Ingatlanközvetítők: éleződő verseny egy javuló piacon

Az Otthon Centrum 2014 második félévére vonatkozó felmérése alapján az ingatlanközvetítői torta nem nőtt a piac fellendülésével, továbbra is a lakóingatlan tranzakciók 40%-a történik közvetítőn keresztül. Az éleződő versenyben a kisebb közvetítők vesztettek teret, míg a néhány nagy hálózat, köztük az Otthon Centrum erősödött. A felméréséből az is kiderült, hogy a közvetítők hatékonyabbak és gyorsabbak a magáneladóknál; 2 hónapos időszak alatt az OC az ingatlanok közel 42 százalékát értékesítette, míg közvetítő nélkül a magáneladóknál ez az arány alig éri el a 20 százalékot.

Közvetítői piac: könnyű beszállni, nehéz bent maradni

Az elmúlt évtized elején a KSH valamivel több, mint 1.700 működő gazdasági vállalkozást tartott nyilván, ahol a TEÁOR besorolás szerint ingatlanügynöki tevékenység is szerepel a nyilvántartásban. Az elmúlt évtizedben ez a szám minden évben nőtt, a válság évei alatt is folyamatosan bővült e cégek köre. Az Otthon Centrum becslése nagyjából 3.600-ra teszi az ilyen, működő cégek számát. A piacra lépési korlátok alacsonyak voltak, és bár most már regisztrációhoz kötött a tevékenység, nem a piacra lépés jelenti a nehézséget, inkább a bent maradás. A válság évei alatt folyamatosan nőtt a közvetítők részaránya az eladásokból, de 2013-ban némi visszaesés volt látható, 2014-ben pedig stagnálás.

Az Otthon Centrum felmérése alapján a fővárosban a közvetítők részaránya azon eladások esetében, ahol a tulajdonos először maga próbálta meg értékesíteni az ingatlant, 40 százalék körül alakult 2014-ben, megismételve ezzel a 2013-as teljesítményt. Az agglomerációban viszont 2013-ról 2014-re javult a közvetítők piaci pozíciója, 30 százalékról 35 százalékra. A teljes közvetítői részarány ennél valamivel magasabb, hiszen sokan vannak azok is, akik azonnal közvetítőhöz fordulnak, meg sem próbálják önállóan piacra dobni az ingatlant.

A javuló piaci körülmények mellett átrendeződés látható a közvetítői piacon. A torta nem nőtt, de a néhány nagy hálózat nagyobb részesedést tudott kiszakítani magának. „Az átrendeződés főleg a kisebb közvetítők rovására történt, az Otthon Centrum például ki tudta használni a kedvező piac nyújtotta lehetőségeket, és növelni tudta piacrészesedését” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „A verseny azonban élesebb lett, a nagyobb hálózatok tudtak profitálni a fellendülésből, a kisebb közvetítők azonban visszaestek, a 2014 második félévét vizsgáló felmérésünk szerint.”

Közép-Magyarország – telített a piac?

Az ingatlanpiaci fellendülés nagyon kétsebességű lett, Budapesten a belső kerületekben nagy ugrás látható az árakban, de a külső területek panelpiacán is komoly, a keresletbővüléssel együtt járó emelkedés tapasztalható, míg a vidéki területeken egy jóval lassabb ütemű növekedés látható mind a kereslet, mind az árak tekintetében. „A fővárosban a befektetői kereslet nagyon felpörgette a piacot, de a hosszú távú növekedési pálya ennél valószínűleg visszafogottabb lesz, hiszen az várhatóan főleg az elmúlt években elhalasztott, nem pedig elsősorban a befektetői vásárlásokra épül majd” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Vidéken mérsékeltebb a befektetői kereslet, így ott a felfutás sem robbanásszerű.” Az ingatlanközvetítői tevékenységgel is foglalkozó cégek és a lakóingatlan eladások területi megoszlásával összevetve még jobban látható, hogy mennyire éles a verseny a fővárosban és Pest megyében.

1. táblázat Ingatlanközvetítő vállalkozások és eladások területi megoszlása

Forrás: KSH, Otthon Centrum

2012, 2013-as adatok alapján

A közép-magyarországi régióban, Budapesten és Pest megyében található az ingatlanközvetítéssel foglalkozó vállalkozások több mint fele, míg a lakóingatlan eladások csupán 38 százaléka bonyolódik ezen a területen. Az eladásokhoz viszonyítva a leginkább – az ingatlanpiaci szempontból prosperáló – nyugat-dunántúli, valamint a dél-alföldi régióban alulreprezentáltak a közvetítők. Főleg a fővárosban torzítja valamennyire a képet, hogy a cégek egy része nem csak lakóingatlan közvetítéssel foglalkozik, azonban még ezt figyelembe véve is jóval több közvetítő jut egy eladásra a közép-magyarországi régióban.

Hamis magabiztosság

A piaci mutatók valóban javulnak, hiszen jelentősen nőtt a kereslet. „A nagyszámú vevő miatt lehet, hogy most néhány eladó feleslegesnek érzi, hogy megbízást adjon ingatlana eladására, de a piaci számok nem őket igazolják.” – tette hozzá Kühne Kata – „Felmérésünk szerint 2014 második felében a tulajdonosok 2 hónap alatt csak a piacképes ingatlanok 20 százalékát tudták eladni, a többi ingatlan értékesítése ennél több időt vett igénybe. Az Otthon Centrum ugyanezen időszakban 2 hónap alatt az ingatlanok 42 százalékát értékesítette, tehát a gyors eladásban a közvetítők hatékonysága kétszer nagyobb. Azt sem szabad elfelejteni, hogy bár számottevően több vevő van a piacon, a tulajdonosok önállóan nem feltétlenül tudják a legmagasabb árat elérni, még akkor sem, ha most kevesebbet kell engedni a kínálati árból. Ehhez továbbra is mély piacismeretre, sok bemutatásra, és jó hirdetési stratégiára van szükség, amihez a közvetítői tapasztalat elengedhetetlen.”

Forrás: KSH, *Otthon Centrum becslés