NAV közlemény: a bútor adóköteles ha eladjuk a lakást!

Mikor merül fel adófizetési kötelezettség lakáseladás után?

Lakás értékesítésekor az mentesül a személyi jövedelemadó megfizetése alól, aki legalább öt éve birtokolja az adott ingatlant. Amennyiben azonban a tulajdonos az öt éven belül szerzett lakást adja el, akkor az eladási ár és a megszerzéskori ár közötti különbözet, vagyis a nyereség után 15 százalékos személyi jövedelemadót kell fizetnie.

Az adóalap ugyanakkor az évek múlásával fokozatosan csökken:

- a szerzést követő második évben a jövedelem 90 százaléka adóköteles,

- a harmadik évben 60 százaléka,

- a negyedik évben 30 százaléka,

- az ötödik évtől pedig már teljes adómentesség érvényesíthető.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha valaki 2021-ben vette meg az ingatlanát, majd 2025-ben értékesíti, akkor a keletkezett nyereségnek csak a 30 százaléka után kell megfizetnie a 15 százalékos szja-t.

A NAV arra is felhívja a figyelmet, hogy az adóhatóság nem minden esetben fogadja el automatikusan a szerződésben feltüntetett vételárat. Ha az ár a piaci viszonyokhoz képest feltűnően alacsonynak tűnik, a hivatal helyszíni ellenőrzést végezhet, vagy független értékbecslőt kérhet fel a tényleges forgalmi érték megállapítására.

Az ingatlan értékének meghatározásakor akár az energetikai tanúsítványban szereplő adatok is jelentőséggel bírhatnak, mivel ezek szintén hatással lehetnek a lakás piaci árára.

A bútorok külön eladása is adófizetést vonhat maga után

Sokan úgy próbálják csökkenteni a lakáseladás után fizetendő adót, hogy a vételár egy részét külön bútorszerződésben rögzítik. A NAV azonban hangsúlyozza:

- ha a bútorokat, háztartási berendezéseket, gépeket vagy más ingóságokat külön értékesítik, az ingóságértékesítésnek minősül, amely után szintén 15 százalékos személyi jövedelemadó fizetendő.

Ez az adókötelezettség akkor keletkezik, ha az adott adóévben az ingóságok eladásából származó teljes bevétel meghaladja a 600 ezer forintot.

A szabály alapján a 15 százalékos adó kizárólag a 200 ezer forintot meghaladó jövedelemrészre vonatkozik. Az adóalapból levonhatók a megfelelően igazolt költségek, például:

- a bútor eredeti beszerzési ára,

- a szállítás költsége,

- a felújításra fordított kiadások.

A NAV külön kiemeli, hogy csak számlával vagy más hiteles bizonylattal igazolt költségek számolhatók el. A számla nélküli, készpénzben vagy „zsebbe” fizetett munkadíjak nem csökkentik az adóalapot.

Fontos tudnivalók az adóbevallással kapcsolatban

Ingatlan eladásakor fizetendő adó mértéke 2026

A lakáseladásból származó jövedelmet a következő évi személyi jövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni. Az ehhez kapcsolódó adót is ekkor kell megfizetni, általában május 20-áig.

Az adóbevallás elkészítésekor érdemes külön feltüntetni az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet, valamint – ha ilyen is történt – a bútorok, háztartási gépek és egyéb berendezések eladásából befolyt bevételt.

A NAV online rendszere, az eSZJA felület már automatikusan segíti a számításokat, de a költségek igazolásáért minden esetben az adózó felel.

Mire kell figyelni lakáseladás előtt?

A NAV javaslata szerint az ingatlan értékesítése előtt nemcsak ingatlanközvetítővel, hanem adótanácsadóval is célszerű egyeztetni, főként akkor, ha az ingatlan megvásárlása óta még nem telt el öt év.

A legfontosabb tudnivalók a következők:

- az adófizetési kötelezettség mértéke attól függ, milyen régóta van a tulajdonunkban az ingatlan,

- a bútorok és berendezési tárgyak külön szerződésben történő eladása további szja-fizetési kötelezettséget eredményezhet,

- kizárólag számlával igazolt kiadások csökkenthetik az adóalapot,

- az adót a következő évi adóbevallásban, legkésőbb május 20-áig kell megfizetni.

Öt év után teljes adómentesség jár

Az egyik leglényegesebb szabály, hogy az öt évnél régebben megszerzett ingatlan eladásából származó jövedelem teljes mértékben adómentes.

Ez azt jelenti, hogy aki 2020 előtt vásárolta meg a lakását, majd 2025-ben értékesíti, annak az eladás után nem kell személyi jövedelemadót fizetnie.

A mentesség célja, hogy a hosszabb távon ingatlantulajdonnal rendelkezők ne kerüljenek adóteher alá, miközben a rövid távú, spekulációs célú értékesítések esetén továbbra is fennmarad a 15 százalékos szja-kötelezettség.

A NAV üzenete: odafigyeléssel megelőzhetők a problémák

A NAV tájékoztatása egyértelmű figyelmeztetés: ingatlan eladása előtt célszerű részletesen utánanézni az aktuális adózási szabályoknak. Kellő körültekintéssel és szakértő bevonásával sok későbbi kellemetlenség elkerülhető.

A hivatal hangsúlyozza, hogy a cél nem a büntetés, hanem az adózók megfelelő tájékoztatása. A szabályok pontos betartása minden érintett érdeke, hiszen egy hibás vagy hiányos bevallás utólag jelentős anyagi következményekkel járhat.

A SzámoldKi.hu ingatlan vásárlás illeték kalkulátor 2026 segítségével könnyedén kiszámolhatjuk, hogy mennyi illetéket kell fizetnünk ház, lakás vásárlásakor.