Nincs megállás, tovább emelkednek a termőföld-árak
Mindennek oka a tavaly májusban teljes egészében hatályossá vált új földforgalmi törvény, amely jelentősen szűkítette a piaci lehetőségeket. Új rekordként a Békés megyei átlagár tavaly átlépte az egymillió forintot hektáronként. A várakozások szerint a termőföld-árak évtizedes növekedési üteme idén sem szakad meg.
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal 2014-es ingatlanforgalmi adatbázisát feldolgozó OTP Jelzálogbank Termőföld Értéktérkép szerint az új földforgalmi törvény két részre osztotta a tavalyi év termőföld-piacát. „A törvény tavaly májusi hatályba lépése előtt, az – elsősorban szakmai – befektetők és gazdálkodók előre hozott vásárlásai miatt rendkívül élénk volt a földpiac. Az új földhasználati törvény azonban az év fennmaradó részében új helyzetet teremtett. Az egy hektárnál több termőföldet vásárolni jogosultak köre ugyanis a magyar állampolgárokról leszűkült a legalább egy nagyságrenddel kisebb számú magyar „földművesekre”. Ez azt jelenti, hogy a Magyarországon nyilvántartásba vett, szakirányú képzettséggel rendelkező, vagy legalább három éve gazdálkodó belföldi természetes személyek élhetnek a vásárlás jogával. A kör azonban ki is bővült, ugyanis az uniós országok „földművesei” is lehetőséget kaptak. Reálisan nézve ez a változás összességében szűkítette a piaci lehetőségeket” – mondja Szabó István. Az OTP Bank Agrár Ügyfélkapcsolati Főosztályának értékesítési vezetője úgy véli, „a vevőkört tovább szűrő feltétel, hogy a vevő a föld használatát másnak nem engedheti át, azt maga használja, valamint bérbe adott föld megvétele esetén a fennálló földhasználati jogviszony időtartamát nem hosszabbíthatja meg”. A szakember felhívta a figyelmet arra is, hogy a földszerzést engedélyező eljárások indulása sem volt zökkenőmentes, ez pedig jelentősen növelte az adásvételek engedélyezésének átfutási idejét. A tavaly megszületett döntések több mint egyharmada negatív volt (az engedélyező hatóság elutasította vagy megtagadta) alaki – nem megfelelő példányszámú szerződések, nyilatkozatok hiánya, stb. – és tartalmi – nem valós elővásárlási jogcím, birtokmaximum túllépése, stb. – hibák miatt. Ugyanakkor elsősorban a szűkülő lehetőségek miatt, az árak az év első részéhez képest is tovább nőttek.
Az átlagárakat vizsgálva Békés megye 2013-ban még a harmadik, tavaly viszont már a legdrágább volt, megyei szinten először átlépve a millió forintos hektáráras limitet. A hagyományosan legjobb talajminőségű megyénket Fejér és Győr-Moson-Sopron követik alig egymillió forint alatti átlagokkal. A legolcsóbbak pedig továbbra is az észak-magyarországi megyék, Nógrád mindössze 428 ezer Ft/hektárral. „A termőföld-árak emelkedő üteme lényegében töretlen. Békés mellett még Vas, illetve Jász-Nagykun-Szolnok megye emelhető ki, ahol 2011 óta kiugró, 50%-ot meghaladó ütemű az áremelkedés. Az elmúlt egy évre szűkítve, a legjobban, 25, illetve 26%-kal Veszprém és Vas megyékben nőtt az átlagos termőföld hektárár. Vasban ennek fő oka az osztrák kereslet lehet, míg Veszprémben pont a legjobban dráguló szántó és szőlőterületekből nőtt a forgalom tavaly” – jellemezte az árak változását Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
Míg megyei szinten a megelőző évihez képest nagyobb, 2,4-szeres volt tavaly az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 428 ezer Ft/ha) és legdrágább (Békés, 1.026 ezer Ft/ha) területi egység között, járások esetében – a lokális folyamatok hangsúlyosabbá válásával – ez már több mint hatszorosra nő (Ózdi: 267 ezer Ft/ha és Szentendrei: 1,61 millió Ft/ha). A tíz legolcsóbb járás közül négy Borsod-Abaúj-Zemplén, három Nógrád, kettő pedig Heves megyei, tehát összesen kilenc található az Észak-magyarországi régióban. Ugyanakkor a tíz legdrágább között öt járás Pest megyei. A legdrágább földterületek elsősorban a legjobb talajminőségű térségeket (Alföld, Mezőföld, Kisalföld) rajzolják ki, másrészt az autópályák és nagyvárosok közelsége jelent látványos árfelhajtó tényezőt.
Művelési áganként tavaly így alakultak az átlagárak: szántó 851 ezer Ft/ha, erdő-fásított 572 ezer Ft/ha, gyep-rét-legelő 361 ezer Ft/ha, kert-gyümölcsös 1,2 millió Ft/ha, szőlő 1,65 millió Ft/ha. A termőföld-árakat évek óta monitorozó OTP Jelzálogbank szerint négy év távlatában legnagyobb arányban, 44%-kal a szántóföldi átlagár nőtt, míg legkevésbé, mindössze 13%-kal a kert-gyümölcsös kategória drágult. A lakóingatlanokkal ellentétben tehát a válság alatt is folyamatosan jó befektetési lehetőség volt a termőföld-vásárlás.
A termőföld-piac – egyértelműen az év közben hatályba lépett új földtörvénynek köszönhetően – 2014-ben látványosan szűkült. A 2013-as minimális bővülés után tavaly az adásvételek száma bő 35%-kal 80 ezerre csökkent. A tranzakciószám minden megyében visszaesett, 40%-ot meghaladó mértékben – a magas bázisról induló, vagy korábban jelentős élénkülést elkönyvelő – Pest, Jász-Nagykun-Szolnok, Hajdú-Bihar, Nógrád, Csongrád és Baranya megyékben. A másik véglet Heves megye, ahol csupán 9%-os volt a piacszűkülés.
A forgalmat az adásvételekben érintett teljes földterület mérete alapján vizsgálva 20%-os volt a visszaesés 2014-ben, ugyanakkor ez a mutató tavaly öt megyében (Heves, Komárom-Esztergom, Veszprém, Vas és Borsod-Abaúj-Zemplén) nőtt. 40%-ot meghaladó csökkenés pedig három megyében volt mérhető: Győr-Moson-Sopron, Baranya és Csongrád. „Amennyiben összehasonlítjuk az értékesített földterületek méretének és az adásvételek számának változását, azt látjuk, hogy 2013-hoz képest tavaly átlagosan nagyobb földterületek kerültek értékesítére. Ennek oka lehet, hogy ezek megszerzésénél érdemesebb belevágni a szigorúbb adásvételi folyamatba” – mondja Valkó Dávid. Tavaly 100,5 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során, amelyet – a korábbi évek adatai alapján – a 80-100 ezer hektárra becsült öröklés útján történő tranzakcióval kiegészítve éves szinten mintegy 180-200 ezer hektáros összforgalmat kapunk. A 7,28 millió hektár művelt területhez képest a 100,5 ezer hektár forgalom azt jelenti, hogy a termőföld-piac országos forgási sebessége (állományarányos forgalma) a 2013-as 1,7%-ról tavaly 1,38%-ra csökkent.
„Az idei évben érdemi előrelépést nem várhatunk a vásárlással kapcsolatos eljárások átfutási idejének gyorsításában, de van esély az eljárás során alkalmazott gyakorlat egységesítésére. Előzetes adatok szerint, illetve a termőföldön elérhető termelési és támogatási jövedelem, valamint a nemzetközi összehasonlítás alapján a termőföld-árak évtizedes növekedési üteme 2015-ben sem szakad meg” – ad előrejelzést Szabó István.
