NAV közleménye - Ingatlan után fizetendő adó 2026, a bútor is adózik!
Mikor kell adót fizetni lakáseladás után?
Lakásértékesítés esetén kizárólag az mentesül az adófizetés alól, aki legalább öt éve birtokolja az adott ingatlant. Amennyiben az eladás öt éven belül történik, az eladási ár és a korábbi vételár különbözete – tehát a nyereség – után 15 százalékos személyi jövedelemadót (szja) kell megfizetni.
Az adóalap mértéke azonban az idő múlásával csökken:
- a megszerzést követő második évben a jövedelem 90%-a adóköteles,
- a harmadik évben 60%,
- a negyedik évben 30%,
- az ötödik évtől pedig teljes mentesség jár.
Ez azt jelenti például, hogy ha valaki 2021-ben vásárolt ingatlant, és 2025-ben adja el, akkor a nyereség csupán 30%-a után kell 15% szja-t fizetnie.
A NAV arra is figyelmeztet, hogy nem feltétlenül a szerződésben szereplő összeg az irányadó. Ha a feltüntetett ár jelentősen eltér a piaci értéktől, a hatóság helyszíni ellenőrzést végezhet, vagy független szakértőt kérhet fel a tényleges forgalmi érték megállapítására. Az értékelés során még az energetikai tanúsítvány adatai is szerepet kaphatnak, mivel ezek is befolyásolják az ingatlan értékét.
A bútorok külön értékesítése is adóköteles lehet
Sokan próbálják csökkenteni az adóterheket úgy, hogy a vételár egy részét külön szerződésben, bútorokként tüntetik fel. A NAV azonban hangsúlyozza, hogy:
ha a bútorokat, háztartási gépeket vagy egyéb berendezéseket külön értékesítik, az ingóság eladásának minősül, amely után szintén 15% szja fizetendő.
Ez a kötelezettség akkor áll fenn, ha az adott évben az ingóságok értékesítéséből származó bevétel meghaladja a 600 ezer forintot.
A szabályok szerint a 15%-os adó csak a 200 ezer forint feletti jövedelemrészre vonatkozik, amelyből levonhatók az igazolt költségek, például:
- a bútor eredeti vételára,
- a szállítás költsége,
- a felújításra fordított összegek.
Fontos, hogy kizárólag számlával igazolt kiadások számolhatók el, a bizonylat nélküli, „zsebbe” fizetett összegek nem csökkentik az adóalapot.
Tudnivalók az adóbevallásról
A lakáseladásból származó jövedelmet a következő év személyi jövedelemadó-bevallásában kell feltüntetni, és az adót is ekkor kell megfizetni, általában május 20-áig.
A bevallás során célszerű külön feltüntetni az ingatlan eladásából származó jövedelmet, valamint – ha volt ilyen – a bútorok és berendezések értékesítéséből eredő bevételt is.
A NAV eSZJA rendszere már automatikusan segíti a számításokat, ugyanakkor a költségek igazolása minden esetben az adózó feladata marad.
Mire kell figyelni lakáseladáskor?
A NAV javasolja, hogy ingatlanértékesítés előtt ne csak ingatlanszakértővel, hanem adótanácsadóval is egyeztessünk, különösen akkor, ha a tulajdonszerzés óta még nem telt el öt év.
A legfontosabb szempontok:
- az adófizetés mértéke az ingatlan tulajdonban töltött idejétől függ,
- a bútorok külön értékesítése további adófizetési kötelezettséget vonhat maga után,
- csak számlával igazolt költségek csökkenthetik az adóalapot,
- az adót a következő évben, a bevallás benyújtásakor kell megfizetni.
Öt év után teljes adómentesség
Lényeges szabály, hogy az öt évnél régebben megszerzett ingatlan eladásából származó jövedelem teljes egészében adómentes.
Ez azt jelenti, hogy aki 2020 előtt vásárolt lakást, és 2025-ben értékesíti, annak nem kell személyi jövedelemadót fizetnie az eladás után.
A szabály célja, hogy a hosszabb távú tulajdonosokat ne terhelje adó, miközben a rövid távú, spekulatív jellegű értékesítések továbbra is adókötelesek maradnak.
A NAV üzenete: a tudatosság kulcsfontosságú
A hivatal közleménye egyértelmű: ingatlanértékesítés előtt érdemes alaposan megismerni a vonatkozó adózási szabályokat. Megfelelő előkészülettel és szakértői segítséggel elkerülhetők a későbbi problémák.
A NAV hangsúlyozza, hogy elsődleges célja nem a büntetés, hanem a tájékoztatás. A szabályok betartása mindenki érdeke, hiszen az esetleges hibák később jelentős anyagi következményekkel járhatnak.
Ingatlan eladás adója kalkulátor 2026
