9 millióért 1 négyzetmétert Londonban
Az Otthon Centrum „Lakáspiaci Monitor” elemzése szerint Budapesten ezzel szemben egy belvárosi újépítésű, prémium lakás átlagos négyzetméter ára „csupán” 700.000 forint. A CBRE és az Otthon Centrum közös elemzésében azt vizsgálja meg, hogy miből adódik az óriási különbség a lakóingatlanok árai között.
Eltérő mozgatóerők
Hong Kong, New York City és London évek óta váltják egymást a dobogó legfelső fokán, 2014-ben a brit főváros 16%-os áremelkedéssel azonban rávert a másik két világvárosra. Manhattanben kb. 7,8 milliós négyzetméter árral szembesülhetünk, ha belvárosi, prémium újépítésű lakásra vágyunk, Párizs belvárosában 4,8 millió Ft/m2 ez az ár, míg Berlin a legolcsóbb a nyugat-európai fővárosok sorában, alig 1,1 millió Ft/m2 egységárral. Budapesten a belvárosi (V. és I. kerületi) újépítésű, felsőkategóriás lakások átlagos négyzetméter ára 700.000 Ft, amivel a legolcsóbb a mezőnyben, bár ez az ár hazai szemmel így is borsosnak tekinthető, hiszen a fővárosi újépítésű átlagárnak duplája. A Londonba költöző magyar munkavállalók természetesen nem a prémium szegmens lakásait célozzák meg, de a felső kategóriás ingatlanokból jól lehet következtetni az egész piacra és ezáltal jól illusztrálni a két város közötti különbségeket.
Az eltéréseket az elmúlt években eltérő ártrendek is magyarázzák. Az angol főváros 16%-os áremelkedésével szemben, Budapesten csak 2-3 százalékos emelkedés volt mérhető 2013-ról 2014-re. Bár mindkét városban a befektetői kereslet is szerepet játszik az áremelkedésben, London esetében ez a kereslet jóval erősebb. „A legszembetűnőbb különbséget London globális szerepe adja, a világ minden részéről vonzva a befektetőket, akik hosszú távú befektetési eszközt látnak a londoni luxuslakásokban” – mondta Borbély Gábor, a CBRE elemzési és tanácsadási vezetője. – „A belvárosi ingatlanok piacát 46%-ban külföldiek mozgatják az angol fővárosban.”
Budapesten is nőtt a külföldiek száma a lakáspiacon, ez leginkább az V. kerületben jellemző, ahol az Otthon Centrum szerint 2014-ben a vevők több, mint 13 százaléka volt külföldi. Ez ugyanakkor jócskán elmarad a londoni szinttől, egész Budapestet tekintve arányuk nem éri el a 2 százalékot sem.
A külföldiek befolyását, és London globális szerepét az is nagyon jól mutatja, hogy a londoni belváros árai nem csak magyar szemmel csillagászatiak, hanem az átlagos angol családoknak is. Az Eurostat által publikált, legutolsó, 2013-ra vonatkozó, 4 fős, kétkeresős családok átlagos nettó jövedelmét alapul véve jól látszik: „Míg egy átlagos angol családnak 35 évnyi teljes nettó jövedelmét kell egy 50 négyzetméteres, bel-londoni, újépítésű lakás megvásárlására fordítani, addig egy átlag magyar családnak csak 12 évnyi teljes nettó fizetése szükséges Budapest belső kerületeiben egy felsőkategóriás, 50 négyzetméteres újépítésű lakás megvételéhez.” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.
Ez azt is jelenti, hogy bár a külföldi munkavállalás jelentette magasabb jövedelem a hazai viszonyok között vonzó, mégis, a hosszú távú külföldi letelepedésre, egzisztencia építésre vonatkozó terveket a magas ingatlanárak felülírhatják. Annál is inkább, mivel nem csak a világ legdrágább városában, Londonban kell többet dolgozni egy lakásért, hanem Párizsban és Rómában is. Ugyanakkor Dublin, Amszterdam, vagy Berlin ilyen szempontból vonzóbb, hiszen a belvárosi, 50 négyzetméteres újépítésű lakások megvásárlása egy átlagos család 4-6 évnyi teljes nettó jövedelmét teszi ki.
London kiemelkedő, és Budapest külföldi szemmel alacsony lakásárai nem csak a prémiumszegmensre jellemzőek, az Otthon Centrum egy korábbi felmérése alapján a nagy különbség az egész piacot tekintve is jellemző. Tehát a különbség igaz az átlagos, a kiköltözők számára elérhetőbb lakásokra is; a helyi kereseti viszonyokat figyelembe véve is kétszer annyit kell dolgozni egy londoni átlaglakásért, mint egy budapestiért.
A nyugat-európai lakásárak emelkedése mögött a kereslet-kínálat egyensúlyának felbomlása húzódik meg. Londonban a legkritikusabb a helyzet: az elmúlt tíz évben egy millió fővel nőtt a város lakossága, de alig 200.000 új apartman épült, azaz csak minden ötödik új betelepülőre jutott egy új lakás. Ez a 20%-os arány rendkívül alacsony, habár ez a mutató Párizsban és Berlinben is 50% alatti, a CBRE elemzése szerint. A fejlesztői oldal elégtelensége hasonlóan kritikus más nagyvárosokban is. A népességnövekedés különösen nagy kihívás volt a kínai főváros esetében, de mégis 2,3 millió(!) új lakás épült 10 év alatt a 3,3 millió új lakos számára. Tokióban az építőipar lépést tartott a kereslettel az elmúlt évtizedben.
Budapesten 2005 és 2014 között csaknem 65.000 lakás épült, a többségük a 2005 és 2009 között. Ebben az időszakban a népesség csak 55.500 fővel gyarapodott a fővárosban úgy, hogy Budapest népessége 2006-ig folyamatosan csökkent és csak 2007-től pozitív a demográfia folyamatok egyenlege. Az első ránézésre túlkínálatos helyzetet árnyalja, hogy az új lakások egyrészt a megszűnt lakásokat pótolják, másrészt a meglévő állomány minőségi cseréjét jelentik. Az eladatlan újépítésű lakáskészlet Budapesten 2010-től apadásnak indult. Tovább árnyalja a képet, hogy a lakáspiacon az alapegységet a háztartások jelentik, melyek összetételében a népesség növekedésével párhuzamosan komoly változások voltak. 2001-ről 2011-re csökkent a 100 háztartásban élők száma, 225-ről 205-főre, magyarul a kisebb háztartások egységnyi népességnövekedés mellett nagyobb lakáspiaci keresletbővülést jelentenek. Az újépítésű lakások ára 2008 és 2011 között valóban csökkent, azonban nem csak a túlkínálat, hanem a háztartások negatív várakozásai és a romló finanszírozási helyzet is komoly szerepet játszottak ebben. 2011-től ingadozásokkal, de minimális növekedés jellemzi az újlakás árakat.
Ingatlanbefektetés Londonban és Magyarországon
Habár az ingatlanpiacon könnyen megégethetik magukat a befektetők egy-egy rossz időzítéssel, hosszú távra visszatekintve a legtöbb fejlett országban megérte ingatlanba fektetni. Az Egyesült Királyságban, Írországban és Ausztráliában különösen - itt 30 év alatt durván megháromszorozódtak az árak (inflációtól megtisztítva). „Ingatlanpiaci szempontból meghatározó volt a nyolcvanas évek fordulata, amikor az Egyesült Királyság addig iparra épülő gazdaságában a szolgáltató szektor egyre nagyobb szerepet kezdett játszani. A londoni lakóingatlan-piac különösen sokat profitált ebből a változásból, hiszen a globális pénzpiac egyik központja lett. A brit főváros ráadásul a 2008-as pénzügyi válságból is megerősödve került ki az elmúlt években, és további értéknövekedéssel kecsegteti a mostani befektetőket” – tette hozzá Borbély Gábor.
A ma ismert magyarországi ingatlanpiac nem tekinthet vissza 30 éves múltra, hiszen kialakulása a 1990-es évek közepére tehető. Reál értelemben a 90-es évek közepétől 2006-ig növekedtek az árak Magyarországon, főleg az állami kamattámogatás fűtötte 2000-es évek elejére tehető boom-nak köszönhetően. 2006-tól 2008-ig tartó stagnálás után csökkenésnek indultak az árak, egészen 2013-ig. Így egy lakáspiaci befektetés megítélése Magyarországon nagyon nagyban függ attól, hogy a befektető mikor lépett be a piacra. 1998 és 2006 között megháromszorozódott a lakások reálértéke, de aki 2006-ban szállt be, azóta egy 40 százalékos reálérték csökkenést volt kénytelen elkönyvelni. 1998 és 2014 között pedig csak 30 százalékos reálérték emelkedés regisztrálható. „2014-ben már minimális áremelkedést mértünk, így nagy valószínűséggel ismét a ciklus felívelő része jön a lakáspiacon, ami befektetési szempontból ideális belépési időszakot jelent” – mondta Déry Attila. – „Budapest külföldi szemmel mért relatív olcsósága pedig további keresletbővülést hozhat külföldi befektetők körében”
