Az ingatlanbefektetők már megkövetelik a fenntarthatóságot

Az ESG (Enviroment, Social, Governance) a vállalat környezeti és társadalmi hatásaira, illetve etikus vezetésére vonatkozó komplex követelményrendszer. Arra a holisztikus látásmódra épül, hogy a vállalat működése nemcsak pénzügyi indikátorokban fejezhető ki, hiszen működése hatással van többek közt a munkavállalóira és a környezetére is.

Mindez az ingatlanszektorban is érvényes – ez esetben a teljes életciklust kell figyelembe venni az anyagválasztástól kezdve az energiafelhasználáson keresztül addig, hogyan illeszkedik az épület a környezetbe.

Az ingatlanszektorban számos előírás, minősítés és kötelezettség van, amelyek különböző aspektusokból vizsgálják az ESG-kompatibilitást. „Az uniós szabályozás egy cél felé mutat: az igény az, hogy ezek az egyelőre sokszor nehezen mérhető hatások a pénzügyi eredményekben is tükröződjenek” – mondta Horváth Áron, a CBRE fenntarthatósági vezetője. „Mindez a befektetői oldalon is megjelenik: ma már általános elvárás a fenntartható projektek finanszírozása, és ennek érdekében az ingatlanszektorban is igénylik a működés ESG szempontból releváns mérhetőségét.”

Ahogy az ingatlan piaci értékében az egyéb tényezők sem standardizálhatók, úgy az ESG-re vonatkozóan sincsenek pontosan számszerűsíthető kritériumok. Nem mondható meg tehát pontosan, hogyan csapódik le egy adott ingatlan piaci értékében, ha bizonyos követelményeknek megfelel.

Az ingatlanértékbecslők négy területen gyűjtik az adatokat és igyekeznek azonosítani az ESG szempontjából releváns tényezőket. Ezek főleg a környezetvédelemhez kötődnek: van-e az épületnek minősítése, milyen az energiahatékonysága, hagyományos vagy megújuló energiát használ-e, illetve milyen zöld tanúsítványa van.

„A piacon egyre kevésbé beszélhetünk zöld prémiumról – azaz arról, hogy a fenntartható épületek iránti egyre növekvő igény eredményezi a magasabb piaci árat és bérleti díjat eredményez –, sokkal inkább ennek ellentéte, a barna diszkont jellemző: azaz a nem fenntartható épületek értéke csökken, kevesebb és más jellegű befektetők érdeklődnek irántuk – mondta Mészáros Margaréta, a CBRE értékbecslési főigazgatója. – Ugyanakkor a CBRE kutatása azt mutatja, hogy a jobb műszaki-fizikai állapotú, energetikailag hatékonyabb épületek esetén magasabb bérleti díj érvényesíthető. Ennek következtében az értékük valóban magasabb. A piacon is megfigyelhető, hogy a 2000-es évek elején épült ingatlanok a mai bekerülési költségekhez képest jóval alacsonyabb áron cserélnek gazdát.”

Melyek az ESG szempontjából releváns jogszabályok?

Az EU direktívája a tőzsdén jegyzett nagyvállalatoknak előírja a nem pénzügyi jelentéstételi kötelezettséget. Ez az előírás már a magyar számviteli törvényben is megjelent. A Magyarországon 2024-ben hatályba lépő vállalati fenntarthatósági jelentésekről szóló új irányelv (CSRD) alapján pedig a vállalatok egyre szélesebb körének kell nem pénzügyi szempontú jelentést készítenie: a kötelezettség nemcsak tőzsdén jegyzett, hanem 20 millió eurós eszközállománnyal vagy 40 millió eurós bevétellel rendelkező cégekre is vonatkozik majd.

„Trendváltozás tapasztalható a bérleti szerződések tekintetében: megjelennek azok az igények, hogy az épület az ESG-vel kapcsolatos elvárásoknak megfeleljen, legyenek nemzetközi zöld minősítései, illetve megújuló energiaforrásokat vegyen igénybe” – mondta dr. Kovács Benedek, a Baker McKenzie partnere, az ingatlancsoport vezetője. „Ha a magyar jogszabályi környezetbe belekerül a kötelezettségek és az ösztönzők rendszere, az lesz a fordulópont.”

Magyarországon egyelőre nincs olyan jogszabály, ami kifejezetten zöld fejlesztést írna elő. Kettő, már nyilvánosan is elérhető jogszabálytervezet létezik, amelyek mérhető követelményrendszer felállítását célozzák. A beruházási törvény idén tavasszal hatályba léphet, és az állami beruházások esetében előírhat bizonyos "zöld" feltételeket. Az építési jogszabályok ugyancsak napirenden lévő, tervezett módosítása pedig várhatóan bevezeti az épületek zöld kártyáját, ami az ingatlanpiacon egyre inkább elvárt zöld minősítési rendszert egységesen és rendszerszinten meghonosíthatja.