Hamarosan trendfordulóhoz érkezhet az irodapiac
Irodapiaci kitekintés
A 2014-es év kiemelkedő lesz bérbeadás szempontjából, hiszen az első féléves negyedmillió négyzetméteres teljesítmény a 2006-os év teljes egészével egyezik meg, de előrevetíti a 2011-es rekord felülmúlását is.
Az elmúlt három évben átlagosan csak 30.000 m²-rel nőtt a bériroda állomány a 2006-2010 közötti 200.000 négyzetméteres átlaggal szemben, és ez nem indokolna ilyen nagy volumenű növekedést a bérbeadásban. De ezek – a javarészt nemzetközi vállalatok - a korábbi tendenciákat felrúgva a bérleti időtartamukat már nem 5-7 évben definiálják, hanem általában 3 évben. Ha pedig ezt követően újra tárgyalják szerződéseiket, akkor sem szerződnek hosszabb időre. Ez eredményezi a magyar irodapiacon a „szerződéshosszabbítási ciklusokat”, és ezzel együtt a BRF által is mért bruttó bérbeadás egyre nagyobb magasságokba szökik.
„Ezek a rövidebb hosszabbítási ciklusok egyfelől jobban érvényre juttatják a piaci trendeket a bérleti szerződésekben, amely jelenleg még a bérlők számára kedvezőbb, de az árak emelkedésével a tulajdonosok részére lesz az. Negatív hatása viszont az, hogy nem tesznek lehetővé komolyabb tulajdonosi, vagy bérlői invesztíciót. Hiszen ki költene 10 vagy akár 100 milliókat úgy az irodaterülete szépítésére, ha 3 év elteltével felmondhatják a szerződését?!” – tette hozzá Szalma Péter, a CA Immo értékesítési vezetője.
Nagyon kedvező tendencia az előbérleti szerződések volumenének emelkedése. A Magyarországon tevékenykedő fejlesztői piac letisztult, és a bérlők készek elhinni, hogy az adott fejlesztő 12-18 vagy 24 hónap múlva valóban elkészíti, és át is adja a kulcsrakész irodaházat vagy irodát. Ez a konstrukció a finanszírozó bank számára is nagyobb biztonságot ad, és az amúgy igen visszafogott banki finanszírozási piac elengedhetetlen feltétele.
Megjelentek új belépők is a piacon, akik az elmúlt évek tendenciáit követően továbbra is előszeretettel választják székhelyükül Budapestet, ahol nemzetközi összehasonlításban szignifikánsan kedvezőbb bérleti díjakkal és bérköltségekkel kalkulálhatnak, mint az EU nyugati felében.
Az üresedési ráta 0,9%-os csökkenése bizakodással tölti el az irodaház-tulajdonosokat, bár figyelembe kell venni, hogy ez is egy ’csalóka’ érték. Az a közel 21.000 m²-es volumen, amelyet úgy kötöttek előbérleti szerződésként, hogy majd csak 6-12 hónap múlva költöznek, átmenetileg ugyan javítják a statisztikát, de a jelenlegi bérleményükből történő kiköltözést követően a felszabaduló irodaterületek, mint új kínálat jelennek meg a piacon. Ez közel hasonló volumenben, akár 0,66%-kal emeli az üresedést.
A CA Immo irodaportfolió 88 százaléka tele van, azaz csupán 12 százalékuk áll üresen; ez az arány jelentősen alacsonyabb a jelenleg 17,6 százalékos budapesti irodapiaci átlagos üresedési rátánál, amelyet a nem saját tulajdonban és felhasználásban lévő, vagyis spekulatív szegmensben mérnek. „Ugyanakkor, ha ez a csökkenés még néhány negyedéven keresztül folytatódik, azt vetíti elő, hogy a bérleti díjakban is trendforduló következhet be, és visszaállhat az az egészséges bérleti díj szint, ami mellett ismét érdemes lesz fejleszteni.”- véli Szalma Péter.
Bérleti tranzakciók
Újabb évekre hosszabbította meg bérleti szerződését egy vezető gyógyszeripari vállalatcsoport a CA Immo tulajdonában lévő Bartók Házban, ahol 4.400 négyzetmétert bérelnek. Ugyancsak hosszabbított a Nokia magyarországi csapata; ők közel 14.000 négyzetméteren bérelnek területet a Kálvin tér közelében lévő City Gate-ben.
„Új vagy bővülést jelentő bérleti megállapodásainknak köszönhetően sikeresen növeltük portfóliónk bérbeadottságát. A CA Immo magyarországi irodaházaiban az év első 6 hónapjában több mint 25.000 négyzetméternyi üzletkötés történt, amelynek 5 százaléka új üzletkötés volt, a fennmaradó 95 százalék pedig hosszabbítás és bővülés.” – foglalta össze Gulyás Ede, a CA Immo magyarországi ügyvezetője.
Új bérlők
A japán telekom magyarországi leánycége, az itelligence Hungary Kft, a hazai szoftverfejlesztő Kiruly Kft. és a dán munkaerő közvetítéssel foglalkozó AndreasAgro Skandináv Zrt. a CA Immo új bérlői. Az utóbbi kettő a Víziváros Office Centerbe, míg az informatikai cég, az itelligence Hungary Kft. az Infopark A épületébe helyezi át irodáját.
Hosszabbítások és bővülés
Január-július hónapokban több mint 23.000 négyzetméteren írtak alá bérleti szerződést hosszabbításról, illetve bővülésről a CA Immo portfoliójában lévő irodaházakban. Az IP Westben az evosoft Hungary Kft. bővült, a Capital Square-ben pedig az AIG biztosító magyarországi fióktelepe közel 1.800 nm-en.
A Nokián kívül a Befektető Védelmi Alap is meghosszabbította szerződését a City Gate irodaházban, hozzá hasonlóan az Allegro Group is hosszabbított közel 2.300 nmen az R70 Office Complex irodaházban.
