A budapesti albérletárak alakulásának semmi köze a rövid távú bérbeadáshoz
A közelmúltban Terézváros polgármestere az általa publikált adatmorzsa alapján azt a téves következtetést vonta le, hogy a rövid távú lakáskiadás tiltása automatikusan a lakbérek csökkenéséhez és a bérleti kínálat bővüléséhez vezet. Ezzel szemben a a vezető ingatlan- és bérleti portálok (ingatlan.com, Zenga, Alberlet.hu) adatai és elemzései világosan rámutatnak: a lakbérek, valamint a lakásárak alakulását alapvető makrogazdasági és szezonális tényezők mozgatják, nem a helyi tilalmak.
A GuestGuru elemzése három fő piaci tényre hívja fel a figyelmet:
A lakbérek csökkenése már a tiltások előtt megkezdődött, és egész Budapestet érintette: A bérleti díjak mérséklődése nem egy-egy kerület egyedi vívmánya, hanem egy általános fővárosi folyamat, amit az Alberlet.hu friss elemzése is megerősít. Számos olyan külső kerületben (pl. III., IX., XIV. kerület) szembetűnőbb árcsökkenés volt megfigyelhető a nyári szezonális csúcsokat követően, ahol semmilyen korlátozás nincs érvényben.
Tiltás nélkül is ugyanazok a piaci folyamatok zajlanak: Józsefvárosban (VIII. kerület) – ahol nem vezettek be teljes tiltást – a bérleti díjak éves szinten ugyanazt a mozgást mutatták (-6,5%), mint a tiltással érintett szomszédos VI. kerületben (-6,7%). A minimális különbség tisztán azt jelzi, hogy a belső-pesti albérletpiac egységesen mozog, és az árakat a kereslet-kínálat általános egyensúlya formálja. Ugyanakkor a lakásárak az ingatlan.com adatai szerint a fővárosi kerületek közül Terézvárosban emelkedtek a legnagyobb mértékben 2025 december és 2026 augusztus között.
A kínálatnövekedés sem a korlátozások számlájára írható: Az V. kerületben – tiltás hiányában is – közel azonos mértékben (mintegy 25%-kal) bővült a kiadó lakások kínálata, mint a szomszédos területeken. A kínálat bővülése így a teljes fővárosi ingatlanpiac mozgásának, a szezonális változásoknak és az új ingatlan átadásoknak az eredménye.
Egyes, nekünk tetsző adatok kiragadása téves és torz következtetésekre vezet. Fontos tisztázni a piaci összefüggéseket: a lakbérárak szezonális ingadozása vagy az egész várost érintő korrekciója nem írható a rövid távú lakáskiadás tilalmának számlájára” – hangsúlyozza Antos Péter, a GuestGuru értékesítési vezetője. „Ha a szektor valódi problémáit szeretnénk megoldani, akkor az átgondolatlan tilalmak és a téves ok-okozati összefüggések felmutatása helyett a feketepiac felszámolására és a transzparens, szabályos működés biztosítására kellene helyezni a hangsúlyt. A piaci mérések szerint ugyanis Budapesten még mindig minden harmadik lakás szabálytalanul kerül rövid távon bérbeadásra, amivel semmilyen adminisztratív tiltás nem tud érdemben mit kezdeni”.
A GuestGuru felhívja a figyelmet arra is, hogy míg az albérletárakra nincs érdemi hatása a tiltásnak, a turizmusból származó bevételek kiesése és a vendéglátóhelyek forgalomcsökkenése közvetlenül veszélyezteti a helyi kisvállalkozásokat és munkahelyeket.
