Kamatstop vége: ennyivel nőhet a lakáshitelesek törlesztőrészlete októbertől
A kormány társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezete szerint 2026. szeptember 30-ával megszűnik a lakossági jelzáloghitelek eredetileg 6 hónapra bevezetett, de már csaknem 5 éve fennálló kamatstopja. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint a kamatstop hatálya alá tartozó hitelállomány összesen 842 milliárd forintot tett ki 2025 év végén. Darabszámot tekintve a közel 218 ezer érintett szerződés a teljes hazai jelzáloghitel-szerződéses állomány több mint a negyedét jelenti.
Az MNB jelentése szerint az érintettek közül 19 ezer adós tekinthető pénzügyileg kifejezetten sérülékeny helyzetűnek. Esetükben 164 milliárd forintnyi kamatstopos jelzáloghitel-állományról és további 110 milliárd forint egyéb hitelről van szó. Számukra a kormányzat a kamatstop megszüntetésével párhuzamosan, a bankok bevonásával egyedi, célzott támogatási rendszer kidolgozását ígéri szeptember végéig.
A kamatstop nem szüntette meg a változó kamatozású jelzáloghiteleknél a kamatemelés lehetőségét, de meghatározta annak maximális mértékét. A változó kamatozású hitelek ára alapvetően két részből áll: egy, a szerződésben rögzített, folyamatosan mozgó piaci kamatból (ez a referenciakamat, mint például a BUBOR) és a bank ehhez tett fix részéből (ez a kamatfelár). A kormányrendelet a maximálisan alkalmazható referenciakamat mértékét rögzítette a 2021. október 27-i szinten. Ebből fakadóan a kamatfordulók idején a bankok akkor sem alkalmazhattak ennél magasabb referenciakamatokat, amikor azok már ennél sokkal magasabban jártak.
Hogyan változik az adósok havi terhe?
Az MNB adatai alapján az érintett hitelek átlagos összege (még fennálló tőketartozása) 3,86 millió forint. A BiztosDöntés.hu kiszámolta, hogy 4 millió forint fennálló tőketartozás, 6 év (72 hónap) hátralévő futamidő és a referencia-kamaton felül megfizetendő 2 százalékos fix kamatfelár esetén milyen változást hoz a lakáshitelek törlesztőrészletében a kamatstop megszűnése. A kalkulációk a 2026. június 12-én érvényes referenciakamatok (BUBOR-szintek) alapulvételével készültek.
1. példa: 3 havi kamatperiódusú hitel (3 havi BUBOR-hoz kötött)
Teljes hitelkamat kamatstoppal: 2,02%+2,00%=4,02%
Teljes hitelkamat a kamatstop nélkül: 5,94%+2,00%=7,94%
Törlesztőrészlet kamatstoppal: 62 600 Ft
Törlesztőrészlet kamatstop nélkül: 70 000 Ft
A havi változás: +7 400 forint (11,8 százalékos emelkedés)
2. példa: 6 havi kamatperiódusú hitel (6 havi BUBOR-hoz kötött)
Teljes hitelkamat kamatstoppal: 2,17%+2,00%=4,17%
Teljes hitelkamat a kamatstop nélkül: 5,84%+2,00%=7,84%
Törlesztőrészlet kamatstoppal: 62 900 Ft
Törlesztőrészlet kamatstop nélkül: 69 800 Ft
A havi változás: +6 900 forint (11 százalékos emelkedés)
3. példa: 12 havi kamatperiódusú hitel (12 havi BUBOR-hoz kötött)
Teljes hitelkamat kamatstoppal: 2,40%+2,00%=4,40%
Teljes hitelkamat a kamatstop nélkül: 5,75%+2,00%=7,75%
Törlesztőrészlet kamatstoppal: 63 300 Ft
Törlesztőrészlet kamatstop nélkül: 69 600 Ft
A havi változás: +6 300 forint (10 százalékos emelkedés)
Nem minden hitelnél ugyanaz a hatás
Bár a referenciakamatok még ma is lényegesen magasabbak, mint a kamatstopban alkalmazható maximális értékek, a viszonylag alacsony átlagos tőketartozás és a rövid, 6 éves hátralévő futamidő miatt a törlesztők forintban mért növekedése már kontrollálható keretek között marad. Ennek az emelkedésnek a hatását az elmúlt években végbement jelentős hazai bérnövekedés is hatékonyan tompíthatja az az adósok havi kiadásaiban. A hatás megjelenése és mértéke azonban erősen függ a hitel típusától.
A rövid kamatperiódusú hitelek adósai kapják a nagyobb pofont. A 3, 6 és 12 havi, közvetlenül a bankközi referenciakamathoz kötött kölcsönöknél hamar megérzik a kamatstop megszűnését. Amint elérkezik az október 1. utáni első esedékes kamatfordulójuk, átárazódnak a hiteleik az akkori BUBOR-szintek alapján. Ez náluk konstrukciótól függően 10-11 százalékos törlesztőrészlet-növekedést, azaz havi 6300-7100 forintos plusz kiadást jelent a példaszámításban szereplő jelzálogkölcsön esetén.
A hosszabb kamatperiódusú (3 és 5 éves) hitelek adósai védettebb helyzetben vannak, náluk nem nő meg automatikusan a törlesztő októberben. Ők nem közvetlen referenciakamathoz, hanem az MNB által felügyelt hivatalos Kamatváltoztatási Mutatókhoz igazodnak. A kamatstop után ezek alapján számolt piaci kamatuk a hitel saját, szerződés szerinti soron következő rendes fordulónapjától élhet, ekkortól nő a törlesztőrészletük.
Kamatcsökkentési esély és a hitelkiváltás lehetősége
Hargitai-Szabó Kata, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint a kamatstop megszűnésének idejére és azt követően az MNB várhatóan tovább csökkentheti az alapkamatát. Amennyiben ez bekövetkezik, már alacsonyabbak lehetnek a referenciakamatok és kamatváltoztatási mutatók is, és ebből fakadóan a mostani példákban szereplőknél valamivel kisebb lehet a törlesztőrészlet-emelkedés.
A BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora alapján a piaci lakáshitelek éves kamata jelenleg 6,18 és 7,89 százalék között mozog. Ez azt jelenti, hogy míg a régi, kamatstopos jelzálogkölcsönök kamata a szerződéses felárak miatt sok esetben 7,5-8 százalék körüli szintre ugrana vissza. A piacon tehát ma ennél olcsóbb, ráadásul végig fix kamatozású konstrukciók is elérhetők. A különbség azonban nem okvetlen akkora, hogy érdemes legyen kiváltani a régi, már nem kamatstopos hitelt másikra. Különös tekintettel a kiváltással járó költségekre, mint például a meglévő hitel végtörlesztésének díja és az új kölcsön induló költségei (értékbecslés, közjegyzői díj, földhivatali díj stb.). Ráadásul az elkövetkező években a referenciakamatok további csökkenése esetén a régi hitelek kamata is lejjebb mehet még.
