Rekordszint felett a budapesti szállodapiac

Az elmúlt négy évben a budapesti szállodák vendégéjszakáinak száma éves átlagban 8,5%-kal növekedett.  Ez azt jelenti, hogy az évről évre növekvő forgalom mellett egy egyenletesen erős, dinamikus ütem jellemezte a teljes időszakot. A növekvő kereslet hatására a fővárosban jelenleg jelentős szállodafejlesztési hullám zajlik. A tavalyi év során ugyanis 10 új hotel nyílt meg Budapesten, összesen 819 szállodai férőhelyet kínálva. Emellett jelenleg mintegy 15 projekt áll kivitelezés alatt, közel 2300 szobával, amelyek várhatóan 2026 és 2029 között nyitják meg kapuikat, ráadásul ezek közül mintegy 1800 szoba már idén piacra léphet.  Emellett megközelítőleg további 2000 szoba van tervezési fázisban, amelyek szintén hamarosan elindulhatnak.

„Az elmúlt évek folyamatos vendégéjszaka-növekedése egyértelműen hozzájárult ahhoz, hogy Budapesten ma egy intenzív szállodafejlesztési időszakot látunk. A beruházók és a finanszírozók egyaránt bíznak a piac hosszú távú növekedésében, ami a jelenlegi fejlesztési volumenben is jól látszik” – mondta Csörget Balázs, a CBRE Magyarország szállodai csapatának vezetője.

A fejlesztések jelentős részét nemzetközi szállodaláncokhoz kapcsolódó projektek adják, ugyanis az építés alatt álló szobakínálat több mint 80 százaléka valamely nagy nemzetközi márkához tartozik. A tervek szerint már idén megnyílik a Marriott egyik népszerű márkája alatt működő Moxy Budapest Downtown a Kazinczy utcában, valamint az év végén a nemrégiben az IHG lánchoz csatlakozó Ruby Hotel is megkezdheti működését a Corvin Palace épületében. A következő években további jelentős projektek is várhatók: a korábbi Sofitel épülete nagyszabású felújítás után az Accor egy másik márkája, az SO/ alatt nyithat újra, míg az egykori Buddha-Bar Hotel szintén a Marriott portfóliójához tartozó St. Regis márkanév alatt térhet vissza a piacra.

A fejlesztések mellett egyre nagyobb szerepet kapnak az úgynevezett konverziós projektek is, ebben az esetben már meglévő irodaépületeket alakítanak át szállodává.

Ezt a trendet az erős szálláskereslet, a korlátozott fejlesztési telekállomány, valamint a régebbi irodaházak folyamatosan növekedő üresedése egyaránt erősítik. A jelenleg megvalósításra váró projektek révén 2026 és 2029 között több mint 1000 új szállodai szoba jelenhet meg Budapesten ilyen iroda-szálloda átalakításokból. 

A rövid távú lakáskiadás szabályozásából következő kínálat visszaesés szintén pozitív hatással lehet a szállodapiacra. 2026 januárjában a VI. kerületben életbe lépett, úgynevezett „Airbnb-szolgáltatást” tiltó rendelet, amely jelentős visszaesést eredményezett a magán- és egyéb szálláshelyek számában. A KSH adatai szerint amíg 2025 januárjában több mint 1800 ilyen szálláshely működött közel 2500 szobával, addig 2026 januárjára ez a szám 574 egységre és 927 szobára csökkent ebben a városrészben.

A rövid távú lakáskiadás visszaszorulása az aparthotel-szegmens fejlődését is erősítheti. Ezek a szálláshelyek jellegüket tekintve a hagyományos szállodák és a rövid távú lakásbérlés között helyezkednek el: a vendégek jellemzően konyhával felszerelt apartmanokban szállhatnak meg, miközben a bejelentkezés és a szobába jutás gyakran teljesen digitálisan, okostelefon segítségével történik.

„A budapesti piacon jelenleg több ilyen nemzetközi aparthotel lánc is aktívan keresi a terjeszkedési lehetőségeket. Ugyanakkor a szegmens további növekedéséhez a szálláshely-kategóriákra vonatkozó szabályozások módosítására is szükség lehet, mivel a jelenlegi minősítési rendszer például reggeli és egyéb szolgáltatások biztosítását is előírja a szállodák számára, valamint a recepció nélküli működés sem teljesen tisztázott” – tette hozzá Csörget Balázs.

A következő években a kereslet további erősödésére számítanak a piaci szereplők. A vendégéjszakák száma jelenleg az európai nagyvárosok összevetésében a 19. helyre sorolja Budapestet, ugyanakkor a nagy piacok között a legdinamikusabban fejlődőnek számít. Az előrejelzések szerint a vendégéjszakák száma 2024 és 2030 között évi 11,7 százalékos összetett növekedési rátával (CAGR) bővülhet, messze lekörözve a második leggyorsabban növekvő versenyzőt, Firenzét.

A befektetői érdeklődés szintén erős a budapesti szállodapiacon. Különösen azok az ingatlanok keresettek, amelyek felújítást igényelnek, és egy modernizáció vagy rebranding után újra megnyithatók. Bár az eladók és vevők árképzési elvárásai között jelenleg jelentős különbség tapasztalható, a piaci szereplők több szállodai tranzakcióra is számítanak a közeljövőben.

„A jelentős új szobakínálat megjelenése rövid távon nyomást gyakorolhat az átlagos szobaárakra és foglaltsági szintekre, ugyanakkor a kereslet növekedési üteme közép- és hosszú távon várhatóan meghaladja majd a kínálat bővülését. Budapest a nagy európai piacok között jelenleg is a leggyorsabban növekvő szereplők közé tartozik, ami erős hosszú távú potenciált jelez” – összegezte a szakember.