Három és fél éve nem történt ilyen a magyar lakáspiacon – Beindul az árak esése?

A statisztika alátámasztja azt, ami hónapok óta látszik: az Otthon Start program 2025-ös felfutása után az év elején még jött egy kisebb hullám a piacon, de a tavaszi hónapoktól érezhetően visszaesett a kereslet. A következő időszak nagy kérdése az, mi lesz a kedvezményes hitelprogram sorsa, ez eldöntheti a forgalom és így a lakásárak további alakulását is – mutat rá elemzésében az OTP Ingatlanpont. 

Az elmúlt hónapokban érezhetően lassult a magyar lakáspiac, ezt támasztják alá a KSH Eurostatnak közölt friss adatai is. A statisztikai hivatal szerint ugyanis a második negyedévben 1,4%-kal visszaestek a magyar lakásárak, ezt megelőzően utoljára három és fél éve, 2022 negyedik negyedévében volt példa arra, hogy az előző három hónaphoz képest csökkentek az árak. 

Ezzel az évekig a kontinens élmezőnyében lévő magyar lakásár-emelkedést követően most hirtelen a toplista másik végén találtuk magunkat, hiszen Európában sehol nem volt a miénkhez hasonló csökkenés.

Egyedül Franciaországban mértek még a szakemberek visszaesést, ott 0,8%-kal lettek olcsóbbak a lakások az első negyedévhez képest. Az összes többi országban emelkedtek az árak, kiemelkedett Bulgária 4,5%-os és Románia 4,4%-os drágulása a régiónkban, míg Litvániában 5 százalékkal lettek drágábbak egyetlen negyedév alatt a lakóingatlanok. 

Ha az éves áremelkedési ütemet nézzük, akkor is szelídült a magyar lakáspiac, már „csak” 10,2%-kal kellett átlagosan többet fizetni egy ingatlanért, mint 2025 második negyedévében. Ez még mindig bőven meghaladja a 4,7%-os uniós átlagot, de számottevően elmarad a tavaly év végi 20 százalék feletti drágulási ütemtől.

Utoljára 2023 végén, vagyis két és fél éve volt a mostaninál alacsonyabb az éves áremelkedési ütem. Egy év alatt Európa három országában lettek olcsóbbak a lakások, Finnországban 2,7%-kal, Luxemburgban 2,2%-kal, míg Franciaországban 0,8%-kal.

Ezzel szemben Portugáliában 16,5%-kal, Bulgáriában 15,5%-kal, míg Litvániában 14,3%-kal emelkedtek az árak. Összesen pedig nyolc olyan ország volt, ahol a magyarnál magasabb volt a drágulás üteme, vagyis az élmezőnyből hirtelen a középmezőnybe fékezett a magyar lakáspiac. 

„Az elmúlt évek legfontosabb eseménye Magyarországon az Otthon Start kedvezményes hitelprogram bevezetése volt 2025 szeptemberében. A tavaly őszi első fellendülés után 2026 elején volt még egy kisebb keresleti hullám, a tavaszi hónapoktól azonban érezhetően visszaesett az érdeklődés” – emelte ki az adatok kapcsán Valkó Dávid.

Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ebben szerepe volt egyrészt annak, hogy a kedvezményes hitel miatt sokan előre hozták vásárlásaikat, másrészt a tavalyi, egész évben magas bázisról már nehéz volt hasonló ütemű áremelkedést felmutatni. Éppen ezért a mostani tendencia akár az év második felében is kitarthat az árakat illetően. 

Érdekesség, hogy az újépítésű lakások esetében már éves alapon is 0,7%-os árcsökkenést közöl az Eurostat Magyarországon, miközben az elmúlt tíz évben egyszámjegyű áremelkedésre is alig volt példa, többnyire bőven 10 százalék felett volt a drágulás.

Negatív előjel pedig utoljára 2013-ban állt a mutatószám előtt. Ebben is egyértelmű az Otthon Start hatása, részben a maximum 1,5 milliós m2-árat engedélyező kiemelt státuszú projektek, illetve alapból az élénkülő versenyhelyzet miatt. A használt lakások piacára lassabban gyűrűzött be a folyamat, ott még idén nyáron is 11,5%-kal magasabbak voltak az árak, mint egy évvel korábban, de ez is bő kétéves mélypontnak felelt meg. Negyedéves alapon viszont épp a használt lakások ára csökkent 1,6%-kal, miközben 2022 vége óta nem volt példa negatív adatra. 

Mindeközben egyre inkább elválik egymástól a lakásárak és az albérletárak emelkedésének üteme. Ez utóbbi az idei második negyedévben, inflációval kiigazítva mindössze 4,2%-kal emelkedett egy év alatt. Ez szintén részben az Otthon Start hitelprogram eredménye, hiszen a kedvezményes, fix 3%-os kamatozású hitel miatt sokan úgy dönthettek, hogy a bérlés helyett jobban megéri nekik saját lakást vásárolni, amivel viszont csökkent az albérletek iránti kereslet. 

„A fentiek is azt mutatják, mekkora jelentősége volt az utóbbi bő egy évben az Otthon Startnak a magyar lakáspiacra” – mutat ráValkó Dávid. Az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint a következő negyedévek folyamatait is az határozhatja meg alapvetően, mi lesz a program további sorsa, mivel egyre többet hallani annak esetleges szigorításról.

Ha ezt bejelenti a kormány például 2027 elejétől, akkor az az év végén még hozhat egy felfutást, hiszen aki eddig nem vásárolt, az megpróbálhat élni a kedvezményes hitellehetőséggel, jövőre viszont a kereslet visszaesését hozhatja, ha megszűnik a széles körben elérhető kedvezményes hitel. További szempont lehet, hogy az utóbbi hónapokban a Magyar Nemzeti Bank alapkamata is csökkent, jelenleg 5,5%-on áll, vagyis záródik az olló a piaci hitelkamatok és a kedvezményes, 3%-os konstrukció között.