Kettészakadt az ingatlanpiac: az állami támogatások határozzák meg, ki tud most lakást venni
Egészen 2026 januárjáig erősítette az ingatlanpiacot az Otthon Start hitel a XVIII. kerületben, majd ezt követően egyfajta kijózanodás és konszolidáció vette kezdetét - jelezte Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Mint mondta, a piac nem omlott össze, azonban a korábbi eufóriát egy sokkal óvatosabb, megfontoltabb vevői és eladói magatartás váltotta fel. A szakértő úgy látja, hogy ekkor megkezdődött a kettészakadás is.
Megjelent az a támogatott vevőkör, akik jogosultak a maximum 3 százalékos kamattal elérhető Otthon Start hitelre és egyéb családtámogatásokra. Ők azok, akik jelenleg is meghatározzák az ingatlanpiac alsó és középső szegmensét, azaz a 40–100 millió forint közötti ingatlanok piacát, ahol az alacsony kamatú hitellel bátran vásárolnak.
Ezzel szemben egyre kisebb a súlya azoknak a vevőknek, akik kiszorulnak a támogatásokból és csak piaci hitellel tudnak ingatlant vásárolni. Ők sokkal nehezebb helyzetben vannak, mivel a magasabb piaci hitelkamatok miatt a fizetőképességük határára értek. Közülük egyre többen kivárnak, vagy keményen próbálnak alkudozni - magyarázta Rácz Gyula László.
A kereslet a kettészakadás mellett idén “szelektívebbé” is vált, ami azt jelenti, hogy a vevők már nem ugranak rá minden ingatlanra a lemaradástól való félelem miatt. Ezzel párhuzamosan viszont a kínálat látványosan bővült.
A XVIII. kerület speciális helyzete kapcsán a szakértő kiemelte, hogy itt az ingatlanárak mintegy 14 százalékkal alacsonyabbak, mint a budapesti átlag, hagyományosan a legolcsóbb pesti kerületek közé tartozik. De természetesen az árak erősen függenek az ingatlan típusától, azaz hogy lakótelepen vagy családi házas övezetben található az adott ingatlan.
Jelenleg a kerületben található panellakások esetében körülbelül 900 ezer – 1,15 millió forintos négyzetméterárakra lehet számítani, míg a használt téglalakásoknál 1,2–1,4 millió forint között változnak a négyzetméterárak. Ennél alig drágábbak az újépítésű lakások: a négyzetméterárak 1,2–1,45 millió forint között mozognak. A családi házakat viszont már 850 ezer forintos négyzetméterártól találunk, és ez nem is emelkedik 1 millió forint fölé.
Ennek ellenére a kerületben leginkább a családi házak tulajdonosai hajlamosak arra, hogy túlárazzák az ingatlanaikat: a felújítandó, Kádár-kocka típusú vagy más elavult fűtésrendszerű házak hirdetési árai gyakran 12-15 százalékkal magasabbak a reális piaci értéknél - jelezte a szakértő.
Mivel a kínálat most bőséges, ezért az alku kötelező eleme lett az adásvételeknek. A panel- és a kisméretű téglalakásoknál 3–5 százalék, míg a nagyobb alapterületű, korszerűsítésre szoruló családi házaknál a 7–10 százalékos alku sem ritka jelenleg. Rácz Gyula László ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy minden eladásnál előfordulhat meglepetés, tehát amikor egy gyors megtekintést követően napokon, heteken belül sikerül eladni egy lakást vagy családi házat, de azért nem ez az általános.
A XVIII. kerületben – ahol a lakások közel 60 százaléka az 50–99 négyzetméter közötti sávba esik – leginkább a befektetésre is alkalmas, 50-65 négyzetméter közötti alapterületű lakások, illetve a kétszobás vagy 1+2 félszobás elrendezések a keresettek. A 25-40 négyzetméteres ingatlanokra is jelentős lenne az igény, azonban ezekből minimális a kínálat.
Jelenleg a legaktívabb vevői kör a fiatal, családalapítás előtt álló vagy már kisgyermekes párok, akik jellemzően kiszorultak a belső pesti kerületek – például a XIII. vagy XIV. kerületek – ingatlanpiacáról a magasabb négyzetméterárak miatt. Azt is hozzátette, hogy ők a kerületi adásvételek több mint a 60 százalékánál használnak fel valamilyen állami ösztönzőt vagy támogatott hitelt.
A bérlakáspiac eközben kifejezetten élénk – például a kerületben a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér miatt a reptéri dolgozók és logisztikai cégek alkalmazottai folyamatos keresleti bázist biztosítanak –, de csak egy erősen behatárolt ársávban.
Ez azt jelenti, hogy egy átlagos, 1–2 szobás jó állapotú lakás bérleti díja a kerületben 160–220 ezer forint között alakul havonta, míg a 230-250 ezer forint feletti ársávban már inkább csak az újszerű, saját kertes vagy autómegosztóval könnyen elérhető ingatlanokat lehet kiadni.
Rácz Gyula László várakozásai szerint a jelenleg lassabb ingatlanpiacon nem lehet drasztikus árcsökkenésre számítani, azonban míg a prémium elhelyezkedésű, energiatakarékos ingatlanok várhatóan tartják az árukat vagy akár kismértékben tovább is drágulhatnak, addig a túlárazott, felújítandó vagy rosszabb lokációjú ingatlanoknál elkerülhetetlen lesz a hirdetési árak csökkentése. Annál is inkább, mivel a növekvő kínálat és az eladók közötti verseny miatt a következő hónapokban a vásárlók még jobb alkupozícióba kerülhetnek – tette hozzá a szakértő.
