Mekkora hozamot lehet elérni a lakáskiadással?

Kiszámoltuk, mekkora hozamot termelt a múltban a lakáskiadás, és azt is bemutatjuk, miként alakulhat az ingatlanbefektetés jövedelmezősége a közeljövőben.

Mekkora hozamot lehet elérni a lakáskiadással?

Vajon mekkora hozamot tehettek zsebre azok a szerencsések, akik a nagy ingatlanpiaci szárnyalás kezdetén befektetési céllal lakást vásároltak? És mennyire versenyképes az ingatlanbefektetés a jelenlegi környezetben? Kendőzetlenül mutatjuk a számokat!

A magyarok nagyon kedvelik az ingatlanbefektetést

Magyarországon a lakáskiadás igen kedvelt befektetési formának tekinthető. A Duna House havonta megjelenő becslései szerint tavaly Budapesten jellemzően 30-40% volt a befektetési célú vásárlások aránya az összes ingatlantranzakción belül. A befektetők általában 55 és 60 négyzetméter közti lakásokat vettek, átlagosan 900 ezer és 1 millió forint közötti négyzetméteráron.

Egy másik érdekes dimenzió, hogy a KSH és az ingatlan.com közös lakásbérleti statisztikái szerint 2024. márciusban az összes fővárosi lakóingatlan kb. 0,6%-át kínálták éppen kiadásra, de a pesti belső kerületekben és a budai hegyvidéki kerületekben az 1,0%-ot is meghaladta ez az arány.

Miből származik a befektető hozama?

Akik kiadott lakásba fektetnek, ők egyrészt a bérleti díjból, másrészt az ingatlan potenciális felértékelődéséből is nyereségre tehetnek szert. Elképzelhető például, hogy egy 50 millió forintos lakás kiadásából befolyjon évi 2 millió forint tiszta haszon, és ugyanez idő alatt 4%-ot növekedjen az ingatlan piaci ára is. Ez utóbbi szintén plusz 2 millió forintos nyereséget jelentene, feltéve, hogy elhanyagolhatónak tekintjük az inflációt. Ha viszont a gazdaságban végbement ugyancsak 4% infláció is, akkor az ingatlan az árnövekedés révén csupán megtartotta az értékét. (Ennél nagyobb infláció esetén pedig a reálértéke is csökken a lakásnak!)

Hogyan viselkedtek az ingatlanárak az utóbbi 2 évtizedben?

A Bankmonitor összegyűjtötte, hogy a legfrissebb adatok szerint hogyan változott az utóbbi években az ingatlanok ára, illetve miként alakultak a bérleti díjak az ország különböző területein. Ezekből pedig kikövetkeztethető, hogy mekkora hozamot tudtak elérni azok a befektetők, akik a lakáskiadás mellett tették le a voksukat.

Látható, hogy 2001-től 2023-ig alapvetően 3 egymást követő ártrend uralkodott a magyar ingatlanpiacon. Nagyjából 2008-ig lezajlott egy érezhető nominális áremelkedés (reálértelemben legfeljebb enyhe növekedésnek nevezhetjük), majd 2008-tól 2014-ig kifejezetten csökkentek az ingatlanárak (ez reálértelemben is csökkenést eredményezett), végül 2014-től megkezdődött az árak példátlan sebességű szárnyalása, ami reálértelemben is duplázást okozott.

Akinek tehát mindvégig megvolt egy kiadott ingatlanja, ő összességében jelentős reálhozamot könyvelhetett el az ár növekedése révén. De ha valaki éppen a 2008-as csúcs környékén vásárolt be, akkor hosszú évekig kellett várnia, mire reálértelemben visszatért a kiindulóponthoz.

A fő tanulság ezek alapján úgy szól, hogy az ingatlanpiacon egyáltalán nem törvényszerű az örökös áremelkedés, azonban hosszú távon jó eséllyel felfelé tendálnak az árak. Az infláció figyelembevételével pedig minimum értékmegtartásról, de sok esetben tartós reálérték-növekedésről is beszélhetünk.

2015. óta a lakbérek is megduplázódtak

A lakbérek összehasonlíthatósága érdekében a KSH és az ingatlan.com közös adatbázisára alapozva az egy négyzetméterre jutó fővárosi albérleti díjat rajzoltuk fel. Ez a metódus azért fontos, mert például 2015. első félévében még átlagosan 65 négyzetméteres ingatlanokat hirdettek 140 ezer forintért, míg 2023. második félévére az átlagos alapterület 55 négyzetméterre csökkent (-15%), az átlagos lakbér pedig 235 ezer forintra nőtt (+68%). E két hatás eredményeképpen az egy négyzetméterre jutó átlagos albérleti díj szinte hajszálpontosan megduplázódott (+98%).

Nem csak Budapesten, hanem országszerte mindenütt hasonló trendet figyelhettünk meg a vizsgált időszakban. A legenyhébb drágulás a Nyugat-Dunántúlon ment végbe (+77%), míg a legnagyobb növekedést Pest régió produkálta, ahol 9 év alatt 2,49-szeresére nőtt az átlagos bérleti díj.

Mekkora nyereséget érhettek el a befektetők az ingatlannal?

Képzeljünk el egy élethelyzetet, melyben egy befektető 2015. januárjában megvásárolt egy teljesen átlagos árazású budapesti lakást. Akkoriban a fővárosban befektetők a Duna House szerint jellemzően 66 négyzetméteres lakást vettek, melyért átlagosan 15,5 millió forintot fizettek.

Mostanra a lakásárindexből kiindulva ugyanez a lakás kb. 52,4 millió forintot ér, de még az infláció levonása után is több mint duplázódáson (+108% reálnövekedésen) ment keresztül. Mindeközben a bérleti díjból befolyó összeg is ütemesen emelkedhetett: 2015. év elején még 142 ezer forintért kínáltak egy ekkora lakást Budapesten, 2023. év végére pedig már 280 ezer forintért lehetett kiadni.

Igaz, hogy a bérleti díjat még csökkenteni kell az adókkal, a lakás karbantartásának költségeivel, illetve a szokványos számítási mód szerint évente 1 hónapig kiadatlanul áll a lakás. Mindezek figyelembevétele után 9 év alatt kb. 15 millió forint tiszta bevétel származott a lakáskiadásból.

Az időtényezőt is szem előtt tartva azt mondhatjuk, hogy a 2015-től 2023-ig terjedő 9 évben nominálisan kb. évi 21,5%-os tőkearányos megtérülést – hozamot – termelt a példában szereplő lakás kiadása, feltéve, hogy a befektető végül eladta az ingatlant, azaz realizálta az árnövekedésből származó nyereséget! Összehasonlításképpen: a magyar részvénypiacot leképező BUX tőzsdeindex ugyanez idő alatt ennél szerényebb ütemben, kb. évi 15,9%-kal növekedett.

Jó, jó, de mennyit hozhat a lakáskiadás a jövőben?

Habár a múltat leíró számokban is kellemes érzés lehet gyönyörködni (különösen azoknak, akik 2015-ben fektettek ingatlanba), de valószínűleg sokakat inkább az érdekel, hogy milyen hozamokra lehet számítani a jövőben. Már csak azért is, mert szűk egy éven belül óriási kamatfizetési dömpingben részesülnek a Prémium Magyar Állampapírok vásárlói, és ez a több mint 1 000 milliárd forintnyi felszabaduló befektetés valahol helyet keres majd magának.

Az ingatlanbefektetési hozamok összetevői közül a bérleti díjak egy fokkal könnyebben kiismerhetők, míg a lakásárak várható alakulásáról nem igazán áll rendelkezésre hosszú távú prognózis. A KSH adatai szerint a budapesti átlagkereset 2016-tól 2023-ig évente átlagosan 11%-kal nőtt, eközben az átlagos bérleti négyzetméterdíj évente kb. 8%-ot emelkedett.

Jó tudni

Érdekesség, hogy a két adatsor éves változása nagyon erősen „korrelál” (együtt mozog), azaz dinamikus keresetnövekedés esetén az albérleti díjak is könnyen nőnek, míg a bérnövekedés megtorpanása lassabb lakbérnövekedéssel jár együtt.
Mivel idén várhatóan továbbra is kétszámjegyű tartományban lesz az átlagbér emelkedésének üteme, ezért feltételezhetjük, hogy a bérleti díjak is nőhetnek a szokásos sebességgel (akár 8%-kal). Ez azt jelentené, hogy 2024. év végén már a 4 600 forintot közelítheti az egy négyzetméterre vetített átlagos fővárosi lakbér, tehát egy 65 négyzetméteres lakást átlagosan közel 300 ezer forintért lehetne kiadni!

Ha pedig az ingatlanárakra vagyunk kíváncsiak, kiindulhatunk a Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentésében megfogalmazott várakozásokból, amely az idei első negyedévre az előző év azonos időszakához képest 0,4%-os reálcsökkenést fogalmaz meg. Mivel az inflációt már ismerjük, így kiszámítható, hogy a jegybank elemzői az idei első negyedévre éves alapon kb. 3,2% nominális lakásár-növekedésre számítanak. Érdekes módon a második negyedévre ennél jóval pesszimistább várakozást fogalmaztak meg: éves alapon 2,3%-os reálleértékelődésre számítanak, ami (reális inflációs pálya mellett) nominálisan 1,5-2 százalékos éves ingatlanár-emelkedést feltételez. Az előző negyedévihez képest ez mindössze 0,8% árnövekedést jelentene.

Mivel ezek alapján az idei évben nem számíthatunk különösebben gigászi ingatlanár-növekedésre, így a lakáskiadás hozamát nagyobb részt a bérleti díj határozza meg. A fenti számokból kiindulva hihetőnek tűnik, hogy egy 53 millió forint értékű, 66 négyzetméteres budapesti lakást 290 ezer forintért adjon ki a befektető, ami a különböző korrekciók (pl. adózás) után 4,6% körüli éves hasznot eredményez a tőkére vetítve.

Ötlet

Természetesen nem csak Budapesten lehet megfontolandó az ingatlanbefektetés. A vidéki nagyvárosokban a fővárosi értékekkel összemérhető albérleti díjak is előfordulhatnak: míg Budapesten jelenleg 270 ezer forint, addig Debrecenben 240 ezer forint, Székesfehérváron pedig 190 ezer forint a kiadásra hirdetett lakások átlagos kínálati díja. Ezzel együtt természetesen az ingatlanárak is alacsonyabbak, tehát a hozamok a fővárosihoz képest azonosak (vagy akár még magasabbak is) lehetnek.

Rövid távon bizony ennél magasabb hozamokat is elcsíphetünk

Az eredményül kapott 4,6%-os (ingatlanár-változást nem tartalmazó) bérleti hozam ahhoz képest nem érződik vonzónak, hogy az állampapírok piacán most 1 évre minimum 6%-os nettó hozam is elérhető. A manapság különösen népszerű Fix Magyar Állampapír pedig 3 éven keresztül fizet évi 7% kamatot, ráadásul negyedéves rendszerességgel, így a kamatos kamat hatását is figyelembe véve évi 7%-nál is több lehet a kamata. Sőt, az állampapírok világában nem is kell bajlódni sem az ingatlan gondozásával, sem a lakáskiadással járó teendőkkel.

De azt is érdemes szem előtt kell tartani, hogy az ingatlankiadás hagyományosan hosszú távú befektetés. Emiatt a várható megtérülés kiszámításához természetesen nem elegendő egyetlen évre előre kalkulálni. A körültekintő hozamszámítás során akár több évtizedes feltételezésekkel kell élni mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak alakulására vonatkozóan.

Továbbá fontos szempont lehet az is, hogy az ingatlanpiac mind az árak, mind a bérleti díjak szempontjából lomhábban mozog, mint az értékpapírok piaca. Éppen ezért sem az értékeltségben, sem a befolyó rendszeres jövedelemben nem kell akkora fluktuációra számítani, mint amekkorát a részvényekbe vagy kötvényekbe befektetők kénytelenek elviselni. Az állampapírok piacán bármelyik héten jöhet egy fájdalmas kamatvágás, a részvények pedig teljesen felfüggeszthetik az osztalékfizetést – egy lakáskiadónak ilyen jellegű problémája ritkábban merül fel. (Legfeljebb a kereslet-kínálat elmozdulásához igazodva némileg csökkennek a lakbérek, amint az a Covid-járvány következtében is látványosan megtörtént.)

Egyszer volt Budán kutyavásár!

Összefoglalóan azt mondhatjuk, hogy az utóbbi évtizedben Budapesten ingatlanba fektetők kiemelkedően magas (20% fölötti) évesített tőkearányos megtérülést könyvelhettek el. De ebben hatalmas szerepe volt a példátlan sebességű lakásár-emelkedésnek, amely az előttünk álló években már közel sem tűnik megismételhetőnek.

Ma reálisan 4-5% környékén jár az elérhető nettó bérleti hozam, melyet tovább javíthat, ha a befektetési időtartam során az ingatlan is felértékelődik. Persze az áremelkedésből származó haszon realizálásához el kell adni a lakást, máskülönben csak egy „lebegő” nyereségről beszélhetünk.

Hogy 10 év múlva örülnek-e majd, akik most az ingatlanbefektetés mellett teszik le a garast – ezt csak az idő fogja eldönteni. Aki nincs abban az anyagi helyzetben, hogy „diverzifikáljon”, azaz ingatlanba és más eszközökbe párhuzamosan több tízmillió forintot befektessen, neki minden szempontot mérlegelnie kell a döntéshozatal előtt. Az mindenesetre borítékolható, hogy a 20%-os ingatlanpiaci hozamok időszaka véget ért, míg a részvénypiacon hosszú távon teljesen reális a kétszámjegyű évesített hozam, a kötvények hozama pedig leginkább az inflációval mozog együtt, így általában legfeljebb a reálérték megőrzésére alkalmas.

Hozzányúlt a Kormány a közjegyzői díjakhoz! Szeptember 1-től már hatályos is!

A kormány módosította a közjegyzői díjak szabályozását – a Magyar Közlönyben kihirdetett 10/2025. (VIII. 28.) IM rendelet teljes körűen átalakítja a közjegyzői díjszabást – hívják fel a figyelmet a Bank360 elemzői. Az este közzétett rendelet 2025. szeptember 1-jén lép hatályba.
2025. 08. 30. 03:01
Megosztás:

Már horgászni sem érdemes? Hol-mennyi hal pusztult el nyáron az aszály miatt?

Az országban nyilvántartott több mint 2400 halgazdálkodási vízterület mintegy 80 százalékát érintette kisebb-nagyobb mértékben az idei aszály, amely egyes régiókban súlyosabbnak bizonyult a 2022-es hasonló jelenségnél is.
2025. 08. 30. 02:00
Megosztás:

Ebből így nem lesz nagy nyugdíj! A nyugdíjpénztári tagok bajban lesznek

Az idei év első hat hónapjában soha nem látott szintre emelkedett az önkéntes nyugdíjpénztári tagok átlagos vagyona, amely tartósan meghaladja a kétmillió forintot. Bár ez kedvező fejlemény, jól érzékelhető, hogy ennél sokkal nagyobb megtakarításokra lenne szükség ahhoz, hogy valódi tartalékokról lehessen beszélni, hiszen az összeg jelenleg kevesebb mint kilenc havi átlagnyugdíj fedezetére elegendő.
2025. 08. 30. 01:00
Megosztás:

Kriptobálnák új kedvence: XYZVerse elsöpri a Solanát? – 25 000%-os emelkedést jósolnak szeptemberre!

A nagy játékosok elfordítják a figyelmüket egy ismert coinnról egy új projektre, amelynek neve XYZVerse. Az XYZ tokenek körüli izgalom gyorsan fokozódik, sokan pedig hatalmas értéknövekedést várnak a közeljövőben. Ez a hirtelen érdeklődésváltás sokak figyelmét vonzza, és rengetegen kíváncsiak, mi történik ezután.
2025. 08. 30. 00:30
Megosztás:

Kilövésre készül a Solana

A SOL árfolyama hatalmas lendületet kapott az elmúlt napokban, és sok kereskedő abban reménykedik, hogy hamarosan elérheti a 250 dollárt. Az elemzők szerint azonban ehhez három feltételnek kell megvalósulnia: fokozott on-chain aktivitás, az intézmények közötti elterjedés folytatódása és az SEC pozitív döntése a Solana ETF beadványok elbírálása során.
2025. 08. 30. 00:01
Megosztás:

A Barátság kőolajvezeték működésének ellehetetlenítése nem csak Magyarország és Szlovákia számára fog fájni

A Barátság kőolajvezeték megépítését még a kommunista világrendszer „fénykorában”, 1958-ban határozták el a KGST-be (Kölcsönös Gazdasági Segítség Tanácsa) tömörült szocialista országok, konkrétan a Szovjetunió, a Lengyel Népköztársaság, a Német Demokratikus Köztársaság, a Csehszlovák Szocialista Köztársaság, valamint a Magyar Népköztársaság a növekvő kőolajigényének fedezésére. Első magyarországi szakaszának építését 1962-ben fejezték be és 1964-ben helyezték üzembe. Azóta töretlenül üzemelt, mostanáig nem voltak rá hatással a geopolitikai, kereskedelmi és katonai konfliktusok. Üzemelt 68-ban a Prágai Tavasz idején, végig a Vietnámi háború évei alatt, az első és a második Közel-Keleti olajembargó sem érintette, miként az Afganisztáni és a Délszláv háború sem, sem pedig a Sivatagi Vihar.
2025. 08. 29. 23:00
Megosztás:

Ingatlanértékesítéseket zárt le a Rába

Ingatlanokat értékesített több mint 5,5,2 milliárd forintért Győrben a Rába Járműipari Holding Nyrt. – közölte a cég a Budapesti Értéktőzsde (BÉT) honlapján pénteken.
2025. 08. 29. 22:00
Megosztás:

Hogyan kerüljük el a mikroműanyagokat a konyhában?​

A Körkörös.hu legfrissebb összeállításában több tippet is közöl arra vonatkozóan, hogyan csökkenthetjük a műanyagok bevitelét a szervezetünkbe. Mivel a műanyagokból kioldódó vegyületek és a mikroműanyagok a nemzetközi kutatások alapján döntő részben az élelmiszerekkel kerülnek a szervezetünkbe, nem kérdés, hogy elsősorban a konyhában tudjuk azokat megállítani. De hogyan?
2025. 08. 29. 21:00
Megosztás:

107.000 dollár alá esve elszabadulhat a pokol a Bitcoin piacán - 1,1 milliárd dollárnyi likvidáció fenyegeti a kriptotőzsdéket

A Bitcoin árfolyama újabb kritikus ponthoz ért, és a piaci szereplők lélegzet-visszafojtva figyelik, mi történik a következő órákban. Amennyiben az árfolyam 107 000 dollár alá esik, a Coinglass elemzése szerint akár 1,127 milliárd dollár értékű hosszú pozíció kerülhet likvidálásra a legnagyobb centralizált kriptotőzsdéken. A következmények nemcsak a Bitcoinra, de az egész kriptoszektorra nézve megrázóak lehetnek.
2025. 08. 29. 20:00
Megosztás:

Az AI faktor húzza fel az Alibaba részvényeit

Az Alibaba vegyes pénzügyi eredményekről számolt be az üzleti évének első negyedévében. Az árbevétel mindössze 2%-kal nőtt év/év alapon, a Bloomberg adatai szerint 34,3 milliárd dollár lett.
2025. 08. 29. 19:00
Megosztás:

Mit kell tudnod az első lakás vásárlása előtt?

Az első lakás megvásárlása életünk egyik legnagyobb mérföldköve: egyszerre óriási öröm és komoly felelősség. Nem csupán egy ingatlanról van szó, hanem arról a helyről, ahol a mindennapjaid zajlanak majd, ahol a családodat tervezed, és amely hosszú évekre meghatározza a pénzügyi biztonságodat.
2025. 08. 29. 18:30
Megosztás:

MNB: 55 milliós bírság az OMR OIL LLC-nek jogosulatlan forrásgyűjtés miatt

A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 55 millió forint bírságot szabott ki az OMR OIL LLC-re felügyeleti engedély nélküli forrásgyűjtés, valamint 5,5 millió forint bírságot egy külföldi magánszemélyre a tevékenységben való érdemi közreműködés miatt; az érintettek állítólagos amerikai olajkutak létesítésére, működtetésére hivatkozva jogosulatlanul és üzletszerűen ígértek hozamot a hazai befektetőknek - közölte az MNB pénteken az MTI-vel.
2025. 08. 29. 18:00
Megosztás:

Szépen növekedett a 4iG árbevétele és üzemi eredménye

A 4iG Nyrt. konszolidált nettó árbevétele az első fél évben 8,8 százalékkal 350,83 milliárd forintra emelkedett, az EBITDA (kamatfizetés, adózás és amortizáció előtti nyereség) 122,5 milliárd forintra nőtt, ami 11,1 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbit - közölte a társaság pénteken a BÉT honlapján.
2025. 08. 29. 17:30
Megosztás:

Orosz cég hidrogénüzemű vonatot fejleszt

Jövőre megkezdődik az első orosz hidrogénüzemű vonat menettesztelése a Szahalin félszigeten - jelentette be Kirill Lipa, a Transzmasholding (TMH) orosz vasúti járműipari vállalat vezérigazgatója a szentpétervári PRO//Motion.Expo nemzetközi vasúti kiállításon.
2025. 08. 29. 17:00
Megosztás:

Németországban gyorsult az infláció

Az elemzők által vártnál jelentősebben gyorsult a németországi infláció augusztusban a német szövetségi statisztikai hivatal, a Destatis előzetes adatokon alapuló pénteki jelentése szerint.
2025. 08. 29. 16:30
Megosztás:

Hamis termék hirdetéseiben szerepel a Semmelweis Egyetem neve

A Semmelweis Egyetem nevével visszaélve reklámoznak fogyasztószert egy weboldalon és a közösségi médiában.
2025. 08. 29. 15:30
Megosztás:

Hatalmas kasza a Magyar Telekom részvény befektetés

Mondhatnám, hogy hatalmas az izgalom az új amerikai csúcsok kapcsán, de valójában nem így van. Tegnap az energiaszektortól átvette a stafétabotot a kommunikációs szektor, s azon belül is a Google és a Meta vitte a prímet az S&P500 esetében. Persze az energia és az IT is kitett magáért továbbra is, de azért olybá tűnik ez az egész, mint a szokásos nyár végi áremelkedés. Az ősz meg általában hozza az izgalmat.
2025. 08. 29. 15:00
Megosztás:

Továbbra is célkeresztben az akciós árakkal trükköző kereskedők

A Nemzeti Kereskedelmi és Fogyasztóvédelmi Hatóság (NKFH), a vármegyei kormányhivatalokkal együttműködve, folyamatosan vizsgálja az akciós árak feltüntetésére vonatkozó előírás betartását, mind a hagyományos boltokban, mind az online kereskedelemben - közölte a hatóság pénteken az MTI-vel.
2025. 08. 29. 14:30
Megosztás:

Így lehet olcsóbb az iskolakezdés: új lehetőségek az egészségpénztáraknál

Az iskolakezdés minden évben az egyik legnagyobb kiadást jelenti a családok számára. A tanszerek, az iskolatáska, a ruhák és cipők mellett egyre több helyen szükség van laptopra vagy más digitális eszközre is, amelyek akár több százezer forintos plusz terhet róhatnak a szülőkre. Egy júliusi jogszabálymódosítás azonban most jelentős könnyebbséget kínál: az egészségpénztári megtakarítások jóval szélesebb körben és egyszerűbben használhatók fel a gyerekekkel kapcsolatos költségekre – hívja fel a figyelmet a Prémium Egészségpénztár.
2025. 08. 29. 14:00
Megosztás:

Hiába nőnek az önkéntes nyugdíjpénztári egyenlegek, ebből így nehéz lesz majd megélni

Az idei év első felében rekordszintre emelkedett, és már stabilan meghaladja a kétmillió forintot az egy önkéntes nyugdíjpénztári tagra jutó átlagos vagyon. Ez örvendetes fejlemény ugyan, ám jól látszik, hogy több megtakarításra lenne szükség az érdemi tartalékok felhalmozásához, hiszen ez az összeg kevesebb mint 9 havi öregségi nyugdíjra volna most elegendő. A jövő szempontjából viszont feltétlenül biztató, hogy a befizetések gyors ütemben nőnek, és persze a maguk eszközeivel a pénztárak is igyekeznek a nagyobb összegek megtakarítására ösztönözni tagjaikat – hívta fel a figyelmet Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője.
2025. 08. 29. 13:30
Megosztás: