Kettészakadt az ingatlanpiac: a prémium és jó állapotú ingatlanok kerültek most a vevők célkeresztjébe
Az Otthon Start első lendülete utáni kivárást követően az év eleje egyértelmű fordulatot hozott, a vevők visszatértek a piacra. Ez azonban már nem egy túlfűtött, hanem egy tudatosabb, racionálisabb piac. Jelenleg egy stabilizálódott, aktív, de erősen szelektív kereslet jellemzi Budapestet, ahol a jó lakások gyorsan elkelnek, a rosszul árazottak viszont beragadnak – jelezte Tóth Viktória, a Balla Ingatlan V. és XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Ez azt jelenti, hogy elsősorban a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanok iránt fokozódott a kereslet. Ezzel párhuzamosan a kínálat is nőtt, viszont ennek egy része irreális árazással került a piacra. Pedig, mint a szakértő felhívta rá a figyelmet: jelenleg nem érdemes „próbálkozni” a magas árakkal, mert a vevők gyorsan kiszűrik a túlárazott ingatlanokat.
Mindezek miatt az idei évben az áraknál is egy mérsékelt, de differenciált emelkedés következett be. A prémium és jó állapotú ingatlanok ára stabilan emelkedik, míg a felújítandó vagy gyengébb adottságú lakások esetében inkább stagnálás jellemző.
Jelenleg az V. kerületben a felújított, jó adottságú lakások ára továbbra is 1,5–2 millió Ft/m² között mozog, de a prémium kategóriában ezt meghaladó négyzetméterárak is előfordulnak. A XIII. kerületben a panellakások jellemzően 800 ezer–1,1 millió Ft/m² közötti, míg az újszerű és újépítésű lakások 1,2–1,6 millió Ft/m²-es sávban cserélnek gazdát. Azonban a kerületen belül is jelentős a szórás, lokáció és állapot függvényében.
Az újépítésű piac is erősen árérzékeny, ugyanakkor továbbra is aktív. A nagyobb fejlesztések növelték a kínálatot, de a vevők itt is nagyon tudatosan választanak, az ár–érték arányt ebben a szegmensben is erősen vizsgálják.
Tóth Viktória hangsúlyozta, hogy a piac egyértelműen fegyelmezettebb lett mára, amihez az eladók egy része már alkalmazkodott, de még mindig sok az irreálisan árazott ingatlan, amelyek sokáig maradnak a piacon. Átlagosan 5–10 százalék közötti különbséget lát a hirdetési és tényleges értékesítési árak között, de akadnak olyan túlárazott ingatlanok, ahol ennél is nagyobb az eltérés.
Az alku így továbbra is jelen van az adásvételeknél, de nem beszélhetünk általános „árletörésről” – jegyezte meg a szakértő. A jól árazott ingatlanoknál 3–5 százalék körüli alku jellemző, míg a túlárazottaknál a piac kényszeríti ki a 8–10 százalékos korrekciót.
A piac kettészakadása jellemző az értékesítési időknél is, vagyis a reálisan árazott, jó állapotú lakások akár 4–8 héten belül elkelnek, míg a rosszul pozícionált ingatlanok értékesítése 3–6 hónapig is elhúzódhat.
Ezen belül is elsősorban a közepes méretű (1,5–3 szobás), jó állapotú, azonnal költözhető lakások iránt mutatkozik a legnagyobb kereslet. A két kerület közötti eltéréseket vizsgálva pedig az látszik, hogy a XIII. kerületben a jó közlekedési adottságú, újabb építésű lakások dominálnak, míg az V. kerületben továbbra is erős a befektetési célú kereslet.
Ha a vásárlói csoportokat nézzük, akkor jelenleg egy kiegyensúlyozottabb vevői mix érzékelhető: hasonló arányban találhatók meg közöttük a saját célra vásárlók, az első lakásvásárlók és befektetők is. Utóbbiak különösen a belvárosi szegmensben erősödtek vissza – tette hozzá Tóth Viktória.
Arra is kitért, hogy a hitel szerepe ismét meghatározóvá vált, a tipikus hitelösszeg 20–50 millió forint között alakul. A hitelre történő vásárlások jelentős része kombinált finanszírozással történik, az állami támogatások továbbra is fontosak, különösen az első lakásvásárlók körében. Az Otthon Start iránti érdeklődés is stabil, de már nem generál akkora keresleti hullámot, mint a bevezetéskor.
A bérlakáspiacon továbbra is erős kereslet tapasztalható, de itt is elsősorban a jó állapotú, jól elhelyezkedésű lakások iránt érzékelhető nagyobb igény. A bérleti díjak enyhén emelkedtek az idén: a XIII. kerületben most jellemzően 180–300 ezer Ft/hó, az V. kerületben pedig 250–500 ezer Ft/hó közötti szinteken mozognak.
A Balla Ingatlan szakértője végül megjegyezte, hogy komolyabb fordulatra az elkövetkező hónapokban nem számítanak. Marad a stabil, kiszámítható, de szelektív piac, ahol elsősorban a jól árazott, jó adottságú ingatlanok iránt mutatkozik igény. Ezek ára így várhatóan tovább emelkedik, ugyanakkor a gyengébb adottságú ingatlanoké egyre inkább lemarad.
