A „zöld” jelző már kevés októbertől: hatósági kockázat az ingatlanpiacon

A szabályozás - amely mögött az Európai Unió 2024/825 irányelve áll - hatóköre jóval túlmutathat az irodaházakon, logisztikai parkokon és bevásárlóközpontokon. A fogyasztókkal szembeni kereskedelmi gyakorlatokra vonatkozó szabályok az ingatlanokra is kiterjednek, hiszen az EU irányelv alapján módosított fogyasztóvédelmi törvény termékfogalma kifejezetten nevesíti az ingatlantulajdont. Így egy új építésű lakás, lakópark vagy családi ház hirdetésében szereplő „energiahatékony”, „környezetbarát” vagy „karbonsemleges” megjelölés is fogyasztóvédelmi szempontból vizsgálható, ha az a fogyasztó vételi vagy bérleti döntésének befolyásolására alkalmas kereskedelmi kommunikáció része.

A hangsúly ezért nem önmagában az ingatlan típusán, hanem azon van, hogy a kommunikáció milyen állítást tesz, és az állítás megfelel-e a valóságnak, kinek szól, illetve az adott esetben előírt módon igazolható-e. A változás a lakóingatlan-fejlesztőknek és -értékesítőknek kiemelten fontos; míg a tisztán vállalatközi ügyletekre áttételesen vonatkoztathatók az előírások.

A fenntarthatósági kommunikáció az ingatlanpiacon is új szakaszba léphet. A fenntartható ingatlanpiaci tanácsadással foglalkozó Greenbors Consulting szerint a következő években a zöld épület minősítések (pl. BREEAM, LEED, EU Taxonómia) iránt nőhet az érdeklődés, hiszen fontosabbá válik, hogy a tulajdonos vagy fejlesztő mennyire pontosan tudja összekapcsolni kommunikációs állításait az azokat igazoló adatokkal.

A hazai piacon ennek már pénzügyi súlya is van. Az MNB 2026-os Zöld Pénzügyi Jelentése szerint 2025 végén a zöld vállalati és önkormányzati hitelek aránya elérte a 7 százalékot; ezek döntő része napenergia-termelést és fenntartható kereskedelmi ingatlanokat finanszírozott. Minél nagyobb érték kapcsolódik egy épület fenntarthatósági teljesítményéhez, annál nagyobb a tétje annak is, hogy a róla tett állítások pontosak és visszakövethetők legyenek. 

A minősítés fontos, de nem jelent mindent

A BREEAM vagy LEED minősítés független értékelési rendszer alapján megszerzett, értékes információ egy ingatlanról, tehát alapvetően jó alapul szolgál a hiteles kommunikációnak. A minősítés megléte önmagában viszont nem igazol minden környezeti állítást. Ugyanez igaz az energetikai tanúsítványokra, a megújulóenergia-használatra vagy egy-egy kedvező karbonmutatóra: ezek önmagukban nem feltétlenül jelentik azt, hogy az egész épület minden szempontból „zöld” vagy „karbonsemleges”.

„Eddig sokszor az volt az első kérdés, hogy van-e egy projektnek zöld minősítése. Most egyre fontosabb lesz az is, hogy pontosan mit bizonyít a minősítés, az energetikai adat vagy a karbonkalkuláció, és ehhez képest mit állít a tulajdonos vagy a fejlesztő. Az állítás bizonyíthatósága lesz a kulcs” – mondja Szarvas Gábor, a Greenbors Consulting ügyvezetője.

Ha az állítás nem igazolható, hatósági eljárás és bírság is következhet

Egy ingatlan nem válik önmagában jogellenessé pusztán amiatt, mert kevésbé energiahatékony, vagy mert nem rendelkezik zöld minősítéssel. A jogi kockázatot elsősorban az jelenti, ha a fogyasztóknak szánt kereskedelmi kommunikáció — például hirdetés vagy értékesítési anyag — a valóságnál kedvezőbb környezeti teljesítményt sugall, illetve, ha tiltott kereskedelmi gyakorlatot valósít meg.

Ha például egy lakóparkot általánosan „zöldként” reklámoznak, de a vállalkozás nem tudja igazolni az állításhoz kapcsolódó, jogszabály szerint hitelesen felmért kiváló környezetvédelmi teljesítményt, az az új szabályok alapján tiltott kereskedelmi gyakorlatra utal. Ugyancsak kockázatos lehet, ha egy egész épületre vonatkozó környezeti ígéret valójában csak egyetlen műszaki megoldásra igaz.

Külön szabályok vonatkoznak a fenntarthatósági címkékre és a jövőbeli környezeti teljesítményre vonatkozó állításokra is. A „net zero”, „karbonsemleges” vagy hasonló állítások esetében ezért különösen fontos, hogy pontosan milyen kibocsátásokat és milyen módszertant vesznek figyelembe, illetve az állítás tényleges kibocsátáscsökkentésen vagy például csak a kibocsátások ellentételezésén (pl. zöld áram igazoláson vagy karbon kreditek vásárlásán) alapul.

A 2026. szeptember 27-től az ilyen magatartást követőkre könnyen süthetik rá a tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat bélyegét. Jogsértés esetén az ügy hatáskörétől függően a fogyasztóvédelmi hatóság vagy a Gazdasági Versenyhivatal járhat el. Az eljárás eredményeként a kifogásolt kereskedelmi gyakorlat megtiltására és bírság kiszabására is sor kerülhet. 

A bírság mértéke a vállalkozás adott tagállambeli éves árbevételének 4%-áig terjedő összeg is lehet, emellett a hatóságok kizárhatják a vállalkozást legfeljebb 12 hónapra a közbeszerzésekből és állami támogatásokból, nyilvánosságra hozhatják a jogsértés tényét és a cég nevét (naming and shaming), sőt bizonyos esetekben a vezető tisztségviselők személyes polgári vagy büntetőjogi felelősségét is megállapíthatják.

A marketingből vállalatirányítási kérdés lesz

Egy kereskedelmi ingatlanhoz egyszerre kapcsolódhatnak energetikai adatok, karbonadatok, zöld épület tanúsítások, üzemeltetési mutatók és vállalati ESG-célok. Ha ezekből egyetlen marketingállítás születik, a cégnek tudnia kell, melyik adat támasztja azt alá, ki ellenőrizte, mennyire aktuális, és az egész épületre, vagy csak egy részére vonatkozik-e. 

Különösen érzékenyek a jövőre vonatkozó vállalások. A „net zero 2030-ra”, a „karbonsemleges üzemeltetés” vagy hasonló ígéretek mögött egyértelmű és ellenőrizhető kötelezettségvállalásra, részletes és reális végrehajtási tervre, mérhető és időhöz kötött célokra, valamint az előrehaladás megfelelő ellenőrzésére van szükség.

A Greenbors szerint a szabályozás ugyanabba az irányba mutat, amerre a befektetői, finanszírozói és bérlői elvárások is: az általános fenntarthatósági állításoktól a tényleges eredményeket adó megoldások és az igazolható bizonyítékok felé.