2019 a korrekció éve volt a budapesti ingatlanpiacon - csökkent a vevők alkupozicíója
„Számunkra nem hozott nagy meglepetéseket az idei év – mondja Ben-Ezra Orran. – „Az év elején azt prognosztizáltuk, hogy ebben az évben csökken az eddig látott hatalmas áremelkedések üteme, és 2019 inkább a korrekció éve lesz. A korrekció jelenlegi szintjéhez és mértékéhez nyilván hozzájárultak az állam által támogatott folyamatok, a GDP növekedése is. Pontosan úgy történt, ahogy előre lehetett látni: a külföldi befektetők számára kevésbé volt vonzó a magyar befektetési piac, új desztinációk léptek színre, így bizonyos külföldi vevőcsoportok száma megcsappant, így lehet mondani példaként, hogy az előző éveknél kevesebb kínai vevő érkezett, akik eddig dominánsak voltak a budapesti ingatlanpiacon. Erősödött viszont a vietnami vevőcsoport, a mi tapasztalataink szerint legalább háromszorosan nagyobb létszámban jelentek meg.”
A Central Home szakértője úgy látja, hogy a magyar befektetők szerepe a vártnak megfelelően tovább nőtt a belvárosi területeken, tehát ahogy a külföldi vásárlói csoport aránya csökkent, egyre inkább előtérbe kerülnek a magyar vevők, viszont ők inkább várakozó álláspontra helyezkedtek, kicsit kivárnak a vásárlással, hiszen őket nem sürgeti az idő. Egy piaci korrekciónak mindig természetes, velejáró jellemzője, hogy a vásárlók a megfelelő ingatlanárakra várnak.
Mennyi adót kell fizetni ingatlan értékesítésekor? ITT kiszámolhatja!
Ez a jelenség tökéletesen megmagyarázza azt is, hogy a piac dinamikáját 2019-ben már egyáltalán nem a hirdetett ingatlanok ára határozza meg. Amíg az elmúlt 3-4 évben inkább az eladók tudtak diktálni, jelenleg a vevők alkupozíciója lényegesen erősebbé vált, így tulajdonképpen egyre nehezebb az ingatlanok reális értékét megállapítani.
A befektetők felújítanak, a kiadó ingatlankínálat nőtt
A befektetőknek még mindig a felújítandó lakások a fő profiljuk, majd azok további, profitot termelő eladása. A külföldi vásárlókat tömörítő vevői és befektetőcsoportok inkább az Airbnb, szűk belvárosban levő ingatlanjait célozták.
A 2019-es év során a várakozások szerint a kiadó ingatlankínálat sokkal nagyobb lett, az előző évek felújításainak, befektetéseinek köszönhetően, így a bérlők számára is jóval kedvezőbb lehetőségek nyíltak. Mivel a budapesti Airbnb-hullám egy kicsit apadni tűnik, sok befektető döntött úgy, hogy a kisebb hozam már nem éri meg ezen a piacon a több befektetendő munkát, így lakásaikkal inkább a hosszú távú kiadási piachoz csatlakoztak, amely ily módon a kínálat bővülését eredményezte.
Ha a bérbeadási piacot vesszük szemügyre, az első, amit tapasztalhatunk, hogy a lakások árának növekedésével a bérlők fizetőképessége nem emelkedett arányosan, viszont mivel a bérleti piacon az ingatlanok kínálata megnőtt, a bérleti díjakat sem tudták a lakástulajdonosok az elvárásaik szerint emelni. Sokan tapasztalhatták, hogy azokat a lakásokat, amelyeket tavaly és előtte könnyedén lehetett kiadni, azonos bérleti díjjal már jóval nehezebb volt idén.
„2019-ben nagyon sok újépítésű projekt és lakás átadására került sor Budapesten, ennek a hatásai viszont kevésbé voltak érezhetőek a belvárosban – elemzi Ben-Ezra Orran. „Nem tapasztaltunk az idei évben számottevő központtól való távozási folyamatot a belvárosban (például, hogy a belvárosi lakosok nagyobb számban értékesítik ingatlanjukat, hogy magasabb színvonalú lakásba költözhessenek), se azt a szándékot, hogy a belvárosban vásároljanak. A tranzakciószám csökkenését inkább a magas árak okozták.”
2020-ban a Central Home elemzései szerint további korrekció várható, de a belvárosi ingatlan, mint befektetési forma, továbbra is kedvezőbb pozícióban lesz más alternatívákhoz képest.