Itt az újabb bizonyíték, hogy fékeződik a lakásárak emelkedése – Mit hoznak a kormány lépései?

Jelentősen lassult a magyar lakásárak emelkedése 2026 harmadik negyedévében: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss Lakásárindexe szerint országos átlagban 0,5 százalékkal nőttek az árak az előző negyedévhez képest, éves összevetésben pedig 6,6 százalékos volt a drágulás.

A vidéki városokban már negyedéves árcsökkenést regisztrált a jegybank, miközben Budapesten és a községekben ismét emelkedtek az árak. Az OTP Ingatlanpont elemzése szerint a következő hónapokban a lakástámogatási rendszer átalakulása rendezheti át a keresletet: az új, államilag támogatott hitelkonstrukció a fiatalabb korosztály és az új építésű lakások felé terelheti a vásárlói érdeklődést, miközben a használt ingatlanok piacán a finanszírozási feltételek változása és a befektetési célú vásárlások korlátozása is befolyásolhatja a kereslet alakulását.

A korábbi gyors drágulás után mérséklődik az árdinamika

A 2025-ös év rendkívül gyors lakásár-emelkedést hozott Magyarországon: az MNB 2026. májusi lakáspiaci jelentése szerint a lakásárak országos átlagban nominálisan 23,5, inflációval korrigálva pedig 19 százalékkal nőttek. A jegybank becslése alapján 2025 végén a lakásárak 22,5 százalékkal meghaladták azt a szintet, amelyet a gazdasági környezet és a háztartások jövedelmi helyzete indokolt volna. 2026-ban már a drágulás ütemének jelentős lassulása figyelhető meg.

Az MNB friss adatai szerint az éves lakásár-emelkedés a második negyedévi 12,4 százalékról a harmadik negyedévre 6,6 százalékra mérséklődött. Negyedéves összevetésben ugyanakkor a második negyedévi 0,8 százalékos csökkenést 0,5 százalékos emelkedés követte. Mindez azt jelzi, hogy a korábbi gyors áremelkedés után a lakáspiac növekedési üteme visszafogottabbá vált, az árak alakulása azonban továbbra is eltérő az egyes térségekben. Országos szinten bár még folytatódott a drágulás, a vidéki városokban viszont már negyedéves árcsökkenést mért az MNB, ami jól mutatja a hazai lakáspiac egyre markánsabb területi különbségeit.

Budapesten emelkedtek, a vidéki városokban csökkentek az árak

A településtípusok szerinti adatok jelentős különbségeket mutatnak. Budapesten a lakásárak 1,9 százalékkal emelkedtek a harmadik negyedévben, az éves drágulás azonban 5,3 százalékra mérséklődött. A községekben 2,6 százalékos negyedéves áremelkedést mért az MNB, éves összevetésben viszont itt is lassult a növekedés: az árak 4,1 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet. A vidéki városokban ezzel szemben 1,4 százalékkal csökkentek az árak három hónap alatt.

Utoljára 2020 harmadik negyedévében, vagyis hat éve volt példa utoljára hasonlóra, hogy az azt megelőző időszakhoz képest árcsökkenést mért a jegybank lakásárindexe a vidéki városok esetében. Az éves növekedési ütem a második negyedévi 16,7 százalékról 8,1 százalékra esett vissza.

Regionális szinten is jelentős eltérések láthatók: Észak-Alföld városaiban 3,8, a Dél-Alföldön 2,5, Nyugat-Dunántúlon pedig 2,2 százalékos negyedéves árcsökkenést regisztráltak. Észak-Magyarország városaiban ugyanakkor 3,5 százalékkal emelkedtek az árak, az előző negyedév jelentős, 8,5%-os áresése után. Éves alapon a közép-dunántúli városokban 12,9 százalékos drágulást mértek, míg a többi régióban 5-9,3% közötti drágulást tapasztalt az MNB.

„Az országos átlag egyre kevésbé mutatja meg, mi történik az egyes helyi piacokon. A vásárlóknak és az eladóknak is érdemes a konkrét település, városrész és ingatlantípus adataiból kiindulniuk. A korábbi gyors áremelkedés után a reális árazás és az ingatlanok közötti különbségek pontos ismerete még fontosabbá válhat.” – foglalja össze Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A megfizethetőség és az életmód is átrendezheti a keresletet

A fővárosi árszint sok vásárló számára komoly megfizethetőségi korlátot jelenthet. Ez egyes háztartásokat kisebb lakások, külső kerületek vagy a főváros környéki települések felé terelhet. Mások számára a nagyobb élettér, a kert és a természet közelsége is fontos szempont lehet, különösen akkor, ha a munkavégzés kevésbé kötődik a belvároshoz. A községekben mért negyedéves áremelkedés összhangban lehet ezekkel a folyamatokkal, de önmagában nem bizonyítja, hogy a vásárlók életmódváltása áll a drágulás mögött.

Az árak alakulását a finanszírozási lehetőségek, a helyi kínálat, a kereslet összetétele és az adott időszakban értékesített ingatlanok jellemzői egyaránt befolyásolhatják. A vásárlók döntéseiben ezért egyre fontosabbá válhat, hogy milyen kompromisszumokat hajlandók vállalni az ár, az elhelyezkedés, az alapterület és az ingatlan állapota között. A megfizethetőség nemcsak azt határozza meg, hogy ki tud vásárolni, hanem azt is, hogy hol és milyen típusú ingatlant keres.

Átalakuló lakástámogatás: átrendeződhet a kereslet az ingatlanpiacon

A lakástámogatási rendszer átalakulása érdemben befolyásolhatja a kereslet szerkezetét és az egyes ingatlanszegmensek közötti forgalom megoszlását. A Wekerle+ keretében bejelentett, új lakásokra elérhető 3, illetve használt ingatlanokra vonatkozó 5 százalékos fix kamatozású hitel eltérő piaci hatásokat eredményezhet: a kedvezőbb finanszírozás az új építésű lakások felé terelheti a jogosult fiatalok keresletét, míg a használt ingatlanoknál a piaci kamatokhoz képest szűkebb finanszírozási előny, valamint a bentlakási kötelezettség mérsékelheti a befektetési célú vásárlások vonzerejét.

A változás így elsősorban a kereslet átrendeződését, nem feltétlenül annak általános bővülését hozhatja. Hosszabb távon az új lakások iránti kereslet élénkülése a fejlesztési aktivitást is ösztönözheti, ennek tényleges hatása azonban a kínálat alkalmazkodásától, az árak alakulásától és a háztartások finanszírozási lehetőségeitől egyaránt függ.

A bővülő kínálat is fékezheti az áremelkedést

A kínálati oldal változása szintén fontos tényező. Az MNB 2026. májusi lakáspiaci jelentése szerint 2026 első negyedévében Budapesten 22 ezer lakást tartalmazó fejlesztés volt folyamatban, a szabadon megvásárolható új lakások száma pedig 9490-re emelkedett.

A fővárosi újlakás-kínálat ezzel az elmúlt tíz év legmagasabb szintjére került. A bővülő kínálat fokozhatja a versenyt a fejlesztők között, különösen azokban a szegmensekben, ahol a kereslet nem növekszik a rendelkezésre álló lakások számával azonos ütemben. Ez nem feltétlenül jelent nominális árcsökkenést, de szűkítheti az áremelés lehetőségét, és növelheti az ár-érték arány, a műszaki tartalom és az energiahatékonyság jelentőségét a vásárlói döntésekben.

A befektetési célú kereslet alakulása ugyancsak befolyásolhatja a piacot. Az MNB májusi jelentése szerint az Otthon Start indulása óta a befektetési célú vásárlók óvatosabbá váltak, amiben az alacsony bérbeadási hozamok és a lakásárak növekvő túlértékeltsége is szerepet játszhatott.

A Wekerle+ új feltételei tovább mérsékelhetik a befektetői keresletet az érintett ingatlanszegmensekben, hiszen a kötelező bentlakás és a bérbeadás, illetve az ingatlan más célú hasznosításának korlátozása lényegében kizárja a klasszikus befektetési célú hasznosítást. Ennek következtében a támogatott finanszírozás elsősorban a saját lakhatásukat megteremteni kívánó vásárlókat hozhatja kedvezőbb helyzetbe, miközben a befektetői kereslet visszafogottsága egyes részpiacokon az árak és az értékesítési idők alakulására is hatással lehet.

A következő időszakban a helyi adottságok kerülhetnek előtérbe

A friss MNB-adatok alapján a magyar lakáspiac a korábbi gyors drágulást követően differenciáltabb szakaszba lépett: az áremelkedés üteme lassult, a területi folyamatok pedig egyre inkább eltérnek egymástól. A következő időszakban a lakástámogatási rendszer átalakulása tovább rendezheti a keresletet az új és használt ingatlanok, illetve a fővárosi és vidéki piacok között. A tényleges piaci hatás ugyanakkor a megfizethetőség, a kínálat bővülése és a finanszírozási lehetőségek együttes alakulásától függ. Ebben a környezetben az országos árindexek önmagukban egyre kevésbé adnak teljes képet: egy-egy ingatlan értékesíthetőségét és reális piaci árát sokkal inkább a helyi kereslet, az ingatlan műszaki és energetikai állapota, valamint a vevők finanszírozási lehetőségei határozzák meg.