Öregednek a budapesti irodaházak: felújítással lehet kitűnni

Jelenleg az irodapiacon 311 modern, A vagy B kategóriás irodaház található. Ebből 208, vagyis kétharmaduk abban a korban van, amikor már túl van vagy szükséges egy jelentősebb felújítás. A DTZ ingatlan-tanácsadó adatai szerint az irodaállományból 105 ingatlan (633 ezer négyzetméter)  az irodaépítés első hőskorában az 1996 és 2000 között épült: A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel növekedett ebben az időszakban. A válság éveiben visszazuhant az irodaépítés, az elmúlt 3 évben mindössze 10 ingatlant építettek bérbeadási céllal.
 
Utóbbiak még nem, de az említett két hullám öregedő irodaházai már megértek rá vagy túl is estek az első felújításokon. A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint megfelelő karbantartás és ellenőrzés mellett 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. Elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá. 
 
Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket. „Elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le ebből az összegből. ” – mondja Pintér György, a CA Immo műszaki vezetője.

Face-lift és megtakarítás
A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. Az említett költségmegtakarítási potenciál miatt az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. A CA Immo épületein rendszeresek a biztonságtechnikai beruházások, mint a video-megfigyelő rendszerek, beléptető rendszerek korszerűsítése.

A felújítások egy része az épület iránti bérlői érdeklődés felkeltését célozza. „Ilyenek az esztétikai változások, az úgynevezett face-liftek” – mondja Pintér György. „Szintén ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa.”

Ki kell tűnni
Márpedig ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők ugyanis megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek. A potenciális ingatlan-befektetőknek is számít az ingatlan életkora, állapota, műszaki felszereltsége, hiszen nem mindegy, mikor kell a felújításra legközelebb nagyobb összeget szánniuk. 

Az erős piaci verseny miatt egy régebbi épület felújításával a tulajdonosok csak felzárkózni tudnak az új épületek kínálatához. Ezért a munkálatok költségeit, az ingatlan értéknövekedését nem lehet érvényesíteni a bérleti díjban. Az egyetlen kivétel, ha egy öreg, alacsonyabb kategóriájú épület minőségét, esztétikai értékét és technikai jellemzőit alapvetően megváltoztatja a felújítás. Kisebb mértékben emelheti a bérleti díjat, ha az épületnek sikerül megszereznie valamilyen nemzetközi zöld minősítést. 

Fontos lett az alvállalkozó
„A lelkiismeretes karbantartás és a műszaki üzemeltetés alapossága döntő abban, hogy az épület berendezései, rendszerei mikor használódnak el. Erre és a facility managementre fordítjuk az üzemeltetési költségek 10 százalékát. Ezért ma már az alvállalkozók kiválasztásakor is mérlegelni kell, hogy a rajtuk megtakarított költség nem vezet-e ahhoz, hogy a berendezéseket idő előtt kell majd felújítani” – teszi hozzá Pintér György.