Fogynak az üres irodák Budapesten, a bérlők mégsem sietnek költözni

Kettős kép rajzolódik ki a budapesti irodapiacról 2026 első félévének adatai alapján. A teljes bérlői aktivitás 215 ezer négyzetmétert ért el, lényegében az egy évvel korábbi szinten maradva. A valódi piaci bővülést jobban jelző nettó kereslet ugyanakkor 100,5 ezer négyzetméterre csökkent, ami 19 százalékos éves visszaesésnek felel meg.

A különbséget elsősorban a szerződéshosszabbítások magas aránya magyarázza: ezek tették ki a teljes bérleti aktivitás 53 százalékát. Az új bérleti szerződések 21, a saját használatú tranzakciók 20 százalékot képviseltek. A számok arra utalnak, hogy bár a cégek továbbra is aktívak, sokan egyelőre inkább meglévő irodájuk megtartását választják egy költözés helyett.

„A budapesti piac egyik érdekes paradoxona, hogy a gyengébb nettó kereslet nem jelent automatikusan nagyobb választékot a bérlőknek” – vélekedik Würsching Péter, az iO Partners Hungary bérbeadási vezetője. Szerinte az igazán jó minőségű, megfelelő helyen lévő irodák kínálata szűkül, miközben a költözés jelentős költséggel jár. Emiatt sok vállalat számára jelenleg a hosszabbítás a racionálisabb választás.

Az üresedési ráta az első félév végére 12,2 százalékra mérséklődött Budapesten. Ez ugyan még meghaladja a hat vizsgált kelet-közép-európai főváros 9,2 százalékos átlagát, a tendencia azonban egyértelműen a kínálat szűkülése felé mutat.

2026 első hat hónapjában két új irodaház mintegy 43 ezer négyzetméterrel bővítette a budapesti állományt. A következő időszak kínálata ugyanakkor korlátozott maradhat. A második negyedév végén mindössze 102,5 ezer négyzetméternyi, bérbeadásra szánt iroda állt építés alatt.

Ez azért fontos, mert a régió egészében hasonló folyamat zajlik. Az új átadások volumene 2026 első felében közel 30 százalékkal maradt el az egy évvel korábbitól, és bár az építési aktivitás ismét élénkül, a 2026-2028 között várható átadások továbbra sem érik el az elmúlt öt év átlagát.

A hat vizsgált fővárosban eközben 565 ezer négyzetméter volt a nettó kereslet, ami lényegében megegyezik az egy évvel korábbi szinttel, miközben a régiós üresedési ráta 130 bázisponttal, 9,2 százalékra csökkent.

Würsching Péter szerint a kelet-közép-európai irodapiacok a szűkülő kínálat új szakaszába léptek: a kitartó bérlői kereslet, a csökkenő üresedés és a korlátozott új fejlesztési volumen egyre inkább a bérbeadók pozícióját erősíti, különösen a jó minőségű, új építésű ingatlanok bérleti díjait hajtva felfelé. 

Ez több régiós fővárosban már egyértelműen megjelent: Pozsonyban 7, Belgrádban 5,6, Varsóban 2,6 százalékkal emelkedett az első osztályú irodák bérleti díja egy év alatt. Budapesten ezzel szemben éves összevetésben nem történt változás: a prime bérleti díj továbbra is havi 25 euró/m2.

A régió egészében az új építésű, magas minőségű ingatlanok járnak az élen: a magas fejlesztési és finanszírozási költségek ezekben az épületekben egyre magasabb bérletidíj-prémiumot tesznek lehetővé.

A különbség részben abból fakad, hogy Budapest jelenlegi üresedési rátája még mindig magasabb több meghatározó régiós versenytársénál. Prágában mindössze 5,8 százalék az üresedés, Varsóban 8,5 százalék, a lengyel főváros belvárosában pedig már csak 4,8 százaléknyi iroda áll szabadon. Varsóban a legjobb belvárosi irodák bérleti díja már elérte a havi 30 eurós szintet.

„Budapesten ma még nincs klasszikus bérletidíj-rali, de egyre több piaci feltétel mutat ebbe az irányba. A következő fordulópont az lehet, amikor a szűkülő minőségi kínálat és az emelkedő bérleti díjak már ismét megfelelő megtérülést kínálnak új, piaci alapú fejlesztésekhez” – tette hozzá Würsching Péter.

Közben befektetői oldalon már látszanak az élénkülés első jelei. A vizsgált régió ingatlanbefektetési piaca a pandémia óta a legerősebb első féléves eredményt érte el, és Magyarország is az aktívabb irodapiacok közé tartozott. Budapesten a nagyobb tranzakciók között szerepelt a Capital Square 60-70 millió eurós, valamint a Millennium Tower I mintegy 40 millió eurós értékesítése. A nemzetközi tőke régiós visszatérése szintén biztató jel: külföldi befektetők az első félévben közel 900 millió euró értékű irodapiaci tranzakcióban vettek részt.

Budapest irodapiaca így egyelőre nem a látványos növekedés, hanem a fokozatos szűkülés időszakát éli: kevesebb új terület kerül a piacra, csökken az üresedés, a jó minőségű irodákból pedig egyre kisebb a választék. A következő kérdés már az, mikor jelenik meg mindez a bérleti díjakban, és mikor ad elegendő ösztönzést új fejlesztések elindításához.