Sok ingatlanvásárló fizet úgy ki milliókat, hogy nem tudja, mi van a tulajdoni lapon

Mielőtt bárki vételi szándéknyilatkozatot tesz vagy foglalót fizet ki egy ingatlanra, az első lépés, hogy utána kell nézni az ingatlan jogi helyzetének, ellenőrizni kell az ingatlan-nyilvántartás adatait. Ha a foglaló kifizetése után derül ki, hogy nincs használatbavételi engedély vagy az ingatlanon haszonélvezeti jog van, netán osztatlan közös tulajdonról van szó, akkor már nem jár vissza a sokmilliós összeg. Egy lakást vagy házat ugyanis úgy is el lehet adni, hogy azon másnak élethosszig tartó haszonélvezeti joga áll fenn vagy más teher van rajta.

Maga az eladó sem tud gyakran arról, hogy az ingatlan tulajdoni lapján még mindig teher van, mert ugyan visszafizette a jelzáloghitelt, de már nem ment el a banktól kapott törlési engedéllyel a földhivatalba vagy nem töröltette elhunyt rokona haszonélvezetét. Ilyenkor az adásvétel hetekkel elhúzódhat. Komoly problémát okozhat az is, ha a vevő nincs tisztában azzal, mivel jár egy zártkerti vagy külterületi besorolású ingatlan megvásárlása. Zártkerti vagy külterületi ingatlan esetén azt is ellenőrizni kell, hogy az ingatlan-nyilvántartásban pontosan milyen megnevezéssel szerepel, mert ettől függhet például a lakcím létesítésének gyakorlati lehetősége, a hitelezhetőség, valamint egyes, lakástulajdonhoz kötődő illetékkedvezmények igénybevétele. Sok önkormányzat korlátozza a bejelentkezést a zártkerti ingatlanokba, emiatt lehet, hogy a vevő nem tud bejelentkezni a háziorvoshoz vagy a helyi iskolába beíratni a gyermekét.

Egy közjegyző mindig ellenőrzi a tulajdoni lapot az adásvétel folyamatának egyik első lépéseként, tájékoztat az ingatlant terhelő zálogjogról, haszonélvezeti jogról vagy más terhekről, valamint a foglalóra vagy előlegre vonatkozó szabályokról. Emellett olyan szerződést készít, amely egy esetleges vita esetén egyértelmű helyzetet teremt az előleggel vagy a foglalóval kapcsolatban. Ezért nem érdemes bármit kifizetni az eladónak, mielőtt a vevő jogásszal egyeztet. Egy ingatlan adásvétele során egyébként jogszabályi előírás a közjegyző vagy az ügyvéd közreműködése, akinek mind a két fél érdekeire figyelnie kell.

Az ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséhez megfelelő alakiságú okiratra és kötelező jogi képviseletre van szükség; a földhivatal házilag készített, jogi képviselet nélküli szerződés alapján nem jegyzi be a tulajdonjog változását.

A legnagyobb buktatóktól véd a közjegyzői okirat

A közjegyzők tapasztalata szerint az ingatlan jogi helyzete mellett egy adásvétel során az egyik leggyakoribb és legnagyobb kockázat, hogy az eladó nem tud vagy nem akar határidőre kiköltözni az ingatlanból, illetve, hogy a vevő nem fizeti meg időben a vételárat.

„A közjegyző pártatlan jogi szolgáltatást nyújt, az általa készített adásvételi szerződés pedig az eladó és a vevő számára is erős biztosítékot jelenthet. Ha valamelyik fél nem teljesíti a közjegyzői okiratban vállalt kötelezettségét, a másik félnek nem feltétlenül kell peres eljárást indítania, hanem a közokirat alapján közvetlenül kezdeményezheti a végrehajtást” – mondja Tóth Ádám, a Magyar Országos Közjegyzői Kamara elnöke. A közjegyző előtt kötött adásvételi szerződés jelentősen növeli a teljesítési hajlandóságot, hiszen kevesen kockáztatják meg, hogy végrehajtás induljon ellenük.

Gyakori az is, hogy ügyvéd által készített adásvételi szerződés mellett az eladó közjegyző előtt külön kötelezettségvállaló nyilatkozatot tesz arról, hogy határidőre kiköltözik a lakásból. Ez biztosíték a vevőnek, hogy nem kell majd a kiürítéssel hosszan bajlódnia, ha az eladó mégsem tud vagy akar kiköltözni. A kiköltözési határidőn túlra akár úgynevezett használati díjat is meg lehet határozni előre, amelyet akkor is be lehet hajtani az eladón, ha kiköltözési moratórium van érvényben. 

A közjegyzők jogszabályban meghatározott kártérítési felelősséggel tartoznak a munkájukért, és kötelező felelősségbiztosítással rendelkeznek. A közjegyző a jogügylet során azt is vizsgálja, hogy a felek jognyilatkozata valóban a saját akaratukat tükrözi-e, például egy idős ember, valóban a saját akaratából döntött-e az eladásról vagy esetleg mások befolyásolják. Ha aggályos körülményt észlel, arra köteles felhívni a fél figyelmét, jogszabályban meghatározott esetben pedig meg kell tagadnia a közreműködést.