Lakáspiac - Most éri meg beszállni!
Az Otthon Centrum Lakáspiaci Monitorjának legfrissebb, 2014. harmadik negyedéves száma alapján a növekedés ugyan még törékeny, több pozitív, de egyszeri hatás van a piacon, a lakásépítésektől kezdve a befektetői érdeklődésig, de a bizalom egyértelműen visszatért a piacra, ami ha továbbra is kitart, illetve növekszik, stabil növekedési pályára állíthatja a piacot. Az Otthon Centrum a lakáspiac feléledését és a piaci ütemet meghaladó mértékű növekedését használja ki, hogy saját maga is megújuljon. Az ország egyik legnagyobb ingatlanközvetítő hálózata a belépési és működési feltételek átalakításával nyit az ingatlanközvetítői piac felé.
Keresletbővülés: két fő hajtóerő
„A piacon az első kilenc hónapban több mint 15 százalékkal több adás-vétel bonyolódott – túlnyomó többségben a használt lakások piacán –, mint az előző év azonos időszakában” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „Az idei évben a tranzakciók száma, a tavalyi évhez viszonyított 15-20 százalékos növekedéssel, átlépheti a százezret is.” A keresletbővülés a fővárosban a legerősebb, de fellendült a fővárosi agglomeráció piaca, illetve a vidéki nagyvárosokban is érezhető a növekedés.
Az alacsony banki kamatok miatt sok magánbefektető keres új befektetési lehetőséget tőkéjének, és ezt egyre többen az ingatlanpiacban gondolják megtalálni. A legnagyobb befektetői aktivitás Budapesten tapasztalható. Az ilyen befektetési stratégiának két tényező is létjogosultságot ad. Egyrészt az árak csökkenése megállt, sőt már minimális emelkedés is látható, másrészt a bérbeadásból a banki betéti kamatokat jóval meghaladó hozamot lehet most elérni a piacon. Az első kilenc hónap eladási árai és bérleti díjai alapján egy 10 éves befektetési időszakon, bérbeadási célú vásárlással, 7 és 8 százalék közötti hozamokat lehet elérni.
A másik ok, hogy a bizalom visszatérésével egyre többen valósítják meg a korábban elhalasztott lakásvásárlásukat. Esetükben nem a befektetési cél az elsődleges, hiszen az elmúlt évek árcsökkenését az ilyen vásárlóknak általában eladó oldalon veszteségként is el kell könyvelniük. A javuló gazdasági környezetben, az egyre olcsóbbá váló lakáshitelek mellett egyre több család dönt a költözés, ingatlanvásárlás mellett.
Most éri meg beszállni
A lakáspiac nem csak a bérbeadási célú, vagy a későbbi áremelkedésre alapozó befektetési stratégiával tartogat most egyedülálló lehetőségeket, az előttünk álló több éves növekedési időszak az ingatlanközvetítésben is jó üzleti lehetőséget rejt. „Az Otthon Centrum forgalmának növekedése jóval a piaci ütem fölött van 2014-ben, ami a hálózat megújuló stratégiájának is alapja” – mondta el Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója. Az Otthon Centrum Holding többek között a már jól ismert ingatlanközvetítői hálózatot, illetve a hitelközvetítési üzletágat, az Otthon Centrum Hitel Centert fogja össze. „A közvetítői munka felértékelődött a válság éveiben, a következő időszakban komoly növekedési potenciál van ebben a szegmensben. Célunk az Otthon Centrum hálózatának bővítése, hogy ezt a potenciált minél jobban kihasználhassuk. Hálózatunk anyagi belépési korlátainak módosításával, és főleg az induláskor jelentős működési kockázat átvállalásával nyitunk a közvetítői piac felé” – tette hozzá a vezérigazgató.
|
Az Otthon Centrum 2015 végéig 40 új ingatlanirodát tervez nyitni. Az új, szakmai partnerek csatlakozását 6 hónapig a belépési díj eltörlése segíti. A főleg a kezdeti időszakban jelentős működési kockázatokat pedig a havi franchise minimál díj eltörlésével támogatja az Otthon Centrum, ami azt jelenti, hogy a csatlakozó partnereknek csak forgalomarányos franchise díjat kell fizetni. Ez egy induló iroda esetében jelentős könnyebbséget jelent, az új partnerek anyagi stabilitását támogatja.
A piacon egyedülálló módon, az Otthon Centrum irodánként max. 2,5 M Ft-os támogatást is nyújt, amit pályázat útján, szakmai szempontoknak megfelelve nyerhetnek el a hálózathoz csatlakozó új partnerek. |
Erősödő eladói pozíciók, minimálisan emelkedő árak
A KSH lakásárindexe szerint a mélypontot jelentő 2013 negyedik negyedévhez képest 2014 második negyedévére 2,5 százalékkal nőtt a használt lakások ára nominális értelemben. Az Otthon Centrum tapasztalata szerint az idei első kilenc hónapban leginkább a használt téglalakások ára emelkedett, főleg Budapesten, a jelentős befektetői keresletnek köszönhetően. A panellakások átlagos négyzetméterára is nőtt, de kisebb mértékben, mint a téglaépítésű társaik esetében. A családi házak piacán pedig egyelőre további csökkenés mutatkozik, bár csak minimális mértékben. „A vevői pozíciók gyengülése már mutatja a növekvő vásárlási kedvet, de ahhoz, hogy az árszínvonal elérje a válság előtti szintet, még 2-3 évre valószínűleg szükség lesz” – véli Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
A teljes árengedmény mértéke jelentősen csökkent 2014 első kilenc hónapjában, a tavalyi év azonos időszakához képest. A használt tégla- és panellakások esetében egyaránt 2,5, a használt családi házak esetében pedig 1 százalékpont volt a csökkenés. Ebből a téglalakások esetében 1 százalékponttal csökkent a szerződéskötéskor adott árengedmény, a panellakások esetében ez a csökkenés 0,5 százalékpontos. „Bár az alkupozíciók már javultak az eladói oldalon, az árazási nehézségekkel még most is folyamatosan szembesülnek a tulajdonosok – tette hozzá Kühne Kata. – „A piacon továbbra is jelentős piacismeret és értékesítési tapasztalat szükséges az ingatlan piaci árának kialakításához, amit a magáneladók egy adásvétel során nem, vagy csak nagyon nehezen tudnak megszerezni.”
Most kell a segítség!
2014 első 9 hónapjában 62 százalékkal több új lakáscélú hitelt helyeztek ki a bankok a háztartásoknak, mint egy évvel korábban. A hitelezés felfutása mögött egyrészt az egyre kedvezőbb feltételek állnak, az átlagos hitelköltség mutató, lakossági, lakáscélú hitelek esetében 2012 áprilisa óta, 29 hónapja, folyamatosan csökken, már a válság előtt folyósított devizalapú hitelek átlagos hitelköltség mutatójának szintjét is elérte. A növekvő hitelfelvételi kedv a háztartások bizalmának növekedését is mutatja. Az állami keresletbővítő intézkedések ebben a javuló bizalmi környezetben sokkal termékenyebb táptalajra hullanának, mint az előző években. 2013 első félévében még csak 20 százalék volt a támogatott hitelek aránya az összes lakáscélú hitelen belül, az idei első félévben, a KSH adatai szerint, már csaknem 30 százalék ez az arány. Érdemes lenne felülvizsgálni és a jelenlegi kamatkörnyezethez igazítani a támogatott hitelek kamatainak jogszabályban rögzített 6%-os alsó határát, hiszen a piacon egyre több hitelkondíció lesz ennél kedvezőbb. A „félszocpol” bevezetésére pedig égetően szüksége van a piacnak, mivel a szocpol az újlakás eladásokkal együtt sajnos egyre inkább marginalizálódik a piacon. Az egyelőre 2015 július 1-re időzített „félszocpol” feltételei még nem ismertek, a sikere nagyban azon fog múlni, hogy minél szélesebb igénylői réteg számára, egy minél szélesebb ingatlanszegmens megvásárlásához legyen elérhető.
