonsággal sajnos nem lehet kijelenteni, hogy ez már a 2014-es esztendőben megvalósulhat, jövőre is inkább az idei évhez hasonló képet várunk a lakáspiacon.” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A fellendülésről inkább középtávon, 2-3 éves távlatban gondolkodhatunk.”
Csak a vevőknek jó
Nekik is csak akkor, ha az ingatlanvásárláshoz szükséges tőkét nem korábbi ingatlanuk eladásából teremtik elő, hiszen így nem kell realizálniuk a 2008 óta összesen 20 százalékot kitevő árcsökkenést. Ugyanakkor pont ez az árcsökkenés teszi vonzóvá a lakásvásárlást első lakásukat keresők, vagy befektetési céllal vásárlók számára. Az árcsökkenés mellett az egyre olcsóbbá váló hitelek is támogathatják ezt a törekvést, bár ahogy fent már bemutattuk, a hitelkeresletre nagyon kedvezőtlen hatással van a háztartások negatív várakozása. „A befektetői érdeklődés, bár a feltételek adottak, még nem jelentős a piacon.” – mondta Kühne Kata. – „Egyelőre az élethelyzetből adódó változások jelentik a fő motivációt, ugyanakkor van egy nagyobb réteg, amelyik kivár a vásárlással, még kedvezőbb árakban reménykedve, de legfőképp stabilabb, kiszámíthatóbb gazdasági környezetre várva.”
A vevői pozíciók az elmúlt években folyamatosan javulnak, ami azt jelenti, hogy bár az adásvételek száma viszonylag stabil, a túlkínálat továbbra is érezteti hatását a piacon, ami nem csak az árcsökkenésben érhető nyomon. A vevők alkupozíciója erősödött, az idei első három negyedévben az átlagos teljes árengedmény mértéke 13,7%, ami 70 bázisponttal magasabb az előző év azonos időszakához képest. A használt tégla- és panellakások esetében növekedést, a családi házaknál ezzel szemben minimális csökkenést regisztráltunk. Szintén az erős vevői pozíciókat mutatja, hogy az értékesítés ideje is növekedett, az idei első három negyedév adatait 2012 azonos időszakához viszonyítva további növekedés látható az értékesítési időkben, minden szegmensben. A használt téglalakások értékesítéséhez átlagosan 4,5, a panellakások eladásához 3, a családi házak esetében pedig átlagosan 7 hónapra volt szükség.
