Már nem aranybánya a lakáskiadás, de jó választással még mindig megérheti

Az elmúlt tíz év legalacsonyabb szintjére csökkent a lakáspiacon az elérhető bérbeadási hozam, így ma már az állampapíroknál alacsonyabb megtérülést lehet elérni a befektetési célú ingatlanvásárlással, ha szigorúan csak a bérbeadást vizsgáljuk. A jegybank Megtakarítási Jelentése kiemeli, hogy az ingatlanbefektetés nem tekinthető klasszikus pénzügyi megtakarításnak, mivel az ingatlan adásvétel önmagában nem jelent finanszírozási forrást a gazdaság többi szektora számára.

Ráadásul a pénzügyi befektetésekkel ellentétben a lakások esetében nincs egységes piac, nem likvid az eszköz (időigényes az értékesítése), a tranzakciók mérete pedig a legtöbb háztartás vagyonához mérve óriási, vagyis magas a belépési korlát. Ráadásul a lakáspiaci befektetésnek vannak sajátos költségei, például a kiadással kapcsolatos ráfordítások vagy az esetleges értékvesztés. 

Ugyan a bérbeadási hozam az elmúlt tíz évben nagyjából folyamatosan csökkent, de nem kell félteni a lakástulajdonosokat, hiszen az európai összehasonlításban is kiemelkedő értéknövekedés (áremelkedés) bőven kompenzálja őket. Vagyis amellett, hogy a kiadott lakás folyamatos havi bevételt termelt, az értéke is emelkedett, ami nincs benne a bérbeadási hozamban. „A csökkenő hozamot nagyrészt éppen az okozta, hogy az albérleti díjak nem emelkedtek olyan mértékben, mint a lakásárak” – emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. 

Az MNB egyéves előretekintő bérbeadási hozamot számol, az adatok szerint ez Budapesten – adózás után – 4,3%, a vidéki városokban pedig 6,2% volt 2025 végén, szemben a tíz évvel korábbi 8, illetve 12 százalékos elérhető éves hozamszinttel. A főváros és a vidék közti különbség oka részben a magasabb budapesti négyzetméterár, amit messze nem tudott ellensúlyozni a bérleti díjak növekedése. 

Ráadásul a közeljövőben sem számíthatunk a bérleti hozam jelentős emelkedésére, az elmúlt hónapok tapasztalatai inkább arra figyelmeztetnek, hogy akár csökkenhetnek is a bérleti díjak. A tavaly ősszel indult Otthon Start hitelprogram hatására ugyanis többen vásárolnak saját lakást a kedvezményes kamatozású hitelnek és az alacsony önerőnek köszönhetően, ami szűkíti a keresletet az albérletpiacon.

A KSH és az Ingatlan.com lakbérindexeszeptembertől három hónapon keresztül csökkent, illetve stagnált országosan, majd minimális áremelkedés volt tapasztalható, de a legfrissebb, áprilisi számok reálértéken ismét 0,2%-os csökkenést mutattak az előző hónaphoz képest. Budapesten pedig az augusztus óta eltelt nyolc hónapból négyben csökkentek az átlagos albérletárak havi alapon. Éves szinten a fővárosban áprilisban már 5% alatt volt a drágulás, aminél alacsonyabbra 2021 szeptembere óta nem volt példa. 

„A csökkenő-stagnáló bérleti díjak a folyamatos áremelkedéssel párosulva tovább mérséklik az elérhető bérleti hozamot. Bár az idén az elmúlt évekhez képest visszafogottabb lakásár-drágulásra van kilátás, de közben a bérleti díjak sem fognak érdemben emelkedni” – vetítette előre Valkó Dávid. Így az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint önmagában kiadásra várhatóan egyre kevésbé éri majd meg lakást vásárolni, de ma már a befektetők nagy része nem is csak ezzel, hanem az értéknövekedéssel is számol. 

Ebben a helyzetben pedig az elemző szerint a korábban megszokottnál igényesebbek lehetnek a potenciális bérlők, hiszen a kereslet szűkülésével nagyobb kínálatból válogathatnak. Ez megjelenhet egyrészt az alkupozíciójuk javulásában, másrészt a bérbeadási folyamat elhúzódásában, harmadrészt pedig egyre erősebbek lehetnek az olyan tényezők, mint az ingatlan lokációja, energiahatékonysága, felszereltsége, bútorozottsága, vagy a környéken elérhető parkolási lehetőségek megléte és ára.

Valószínűleg egy jó helyen lévő, felújított, alacsony energiafogyasztású lakást továbbra is rövid időn belül ki lehet majd adni, ezzel szemben a közlekedési csomópontoktól távol eső, elavult lakások esetében árengedményre is kényszerülhetnek a tulajdonosok, ha nem akarnak hónapokat várni a bérlőre. 

Ha nemzetközi összehasonlításban vizsgáljuk a bérbeadással elérhető hozamot, akkor jelenleg az átlagosnak mondható Budapesten, vagyis akár azt is mondhatjuk, hogy mostanra „került a helyére” a magyar főváros. A Global Property Guide ingatlanpiaci szaklap gyűjtése alapján az európai fővárosok közül jelenleg a moldovai Kisinyovban érhető el a legmagasabb, 8% feletti éves bruttó bérbeadási hozam, azt követi Dublin 7,7%-kal.

Érdekesség, hogy a dobogó harmadik fokán Kijev áll, az ukrán fővárosban az ötödik éve tartó háborús helyzetben 7,5%-os éves hozamot lehet elérni. A kelet-közép-európai régióban Bukarestben 6%-os, Varsóban 5,9%-os, Prágában pedig mindössze 3,4%-os éves hozam érhető el, így ebben a körben már nem lóg ki a 4,6%-os magyar érték, ami nagyjából megegyezik a pozsonyi és a zágrábi hozamszinttel.