A szakértő figyelmeztet: veszélyes szintre emelkedhet az Otthon Start törlesztője

Olcsóbbá váltak a piaci hitelek is, de nem kaptak vérszemet az ügyfelek

Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője az előbbiek közül a leglátványosabbnak azt tartja, hogy a szeptembert megelőző négy hónap mozdulatlansága után az Otthon Start bevezetésével – miként azt a BiztosDöntés.hu előzetesen prognosztizálta – csökkenni kezdtek a piaci lakáshitelek költségei. A szakértő emlékeztetett: 2025 májusa és augusztusa között a Magyar Nemzeti Bank statisztikái szerint 6,81 százalékon stagnált a folyósított piaci lakáshitelek átlagos THM (teljes hiteldíj mutató) szintje. Szeptemberben azonban az új, 3 százalékos éves kamattal kínált kihívó megjelenése nyomán 6 bázispontos csökkenést mutatott a piaci lakáshitelek átlagos THM-je, és így idén február óta a legalacsonyabb, 6,75 százalékos THM-szint mellett lehetett piaci kamatozású lakáshitelt igényelni azoknak, akik valamilyen okból nem fértek be az Otthon Start program igénylői közé.

A BiztosDöntés.hu szakértője szerint ugyanakkor a szeptemberi folyósítási adatok a piaci lakáshiteleknél még nem jelzik vissza egyértelműen a lakások drágulását. Az idei év kilencedik hónapjában folyósított lakáshitelek átlagos összege 100 ezer forint híján 19 millió forint volt. Ez ugyan 3,5 százalékkal meghaladja azt az átlagos összeget, amekkora kölcsönt egy évvel korábban felvettek az ügyfelek, ám az idén az első 8 hónapból ötben is magasabb átlagos kölcsönösszegre szerződtek az igénylők, mint szeptemberben. Ez viszont részben azzal függhet össze a szakértő szerint, hogy a piaci kamatozású lakáshitel-felvevők csak moderáltan vállalnak finanszírozási kockázatot: az általuk vállalt törlesztőrészlet továbbra is stabilan a KSH által kimutatott nettó átlagkereset 28-32 százaléka között mozog – szeptemberben 30,4 százalék volt.

Sokkal tovább nyújtóznak az Otthon Start igénylői

Gergely Péter szerint ezzel szemben az adatokból jól látszik, hogy az Otthon Start kölcsönt felvevők összességében messzebbre nyújtózkodnak majd, mint a piaci lakáshitelt igénylő ügyfelek. Az Otthon Startnál az előzetesen várt, 30 millió forint körüli, átlagos hitel törlesztőrészlete – 20 éves futamidőnél – a nettó átlagbér 35 százalékát teszi ki. „Ha viszont az átlagos hitelösszeg valóban 36 millió forint közelébe emelkedik – miként arról több bank is hírt adott –, akkor a mindenkori törlesztőrészlet a nettó átlagbér 42 százalékát is meghaladhatja majd" – figyelmeztet a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.

Gergely Péter szerint a furcsa kettősség oka a kamat-pszichózisban keresendő. Miközben a piaci hitelfelvevők óvatosak, és a magas kamatkörnyezetben nem vállalnak maximális törlesztőt – a nettó átlagbér 6,75 százalékos, átlagos THM mellett is 31 millió forintot meghaladó hitel felvételét tenne lehetővé –, addig az Otthon Start 3 százalékos kamata elhiteti, hogy a magasabb terhelhetőség is biztonságosan kezelhető, ezért a családok „felpumpálják” a hitelösszeget egészen a jövedelem/törlesztőrészlet mutató (JTM) felső határáig. Itt tehát a törlesztőrészlet mértéke nem jelent morális akadályt – míg a piaci hitelben gondolkodók jó eséllyel kiszállnak azokból a lakásár-tárgyalásokból, ahol a vételárhoz a havi nettó jövedelem egyharmadát meghaladó hitelfelvételre lenne szükség. A mélyen a piaci kamatszint alatt elérhető Otthon Start ügyfelek számára viszont ez bőven megugorható.

De figyelembe kell venni egy másik aspektust is a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője szerint: ez pedig az, hogy a jelentkezések első körében felülreprezentáltak a magasabb iskolai végzettséggel bíró, és így jó eséllyel magasabb jövedelemmel rendelkező ügyfelek. Ők azok, akik hamar felmérték az új hitel adta lehetőségeket, és előre gondolkodtak – például lefoglalóztak lakásokat. A magasabb bér miatt ugyanakkor – tette hozzá Gergely Péter – még magasabb törlesztőrészletet feltételezve is alacsonyabb lehet a havi teher jövedelemhez viszonyított aránya: épp ezért a trendekről néhány hónapnyi adat – köztük az októberi boom – részleteinek ismeretében lehet majd pontos képet alkotni.

Ádáz küzdelem folyik az ügyfelekért

A lakáshitelekhez kapcsolódó akcióiknál – nem meglepő módon – elsősorban az Otthon Startra koncentrálnak a bankok a BiztosDöntés.hu Otthon Start hitel kalkulátora szerint, azzal együtt, hogy bőven kínálnak kedvezményeket a piaci feltételű kölcsönöknél is.

Az Erste a jelenleg is tartó akciójában 200 ezer forint jóváírást ad az Otthon Start hitel mellé, ha azt folyósítják, és az adós pozitív marketing nyilatkozatot is tesz. Vagyon- és törlesztésvédelmi biztosítás megkötésével, illetve új ügyfélként való számlanyitással további 40-40 ezer forintos egyszeri jóváírás is szerezhető az Ersténél, tehát az ajándékpénz összege akár a 360 ezer forintot is elérheti, ha ketten igénylik a hitelt.

A Gránit Bank 2,85 százalékos, éves kamat mellett kínálja a konstrukciót, és 200 ezer forintos egyszeri jóváírást is ad mellé. A pénzintézet emellett átvállalja, illetve visszatéríti a hitelhez kapcsolódó induló költségek egy részét is: utóbbiak közül például nem számítják fel a folyósítási jutalékot sem. A kedvezmények feltétele, hogy az adósok vállalják, hogy együttesen legalább 250 ezer forint rendszeres havi jövedelem-jóváírás érkezik a helyben vezetett számlájukra – már a kölcsön folyósítását megelőzően is.

A MagNet Banknál 100 ezer forint értékű IKEA elektronikus utalványt adnak az Otthon Start hitelhez, ám ehhez az kell, hogy az igénylő december 31-ig közvetlenül a banknál kérjen legalább 10 millió forint összegű kölcsönt, emellett folyósításkor folyószámlával is rendelkezzen a pénzintézetnél. A MagNet Bank az induló költségeknél is nyújt kedvezményeket.

A K&H az Otthon Start igénylőinek 200 ezer forintos egyszeri jóváírást ad, miközben az új bankszámla nyitásáért fejenként 60 ezer forint ajándékpénz is járhat, ha teljesülnek az előírt feltételek.

Az MBH Bank az Otthon Start hitelnél 200 ezer forint egyszeri jóváírást ad 10 millió forintot elérő vagy meghaladó kölcsönösszegnél, ami újabb 20 ezer forinttal egészülhet ki, ha az igénylés benyújtása és a folyósítás között az ügyfél lakás-takarékpénztári szerződést is köt a Fundamenta-Lakáskasszánál.

Az OTP Banknál egy éves türelmi idővel is igényelhető a támogatott kölcsön, amelynek időszaka alatt csak kamatot törleszt az ügyfél.

A CIB Bank a december 31-ig futó akciójában 250 ezer forintos, egyszeri jóváírást ad az Otthon Start hitel mellé, miközben a kölcsön kamata évi 2,95 százalék.

Az UniCredit Bank szintén kedvezményes, évi 2,9 százalékos kamattal kínálja az Otthon Start hitelt, és egy havi részletet – de minimum 100 ezer forintot – visszatérít az igénylőknek.